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万达商管“转身”:“绝对的轻”现实吗?

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  轻资产化靠管理本身并不是特别能赚大钱的,但轻资产模式现在是商业地产最大的风口,资本市场的估值给的较高。


  王健林要兑现自己5年前的诺言——“5年以后,万达广场将没有重资产项目,完全轻资产化。”这是2015年王健林在一次演讲时所说。

  2020年9月29日,万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台——万达商业管理集团股份有限公司(以下简称万达商管)正式对外宣布:从2021年开始,不再发展重资产,即不再投资持有万达物业,全面实施轻资产战略。

  《商学院》记者就相关问题向万达商管发送了采访函,截至记者发稿,未收到回复。

  一名接近万达商管的相关人士告诉《商学院》记者,万达商管轻资产后,在轻资产类项目的主要业务是输出品牌和商业管理经验,帮助业主实施规划、招商、运营等工作。

  随着房地产市场迈入“存量时代”,沉淀大量财富的房地产资本逻辑正在被重新定义。在中国,万达是较早提出和实施“轻资产”转型的房地产企业,自2017年通过出售大型文旅和酒店项目后,万达旗下各业务板块全面开始寻求品牌、管理输出。其中,万达商管的轻资产化最为彻底。

  谁的万达广场?

  9月30日,也就是万达商管宣布全面轻资产后的一天,全国共计5家万达广场“组团”开业,其中郑州高新、河南信阳、广州黄埔南岗3座万达广场均为轻资产项目。

  以广州黄埔南岗万达广场为例,该广场距离南岗地铁站步行需要半小时左右,交通暂时并不算方便。南岗万达广场开业正值十一黄金周假期,开业后3天内,总客流达45万人次,销售总额为4171万元。该项目开发商是广东大科运投资管理有限公司(以下简称大科运管理)。商场销售人员告诉《商学院》记者:“平时工作日白天基本上人很少,晚上和周末客流量会多点。”

  记者从黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心获悉,南岗万达广场地块于2018年3月由大科运管理标得,物权所属人是广州市黄埔区南岗杰南岗股份经济联合社。

  《商学院》记者注意到,该地块准入条件要求竞投人必须承诺在建成的不低于26万平方米的物业中有一个9万平方米以上集中式购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能于一体的大型商业综合体并长期经营。

  如竞投人就该大型商业综合体与第三方企业(含其控股股东及控股子公司)合作经营管理,就要求第三方企业须是世界500强企业,在中国存续运营超过10年的购物中心5个或以上;同时在北上广深四个一线城市运营10个或以上同类型的集中式购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能于一体的大型商业综合体,每个商业综合体面积8万平方米以上(不含专业家居、建材、专业批发市场、会展演艺游乐园等);最后需要在广州区域内有与农村集体合作集中式购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能于一体的大型商业综合体的实例。

  如此看来,竞投该大型商业综合体严格的资格条件似乎为万达商管“量身定制”的,其中在广州区域内有与农村集体合作商业综合体的实例,在2018年2月开业的新塘万达广场,该项目建设单位为广州市增城区新塘镇人民政府,顾问单位为清城万达广场有限公司,后者为万达商管的全资子公司。



  事实上,南岗万达广场正是万达商管轻资产业务的代表之一,万达商管的相关人士告诉《商学院》记者,万达商管不出建设万达广场的资金,只输出品牌,负责设计、建设与运营,并分得收益。

  全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在接受《商学院》记者采访时表示,轻资产通常是指企业只输出带有自己品牌的经营管理,类似贴标的模式,跟酒店管理公司管理酒店一样。

  何谓“轻资产”,就是万达商管出的一块招牌、招商能力、以及管理经验。即给万达商管一笔钱,业主的商场就可以叫“万达广场”,万达商管会帮业主招商,并派人建立商场管理团队来运营。只要商场还叫“万达广场”,万达商管就会从中抽取利润作为回报。

  而“重资产”是“自投” “自建”“自营”的模式,即自己投资的万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达商管。过去的万达依靠的是“重资产”模式,即所谓的城市综合体,建一个万达广场,旁边配建一些公寓、写字楼、商铺用来销售,通过房地产销售产生的现金流来养活万达广场。

  上述相关人士表示,万达商管已经全面剥离房地产业务,也不再持有万达广场资产,绝大多数现有万达广场的资产持有方是万达集团旗下的投资集团。

  而转型以后,新建万达广场,万达只负责万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统和电子商务,投资由别人出,资产也归投资者。但为何投资者愿意出地,出物业挂万达广场的品牌呢?在资深文旅行业管理者张英杰看来,商业地产领域的品牌知名度,丰富的商业物业管理经验和庞大的实体商业资源是投资者愿意贴万达广场牌子的前提。


  “万达效应”可否有效?

