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三道红线全踩,还债压力山大!三盛控股踏在悬崖边缘的扩张

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  近日,闽系房企三盛控股发布了一则不足700字的公告。这段看似不显眼的文字,背后却是闽商大佬林荣滨急切做大三盛控股规模的野心。

  公司以3.47亿港元收购其控股股东Mega Regal所持有的目标公司全部股权的动议,获得独立股东投票一致性赞成通过。待收购完成,三盛控股将间接持有福州伯盛95%的股权。

  截至2020年6月30日,福州伯盛持有9个权益项目,物业项目合计市值101.5亿元。而三盛控股同期的总资产才341亿。

  

  在政策调控加紧,行业整体增速放缓以及疫情爆发三重影响叠加下的2020年上半年,三盛控股多项业绩的同比实现了超百分百的飙升。与其说是一匹黑马,不如说它是一艘在汹涌巨浪中颠簸前行的快艇——规模有限,速度惊人。

  更让人无法忽略的是,在多项指标飘红的同时,三盛身上的诸多隐忧也渐显:南都大数据研究院规模上市房企研究课题组发现,按照“三道红线”的标准,三盛控股三线全踩:“剔除预收款后的资产负债率”、“净负债率”和“现金短债比”分别为到92%、443%和0.27,持有现金远远无法覆盖短期债务,偿债压力不小。

  

  在快速增长的同时,三盛控股将脚踏在了悬崖边缘上。

  多项指标规模翻倍,增速排在上市房企前列

  三盛控股是三盛集团的地产上市平台。2017年8月8日,三盛集团收购利福地产借壳登陆香港主板市场,并将利福地产更名为三盛控股。

  一直到2019年上半年,三盛控股还处于减亏状态。

  然而当时间来到2020年的年中,这家公司犹如吃了“兴奋剂”,以一种不可思议的奔跑速度,超越大量规模上市房企,霸占了多个业绩同比榜单的首位。

  近期,南都大数据研究院规模上市房企研究课题组对80家房企今年上半年的业绩进行了测评。在销售额、销售面积、薪酬、员工数、总资产、营收、人均创收、土储等指标上,三盛控股的同比增幅全部超过100%,更有两个指标同比增长超过1000%。

  具体来看,今年上半年,三盛控股实现营业收入15.95亿元,数值不算大,但同比增长2870%,稳坐营收同比增幅榜冠军之位,并与亚军远远拉开距离。而人均创收同比增长更是高达5575.56%,同样排在榜单首位。

  

  1-6月,公司实现签约销售额145.73亿元,同比增长588.06%,半年已达去年全年的129%;签约销售建筑面积117.31万平方米,同比增长517.37%。总资产也从去年年中的114.68亿增长至今年同期的341.16亿,增幅为197.50%。

  在三盛集团的支持下,三盛控股今年上半年在土地招标上非常进取。

  截至今年6月底,手中已握有35个开发及持开发项目。在南都大数据研究院规模上市房企研究课题组测评的80家企业中,三盛控股总土储同比增长达到142.44%,也站在了增幅榜的最前面。

  

  受新冠肺炎疫情影响,2020年上半年,市场上不断传出降薪裁员的消息。但三盛控股员工规模同比却增长了116.18%,增幅在所有纳入测评的上市房企中排第三。

  人员扩张的同时,工资水平也在提升。南都大数据研究院规模上市房企研究课题组在调研中发现,在公布员工数及薪酬的上市房企中,其实有高达一半的企业薪酬水平出现了下滑。然而三盛控股的薪酬水平却上涨了77.32%,人均月薪达17384.73元。

  

  三道红线全踩,现金难还短债

  2019年下半年,三盛集团启动上海总部后,全国化布局步伐加快。以守牢福建大本营、战略深耕长三角区域为策略,提出“三年双千亿”的战略目标。不论这个目标能否达成,暂时来看规模的疯狂扩张确实是实现了。

  然而这种快速增长,也让三盛控股来到了悬崖边。

  过去多年,确实有不少房企通过“高杠杆”的方式,在短期内实现规模扩张。不过伴随着“三道红线”政策的出台,三盛控股的扩张时机可谓“生不逢时”。

  今年八月,住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,给房地产融资划定“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

  央行金融市场司副司长彭立峰曾表示,房企融资管理规则的设定,就是为了促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。

  按照“三道红线”的标准,三盛控股可谓三线全踩:“剔除预收款后的资产负债率”、“净负债率”和“现金短债比”分别为到92%、443%和0.27。

  同时,三盛的资产负债率也是逐年走高。

  数据显示,2017年至2019年,三盛控股资产负债率分别为75.6%、87.6%和93.6%,今年上半年,资产负债率更是攀升至94.6%。

  一年内到期要还的短期债务,毫无疑问是企业最大的压力。

  截至上半年底,三盛控股有息负债101.39亿元,其中一年内到期的负债约为72.91亿元,比去年同期增加483.78%。在南都大数据研究院测评的80家规模上市房企中,增幅又排在了首位。

  而公司的现金及现金等价物仅为19.46亿元,无法覆盖短期债务。同期,公司负债总额322.66亿元,较2019年末增加219.76亿元。

  

  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员: 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广

  出品:南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

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