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普通人,应该如何做好房产投资

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  任何人都希望自己的生活越来越好,希望下一代过得好,甚至能在现有的基础再上一个台阶。当你开始意识到,在现实的面前,资产才能抗多变,而根本不是诺言时, 逐渐开始学投资,开始学买房。

  然而刚刚尝试投资的人,喜欢占便宜,到处打探消息,寻找时机,因为在他们看来,那样比较有成就感,但往往事与愿违。真正合格的投资者,必定是那些懂得顺势而为、懂得知识无价、懂得投入时间和精力、懂得用小钱换价值、克服一切困难的人。

  

  中国完善的产业链,数十亿级的体量,会将越来越激活并释放中国大城之上每一寸更有价值更能聚合又生产效率的土地,毋庸置疑,时间就是你最财富的利器,平米的撬起,如果你是初出社会的月光族,不妨每个月少买一件衣服,把这个钱花在更有意义的地方,比如房产知识星球,买一些有意义的房产资料提升自己,既学到了经验又提升了自身的价值。

  但尽管如此,看客始终多余行动派,在看客的世界不需要剖析,TA们有一万种可怜,你要告诉TA们答案,事实上TA们不需要答案,因为TA们只需要现成,任何东西都是想要现成的。所以TA们一直是看客,一直在坎坷。

  即便在货币战争的载体——房产,虽说它承载着货币战争中金融特性,如果买错你还是会因为投资而雪上加霜,在身边也有一些经验很一般的朋友,多年来才解套,熟话说:“当潮水退去,才知道到底谁在裸泳。”

  

  房产投资城市的选择

  中国城市分化下,城市间的差距将越来越大,一部分城市发展将会面临城镇化尾声,而且人口将大量流出,被交通好,距离近的强市吸血,另外一部分城市还能继续发展壮大,那么那些城市还有机会趁机崛起,在一线之中占有一席之地呢?

  说到城市崛起,肯定是具有发展潜力的城市,就好比我们常说的找男朋友不一定要找无用的富二代,找个潜力男也是当前女方的一个优选项,那如果想要崛起,首先要满足以下几个条件:

  


  • 人口基数至少是千万级以上;

  • GDP排名靠前而且后劲很足;

  • 交通枢纽城市;

  • 高校密集、人才造血功能强劲;

  • 区域核心、辐射一方、带动一方;

  • 独特产业支持且多元化发展;

  • 最好是国家中心城市;

  具有这些特质,未来三年房价至少涨30%以上,而这样的城市才有机会崛起为新一线,具体简单分一下,江浙徽区域有杭州和南京,中部区域有武汉和郑州,西南区域有成都和重庆,西北区域有西安和兰州,本质上来讲,这几个城市未来的发展空间和经济高度来看投资价值,其实都不错,但目前来看,除了兰州,其他7个城市都是买房投资可以重点考虑的,大家也可以根据自己主次场、资金、以及城市的限购等限制条件的难易程度择城而入。

  

   城市物业类型的选择

  房产投资无论你选择哪个城市或者哪类物业,顾名思义最终都是为了增值赚钱套利,所以且不论其他,即使你有钱也不要全款买房,要知道贷款可以贷30年,利率也不会超过6%,这是你能接触到的最划算的金融杠杆。

  如果不相信,你自己有兴趣的话也可以简单细算一下,比如:假设房子100万,首付30%,说到底就是用30万的资金撬动100万的房产投资,付出还贷的利息成本来看,房价如果上涨10%,那么买房者的实际得益并非10%,其实是33%。

  当然按揭贷款买房作为资深多军来讲肯定是首选,代持,合作买房,对敲,赠与,截断再抵押,全款再抵押等只是在ZC限制下的玩法,并不是不好,当然可行,而且目前以上城市当中除了本地刚需,投资者都是这些或多或少相似的玩法,不过是收益略损而已。

  

  公寓VS住宅

  公寓类物业这里我们顺便再啰嗦一下,或许你已经很明了了,就可以忽略这段插曲。

  公寓的优势相对于住宅来说,目前就是不限购,不限贷,面积小,总价低,能够克服自身洁癖,可以商住两用,而且很多地方同等地段下的公寓价格会低于住宅,位置好的公寓如果能租给公司办公,租金也相对比较高,另外一个就是去年出的细文,未来如果被征地,赔偿也是住宅的1.5倍。

  当然公寓也有劣势,这也是我们一直建议大家不碰公寓的一些原因,公寓只有40年产权,住宅50年(70年),公寓正常那个情况下贷款首付要五成,贷款利率也比住宅略高,居住体验上公寓大多数都是水电商用,而且绿化较低,关键是住宅五年后交易没有税费,但是公寓的话交易税费就很高了。

  

  刚需买房

  其实我们一直强调刚需买房不需要计较太多,首付够得上,先上车再说,但是如果细说,还是有一些小讲究。

  作为刚需也不应该做接盘侠,也不会一套房子住到死,将来还是会考虑改善,但是如果房子卖不掉怎么改善呢,所以刚需买房其实也有一的规则。

  


  • 首选买定居的城市,定居城市 优于隔壁城市优于老家城市。(前提是你所处在大城市都市圈)
  • 首选常规住宅产品,常规住宅优于排屋别墅优于商用公寓。
  • 首选一手房,哪怕远一点,只要有地铁控制一下距离,毕竟一手房优于二手房优于老破房.
  • 能少首付就别多付,能长贷不短贷。(货币贬值,债务稀释,截断债务转移)

  

  在大城市生活的人,都有一种体会,一套房子动不动就数十万,数百万不等,需要耗尽系带人“六个钱包”几十年的时间去供楼,占家庭总资产50%以上,不止在国内,房地产其实也是全球单一最大的市场,房地产的市值,比股票+证券+保险+集藏都还要多,想要进入这么大的市场去赚钱,需要的不仅是眼光、运气、还的科学。

  这么大一个具有吸引力的市场,刚需简单规划一下,买房上车也不是难事,面对房地产的诱惑和压力,不管你是刚需,投资都得懂得规划自身现金流和玩法,以及不断提高自身技能,才能游刃有余不至于被套。

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