  “我们老板就是看中这里的客流量,才到这里开店的。”位于广州番禺万达广场黄金街(室外步行街)的餐馆人员跟记者说:“从2020年3月份开业经营到现在全靠死撑。”

  该人员拿出计算器给记者算账:月租36000元(包含管理费),8名员工每人每月工资4000元,这样每个月固定支出就68000元,这还没算水电费和材料费,每个月的营业额要在75000元以上才不会亏,算下来每天营业额要超3000元才能盈利。

  “万圣节活动期间,因为靠近汉溪长隆游乐场,游客增多了,最高峰每天营业额能达到7500元。” 该人员告诉记者,店铺2020年靠暑假和万圣节两个客流高峰期撑下来的。

  购物中心招商人员有句口头禅:“业态不够餐饮凑。”在工作日晚上8点多,记者走访广州番禺万达广场发现,当时段的餐馆的客流量较多,有的餐馆还出现了等位现象。该广场的餐饮业态占比较大,绝大部分是连锁餐企,其中一二层以星巴克、麦当劳、肯德基等轻饮快餐为主;而三楼更是主打多元饮食店,加上一条美食黄金步行街。

  黄金街餐馆人员告诉记者,晚上10点半后,广场内的餐饮店陆续结束营业,但美食黄金步行街街区内的餐饮店还是可以营业的,延续他们的“夜宵经济”。

  在一、二线城市,万达广场成为年轻人休闲的重要去处,万达广场也通过品牌输出的方式,向低线城市下沉,且打破了一座城市一个万达广场的限制。

  今年8月江门台山万达广场盛大开业,这是江门第3座万达广场,同时也是万达商管开业的第331个商业项目。根据台山万达广场统计,8月29-30日,广场人流量达30万人次、总销售额2500万元,单店最高销售额达450万元。


  不过让当地市民感到失落的是,原本以为靠万达广场的品牌效应能吸引一些大牌入驻,结果还是一些不知名的品牌。一名市民告诉记者:“万达广场整体感觉还没本地经营的广场好,加上台山外来人口少,城市的购物商城已经差不多饱和的状态;万达广场除了三楼餐饮客流量多点,但餐饮招商存有同质化,同一类的店有3、4间,新鲜感过后谁还去?”

  在台山万达广场一位开母婴用品的负责人告诉记者,入驻万达广场月租1万元,进入要交5万元意向金以及其他一些费用,加起来有8万元。由于母婴店线上做了一段时间,店面基本没什么生意,网上销量是门店的10倍。

  广场刚开业时,客流量确实很多,甚至还吸引周边没有万达广场的城市居民过来,后面就慢慢冷下来,没什么客流。有市民向记者爆料,台山万达广场需要从社区叫人去广场里撑撑人气。对此记者尝试联系台山万达广场运营团队求证,但并未收到回复。对上述现象,接近万达商管相关人士向记者解析道,每个重点商户都有很多顾客社群,社群经常会组织营销活动,吸引大家去广场。

  截至2020年9月底,万达商管今年已签约“轻资产”项目53个,是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。预计2020年万达商管全年签约“轻资产”项目将达到65至70个,根据万达商管董事会要求,今后每年签约“轻资产”万达广场将不低于60个,万达商管将彻底 “轻资产”化。

  根据王健林2016年底的表述,目前万达商管有两种轻资产模式:第一种是投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达商管负责找地、建设、招商和运营。第二种是合作类万达广场模式,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达商管占三成。

  对于万达商管“绝对的轻”,由业主一方承担管理输出方所有成本,这种合作模式能否长久?知名地产分析师严跃进认为,“绝对的轻”本身要依赖企业较好的品牌。这方面万达商管本身底气还是比较足的。但是品牌运营方面,也要注意很多问题,尤其是要防范各类合作中,经营不上心,最后影响了企业的品牌和价值。


  5年之约

  万达集团于2015年首提轻资产模式,标志事件是万达商管与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万达商管集团以“轻重并举”的方式,正式踏上轻资产转型之路。

  严跃进表示,2015年很多房企都在转型,受到2014年房地产市场降温的影响是很大的,当时确实很多房企在调整业务,多元化的模式或跳出传统地产发展模式,成为当时的主流。

  房地产上半场主要业务和落脚点是获取土地,土地增值是行业的核心红利。2015年之前,房企的高利润率主要来自土地升值收益,地价房价快速上升,延长土储周期即可大幅度提高利润率。此间,资产升值速度超越了资本成本,重资产模式为理性选择。

