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泰禾已过万重山

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  过去这两年,泰禾董事长黄其森的破产传闻似乎比中国任何一个开发商都多。

  人们总是健忘的,他们似乎很快忘记了过去几年泰禾的产品传奇,以及这样强大的、横空出世的产品力对中国房地产市场的巨大价值和意义。

  对此时此刻的他们来说,更喜闻乐见的是,开发商被祭旗的谈资,尤其是动辄千万的豪宅开发商,更别提泰禾这样自带网红的气质。

  网红,就是原罪,自带招黑体质。

  “现在很多人对泰禾带着有色眼镜,包括对黄其森本人,也有着极大的偏见。”泰禾一位高层A君对小趣姐提起。

  人人可能都会评价宋卫平是中国企业家里面最文艺范的一个,却不知道出身教师家庭、“少年天才”黄其森身上也带着浓重的不纯粹商人的文艺范。

  和宋卫平一样,黄其森对建筑品质同样有着偏执热情,他不能平常心看待其他开发商把住宅当成工业化产品制造。在他眼里,住宅更是一个文化产品、艺术产品。


  很多人爱提起黄其森大学的专业,似乎这就是他兴趣的源头,殊不知,对摩羯座来说,本就和建房子这种精细又复杂的活灵魂契合。

  黄其森身上有着摩羯座成熟冷静、思维缜密、感情真挚的典型特点。尽管外界总批判他激进,对杠杆和规模的偏执将泰禾带到了悬崖边,但了解黄其森的人都明白他是一个谨慎的人。

  问题的根源是当初谁也不曾预料到的房地产调控。一切来太突然了。

  因为黄其森对品质偏执的极致追求,将泰禾的建筑成本一次次推至极致。楼市狂飙期,暴涨的房价,一度可以覆盖这些成本,但当楼市开始下行,这种模式显然难以为继。

  手里的土地和高品质项目是底气,是腾挪辗转的资本,但黄其森不愿意将一个个一心栽培的心血随意推出,以至于错过一次次机会,愈走愈难。有人说,这是黄其森独断,殊不知这是他对那一片片土地和建筑爱的深沉。

  无论如何,在卖股权引战投,一系列操作后,黄其森领导着泰禾已经趟过了生与死的界河。


  随着重组战略的推进,泰禾的各个业务板块已经开始复苏。

  10月20日,泰禾首次提出债务重组方案,将在债券原定到期日后的第三、四、五年分别偿还20%、30%和50%的本金。

  金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组,战投万科同样在盼望着支持着泰禾崛起。

  “事实上,谈不上跨越生与死。我们跟同行私下也有聊,外界看起来泰禾似乎要不行了,其实每一家公司都不比我们好,当然也不比我们差。”A君表示。

  “很快泰禾就不会成为新闻的一个来源。”他说,因为黄其森会带领泰禾走向常态,步入稳健发展的成年。

  NO. 1|壹

  黄其森身上没有宋卫平那种浓烈的诗人气质,可能是源于他那为人津津乐道“南人北相”的长相。

  这种长相没有攻击力,在公司内部常常给高层一种钝感、不机敏,“开会的时候,似乎所有高管都比他聪明。”A君说。

  事实当然不是。1980年,15岁的黄其森凭借优异的成绩考入了福州大学土木建筑工程系。当时,在当地引起了不小的轰动。即使现在去看,一个15岁就考入大学的少年,也可以冠上“天才”的称号。

  应该说,他比大部分人都聪明。但他在公司内部高管面前,从没有让他们体会到压迫感、威慑力。

  江湖上流传的黄其森似乎是一个事必躬亲的暴君。据说,黄其森对一个人的喜欢和嫌弃可能只是一瞬间,上午开会还在表扬,下午就让人力把这人炒了。

  但进入泰禾内部后,A君发现,这是一个厚道人,特别朴实。“战略定力狠,但是内部管理一点都不狠。”

