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成都楼市:未来2年,新房和二手房之间的价格差距会越来越小吗?

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  这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

  房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

  以下为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选

  提问:房神,买上买房资格就到了,想问下现在成都二手房市场怎么样,你建议买二手房还是新房带装修的,现在新房都挺贵的,价格比有些二手房还高,后面价格差距会缩小吗?

  回答:现在成都新房整体被限价,但开发商大多都是开出改善型加装修的房,这也加大了刚需预算,性价比有些还不如二手房,所以更多刚需愿意等,一旦出现性价比的都拥峰而上。

  而二手房市场却在水深火热中,随着以后市场新房价格逐渐上涨,很多人目光又会转入二手市场的,另一个是未来三环内土地越来越少,新房自然也会少,很多人都是在市中心工作,那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下,限价在很多盘中其实已经失去作用了,很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。

  提问:房神你好!你提到投资潜力区的板块尽量不要购买该区域的高价标杆楼盘,逻辑是什么?因为区域标杆的价格昂贵,难道升值还不如其他的楼盘吗?谢谢。

  回答:1:因为品牌楼盘有“品牌溢价”。

  2:房地产市场和其他所有具有马太效应的系统一样,具有高度集中品牌效应,市中心的价格是郊区的好几倍。好房子的价格是破房子的好几倍。

  3:“品牌溢价”是这种马太效应的微观表现。

  4:问题就是,当你买了一个产品,它是现目前很火的品牌;如果你持有它10年,那到时候未必就是头牌了。以后该区域会有新的更好的房子建造,将不再是一个基准。它将失去“品牌溢价”。

  5:比如过去的老破大也是当年的标杆,有品牌溢价,单价明显高于公房。现在,老破大不再风光,单价通常比同区域的公房还便宜。

  6:但是,如果品牌楼盘在开盘时定价合理,而且与它小区的价差还没有拉开,那么它可能有一个潜力区。在此期间,与第二梯楼盘的价差将明显拉大,以享受马太效应带来的好处。

  7:不过,现在不适合这样玩了。一方面,定价合理的品牌楼盘太难找到;另一方面,成都税收因素也不适合5年后出售。此外,这个策略必须长期关注新盘,对于大多数有全职工作的业余投资者来说,这太累了。

  提问:房神你好,我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万,我可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流的问题有何看法?因为没有人能保证收入在未来几十年内保持稳定增长。

  回答:很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时,他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都被银行挤占了。但只要你买了房子,这些烦恼就会少很多。首先,你已经上车了,久而久之就想开了。

  因为中国没有真正房子是需要还贷30年,中国的平均按揭时间是七八年。因为住房贷款不变,但你的工资会继续上涨,只要央行还在发人民币,人民币就会继续贬值,这是一个不可逆转的经济规律,按照目前M2增速和GDP增速,人民币购买力年均贬值6-7%,每年100元人民币10年后贬值到48元,30年后就只剩下11元,真正的房贷压力期其实只有前10年,以后几年会非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。

  新手感觉压力大可以出租缓解压力,成都房龄15年左右,需要考虑换房了。

  提问:房神你好!目前在成都有2套住房,翡翠城五期一套自住,绿地二期一套买入带装修,目前是翡翠城自住,绿地准备出手,想问下以后成都房价会怎样?绿地这个小区后面会怎样?该不该出手?或者有没有其他更好的方式,比如说卖了之后再去买更有潜力的笋盘?有没有好盘推荐,新房二手房均可!

  回答:你好,成都二手现状是冰冷的,原则上熊市不卖房,现在也很难卖出高价。牛市来了,最垃圾的楼盘也能飞上天。成都经过2-3年ZF限价的市场调整,不管是刚需和改善对价格都极度敏感。前两年买的这盘,应该是在房价高位买的,绿地这个板块更适合自住,目前已经比较成熟了,未来涨幅随大盘。 如果卖掉之后,能性价比高的楼盘,那就卖掉。如果卖掉之后没办法入手性价比更高的盘,建议继续持有,等楼市回暖解套后再考虑出手裂变。至于还有个打法,先出租,放大杠杆,开发其他房票,在成都之前提到的板块入一套,现接近年底,大老板资金回笼注意淘笋。

  提问:房神你好,最近刚入手一套天府新区蓝润春风,自住加投资,您觉得这房子有潜力吗?怕买在高位!

  回答: 最近有些朋友,房子买了,过来拼命问这个房子怎么样?会不会亏?这个学位还可以不?我买贵了没有?

  买房是长线投资,不要想着今天买明天涨

  也不要怕今年买明年跌,何况二手房,每房一价,涨跌很难比较,同小区的房子,因为朝向不同装修不同楼层不同,价格都会差很多。

  一年前你100万买下,现在看到同户型的房子才卖90万,心里就开始难受,大喊跌了跌了

  在舆论里房价涨跌永远是站队问题,在现在的横盘期间,嘴上咋说不重要,关键看怎么下注。

  押大押小,买定离手,该干嘛干嘛,别整天患得患失,也别担心买早了买贵了,谁也不能保证自己买的就是最低点,要看大趋势,长期看涨,就入手,看衰楼市,就别买

  我建议买房几百万的事情,要提前做好功课,不能着急莽撞想赶行情!

  既然买了就好好安心月供,不要在意短期的价格浮动,而且目前只要不出黑天鹅,价格是很难看到价格回调的。

  有些人是一顿猛操作的买,买错了也就错了吧,投资路上不吃点亏不会痛就不会成长。

  提问:房神,你好,请教个问题,目前手上两套房都在郫都区,绿地国际花都(无贷款)+花样年香门弟(公积金贷款70万+商贷10万),后续是提前把商贷的10万先还了呢,还是绿地这套,去五城区买个二手次新房(子弹有限买不了太大)?求未来保值考虑!

  回答:主城区的优势是资源集中,涨幅最快。说说板块轮动顺序:重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。

  目前成都只有青白江,新津这些近郊不限购。二线城市普遍新房癌居多,大部分年轻人宁愿买郊区的新盘,不愿意买市区老破小,所以导致郊区新盘价格越越高。

  当郊区新盘与市区二手房价格差异不大时,主城区开始价值回归。所以现阶段先买主城区的价值洼地。希望能帮到您!

  提问:您好,房神。老家安岳,在成都郫都工作生活,在郫都有套住房,每月还款两千多,家庭年入10多,现手上有20多个现金,现在老家市里买套,看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以,总价85万,买了以后也可以出租,涨了就卖掉投资,你感觉怎么样?或者你有更好的计划吗?

  回答:对于三四线城市的房子,尽量不要再碰投资。

  小城市住房投资大多存在风险,主要体现在以下几个方面:

  一是去库存刺激转变为调控压力;

  二是棚改政策发生变化,棚改规模大幅缩小;

  三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整;

  四是人口增长将明显放缓。中长期来看,一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。

  建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高,但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率,降低首付,这样更有利于资金的选择。

  房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分人前面。

  以上为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选

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