  严跃进认为,万达当时提出轻资产,多少也是对传统地产业务是等悲观态度,或者说是有所调整。

  2015 年 4 月 15 日王健林在深交所讲话时提出,重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得好,现金回流快,发展起来容易。但我们分析中国房地产已走 到供需平衡的拐点,“躺着”挣钱的高利润时代已经过去,今后要快速扩大规模,就要转型轻资产。

  万达商管近些年,一直忙着去杠杆和去库存,忙着资产“大甩卖”。

  2017年7月,王健林“忍痛割爱”,以637亿元的总对价将万达商管旗下13个文旅项目91%的股权、77个酒店项目打包出手。

  此次的世纪交易标志着万达商管已走上“轻资产”品牌经营。

  继万达商管售旗下的万达城、万达酒店后,万达广场也作为轻资产战略的一部分被“转让”出去,其中崇州万达广场置业有限公司、大同万达房地产开发有限公司和南昌西湖万达广场相继于2017年6月30日、7月3日和7月5日变更股权信息,均由原本的万达商业持股100%变更为珠江人寿持股100%,法定代表人也变更为汪利。

  “做轻资产是因为现做重资产的意义不大了,各地城市商场项目已经够多了。”王永平说。万达广场普遍定位为中档型城市级家庭型购物中心,随着各城市购物中心逐渐饱和,中档型家庭型购物中心属于客流量是市场最大的,竞争也是最激烈的。存量时代当道,企业发展战略的重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升。

  轻资产市场估值更高

  全面轻资产对万达商管的另一层意义在于,企业会逐渐摆脱高负债高杠杆的风险,想靠品牌输出与管理获得稳定收益。

  接近万达商管人士认为,全面轻资产化主要是一个发展方向,随着万达广场全国加速扩张,轻资产有助于降低负债、提高经营效率。

  轻资产万达广场的租金收益超过两位数,王健林解释万达广场回报率较高,一是因为万达品牌有影响力;二是万达成批施工、集中采购,使建设成本大幅降低;三是重新设计了轻资产万达广场平面布局,以前万达广场的使用率55%左右,现在超过60%,增加了可租赁面积。

  不过在2020年新冠疫情影响下,居民生产生活受限、消费活动减少,商业地产市场面临挑战。

  根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据,2020年上半年,中国主要商业街商铺和重点购物中心商铺租金水平整体下跌。

  其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街商铺平均租金为25.1元/平方米/天,环比下跌2.41%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心商铺平均租金为26.8元/平方米/天,环比下跌1.09%。

  王永平指出轻资产化靠管理本身并不是特别能赚大钱的,但轻资产模式现在是商业地产最大的风口,资本市场的估值给得较高。

  地产公司的商业集团,往往资产质量比地产公司更优质一些,主要是国内地产公司的负债都较高,且宏观经济以及政策倾向都是要“去杠杆”防风险的,因此,轻资产的商业股,反而比地产公司本身更具有投资价值。

  宝龙商业(09909.HK),是内地首家商业地产分拆商业管理业务赴港上市的轻资产商业运营服务商。2019年8月20日宝龙地产公布分拆上市公告后,宝龙商业于12月30日正式挂牌联交所。

  宝龙商业可以说是商业地产的先发者之一,早在10年前,商业地产业内有“北万达,南宝龙”的说法。

  宝龙商业与万达商管一样,公司的主要业务线包括:商业运营服务,主要包括于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务;为零售商业物业运营阶段向业主或租户提供商业运营及管理服务等。

  与万达商管不一样的是,宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务,截至2020年10月1日,其在管住宅物业总建筑面积约为1165多万平方米 。

  不过相对于经营300多座商业、体量庞大的万达商管来说,宝龙商业体量相对小很多。宝龙商业运营的主要还是母公司的项目,拓展的第三方项目较少,截至2020年10月1日,宝龙商业在管52处零售商业物业,在管总建筑面积约为700多万平方米。

  “宝龙商业是轻资产管理领域中率先成功上市的第一家公司,它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。”王永平说,宝龙商业的市盈率约51倍,而地产股一般市盈率只有3、4倍。

  万达商管加速IPO

  万达商管早已迫不及待地摘掉房地产企业的帽子。

  成立于2002年9月的万达商管是全球规模最大的商业物业持有及管理运营企业,也是万达旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。2014年12月23日在香港联交所上市,然而上市首日就跌破发行价,之后股价表现一直低迷,令王健林愤愤不平,三思之后其决定2016年9月27日,万达商管自香港联交所退市,改道意欲回归A股,渴望获得中肯的对待。

