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农村土地市场化:一文带你读懂区片综合地价如何影响你的生活!

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  近些年来,随着城市化进程加快和房地产业发展,一些地方政府大量征收集体土地进行商业性开发,与政府在卖地环节获得的收入相比,失地农民得到的征地补偿占比相对较小。

  但自今年新《土地管理法》生效起,我国在征地补偿方面,将改变以前以土地年产值为标准进行补偿,实行按照区片综合地价进行补偿。

  今天,北京京康律师事务所主任史西宁律师为大家解读征地区片综合地价对我们被征收人有什么好处!

  

  法律依据

  依据《土地管理法》第四十八条,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

  征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

  征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

  

  农村土地市场化起步

  区片综合地价=土地补偿费+安置补助费的这一部分,采用区片综合地价是补偿“市场化”的起步。用“区片综合地价”代替目前的年产值制度改变了以往针对具体地块补偿的缺陷,不同用途的征地补偿也将统一。

  之前征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。……每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。……但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

  从农民当前的种植情况来看,种植粮食依旧是主流,这也决定了土地年产值不高。考虑到当今的房价、物价,生活成本是极高的,而失去土地之后,农民的生活开支也会增大,按照“土地年产值倍数”补偿其实很难保障农民的长远生计。

  征地区片综合地价是征地综合补偿标准,制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。在上述年产值的基础上,还考虑到了土地供求关系及经济发展水平、最低生活保障,补偿更人性化和市场化。因此,相较于单一的土地年产值乘以一定倍数的征地补偿计算方法,区片综合地价补偿水平会更高更全面。

  虽然价格标准仍由地方政府制定,但它是定期调整的,可浮动的。再者,区片综合地价的更新、调整,关乎每一位被征收人的切身利益,根据《国土资源听证规定》第12条规定,拟定或者修改基准地价,拟定或者修改区域性征地补偿标准的,主管部门应当依职权组织听证。据此,制定区片综合地价必须广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。被征收人也要时刻关注自己所在省、自治区、直辖市有关区片综合地价的动态,积极行使自己的权利,让自己的土地在未来面临征收时能获取真正公平、合理的补偿。

  史律师提醒

  省一级公布的区片综合地价标准并非最终实施在具体征地项目中的补偿标准,市、县政府对此仍有在其规定范围内调整比例、数额的空间。

  征地拆迁涉及农民朋友的重大利益,被征收人遇到不能确定的问题,此时最好还是寻求专业律师的帮助,只有将法律作为维护自身利益最好的武器,才能够在征地拆迁中尽可能的为自己争取最好的补偿条件!

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