  作为中国商业地产的领军企业,万达商管集团的主要核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体,包括大型商业中心、步行街、写字楼、住宅、五星级酒店等,集办公、生活、休闲娱乐等功能于一体的大型商圈。

  王健林表示,香港估值低并不是退市的主要原因,主要原因是香港市场没有流动性。他说,“万达只拿出14%的股份在香港上市,这意味着86%的股份是没有流动性的,也不好拿出来当抵押品。这意味着我们并不是真正的公众公司。”

  2018年1月29日,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

  同时,万达商业将更名为万达商管集团,万达商管向轻资产公司转型,并谋求在A股上市。由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求,万达商管若是想登陆A股就必须完成房地产业务的剥离。

  万达将销售型的住宅业务从万达商管剥离出来,归属于2018年成立的万达地产集团,则继续开发万达广场重资产等房地产业务。

  在2019年上半年万达发布的财报显示,在2018年的5月一直到2019年的6月份,万达商管向万达地产集团转让了25家的地产类公司,总额98.31亿元。其中,在本年上半年就转让了11家之多。

  即使剥离房地产业务,万达商管IPO之路依然不明朗。2019年2月15日证监会中止了证监会的IPO审查,给了万达商管当头一棒。

  不管故事讲得再好,资本市场最终的落脚点还是在业绩上,如何打破净利润增长瓶颈,以证明自身的稳健成长实力,是闯关成功的关键所在。

  2020年万达商管上半年收入下滑近50%,从半年报数据来看,万达商管的营收、净利润同比均出现明显下滑,包括物业租赁和酒店运营在内的各业务板块的营业收入都出现了不同程度的下降。

  具体财务数据显示,2020年上半年,万达商管实现收入172.75亿元,同比下降47.73%;其中主营业务收入为171.79亿元,同比下降47.7%;其他业务收入为9676.66万元,同比下降52.43%。


  2020年上半年,万达商管实现利润总额88.45亿元,同比下降32.39%;净利润63.9亿元,同比下降36.22%;扣除非经常性损益后净利润18.1亿元,同比下降59.23%;归属母公司股东的净利润62.41亿元,同比下降34.2%。对此,万达商管财报解释认为,主要是由于无物业销售利润,同时受疫情影响,导致收入降低。

  实际上,2019 年度万达商管营业收入就已出现大幅下降,营业收入为 786.56亿元,同比下降 26.18%;其中,主营业务收入为782.79亿元,同比下降24.34%,营业成本为 361 亿元;毛利率为 53.88%,较 2018 年同期增加 2.78 个百分点。

  经营是一重考验,而负债是另外一重考验,在融资收紧背景下这一关更为艰难。

  截至 2020 年6月30日,公司有息负债规模为 1817.79 亿元,其中短期借款 6.27 亿元、一年内到期的非流动负债(有息部分)656.97 亿元、长期借款 921.64 亿元、应付债券 207.12 亿元、其他非流动负债 25.79 亿元。

  截至 2020 年 6 月 30 日,万达商管为取得借款相关资产抵押金额合计为 3366.58 亿元,占总资产的比例为 60.52%。

  大公评级在评级报告中指出,2019 年以来,万达商管资产总额不断下降,其中投资性房地产占比较高,其他应收款对资金形成一定占用,受限资产规模仍较大,对资产流动性产生一定不利影响。

  疫情之下,万达商管业绩承压,资金紧张,不得不通过“借新还旧”的方式解渴。

  2020年10月12日,据上交所披露,万达商管公开发行2020年公司债券(第二期)已于2020年10月9日发行,实际发行规模为人民币20亿元,最终票面利率为5.50%。本期债券募集资金拟用于偿还到期公司债券。

  在7 月 13 日,万达商管发行金额为 50 亿元,票面利率 5.2%,和在4月17日,万达商管发行50亿元中期票据,以置换4月19日到期的60亿元规模“17大连万达MTN002”债券,票面利率4.89%,期限为3年。

  万达商管负债压顶而手中现金逐年减少,考验公司的偿债能力;万达商管手中的现金已呈逐年下滑趋势,2017年-2019年货币资金余额分别为1198.13亿元、832.70亿元、682.93亿元。而债券又集中到期,2020年-2021年,万达商管分别要偿还328.06亿元、367.54亿元的债务,合计695.60亿元。

  王健林一直认为“富贵险中求,敢闯敢干竞风流”,未来能否把高负债的危机变为转机,全面轻资产战略后能否顺利完成IPO,仍有待观察。

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