  一个人青少年时候的印记,往往会影响其人生观、价值观。教师家庭出身的黄其森,理想和感性的文人性格已经刻在骨子里。


  这种性格不仅体现在内部管理上,以至于他后来反思泰禾“管理上是小学生”,也体现在对产品力的追求上。

  在某些瞬间,他总会脱离商业的范畴,显得比在座的经理人都要“天真”。

  黄其森曾和人聊过台湾经历的那段时光:绿草如茵,美景如画;鸡犬之声相闻,邻里相敬如宾;一行人被美景迷了路,陌生路人不辞辛苦,耐心地把大家带到酒店。

  这是他理想中的院子生活画面,这种理想化同样体现在了对院子建筑品质的追求上。

  黄其森常说,“中国盖了很多房子,再过几十年,还有多少会留下?可能都要拆,这是建设性的破坏,是垃圾。”

  他对“院子”的定位,不是一般居所,也不是投资品,而是艺术品、收藏品,是大国自信下的精神家园。

  在黄其森的世界观里,情怀和理想从来不只是一个词汇,而是实实在在的追求,他期盼治下的泰禾,能真正代表的是一种时代精神,一种家国情怀,一种复兴理想。打造一个真正的理想国。

  他主导下的院子产品充分体现出工匠精神的精髓:追求完美和极致,对精品有着执着的坚持和追求,把品质从99%提高到99.99%,其利虽微,却长久造福于世。


  比如泰禾打造新中式的工艺手法,严苛到了无以复加的地步。光是公共大堂的玉石水刀拼花,每平方米都需要一名拥有5年以上经验的成熟匠人,花费3天时间慢慢用水刀雕刻成型。有的园林造景,需要反复考察全国90多个皇家园林和私家园林,才能最终定稿。

  类似这样的细节把控,在泰禾产品系中数不胜数。去看过泰禾项目的人,都会非常感叹,怎么可以把房子造得如此完美精细化,不惜卖掉所有的房子,换取一套泰禾的房子。

  这样强大的产品力基因,曾经给泰禾带来无数传奇故事,在北京战场最为惊艳,比如丽春湖院子。


  丽春湖院子的先天条件并不好,天时地利皆不沾。五环外,居然还定位第一居所,推出的时间在市场环境颇为恶劣的2016-2017年。当时的北京楼市先后有930和317调控,市场一度降至冰点。

  但是,丽春湖院子却一枝独秀,迎寒怒放。

  无他,丽春湖院子继承了泰禾产品力基因,9.5米的面宽,创造了同类产品面11.5米的舒适度,还把舒适度延展到露台、下沉庭院。

  经历了太多建筑垃圾的中国房地产市场,太需要好产品了,太需要泰禾这样的公司了。

  NO. 2|贰

  偏执是把双刃剑。黄其森对造房品质的偏执成就了泰禾品牌,却也埋下了企业只关注产品不关心市场行情的定时炸弹。

  这种不计成本打造好产品,再叠加对商业环境的务实,不顾财务和市场,也让泰禾在2019年楼市低迷时陷入了高负债率,屡屡陷入破产传闻的漩涡。

  在2016年-2017年,泰禾凭着资金高杠杆率,在热点城市快速扩张,疯狂拿地,但不幸站上中国地价的历史性高点。

  而随之而来的限购调控,让泰禾在高位套牢。

  银行贷款下不来,销售又出了问题,楼市一下子从夏天进入了严冬,从业者都很难受。

  就像A君所说,其他开发商日子也不会好过到哪里去——但这不是从业者的错,这样严厉的市场管控,不是一般人可以受得了的。

  实际上,黄其森的战略非常清晰。他曾经分析过,星河湾如果在北京上海,一定没问题,不该去太原和鄂尔多斯;绿城不该去三四线,卖几千块钱,成本不够;它们两家产品类型还是有点单一。

  他认为泰禾的精品战略最清晰、最坚决,只在一二线。长三角居多,广深11个项目,最多加上老家福州和厦门,其他地方坚决不去。

  产品战略、定位、公司策略都没有问题,如果市场持续繁荣,或者是限价限售限贷等连环拳没有同时出现,如今的泰禾怕早是另一番风景。


  可惜,市场没有如果。

  但因此,就可以一句“成王败寇”把泰禾和黄其森贬的一文不值了吗?

  讲企业,小趣姐不喜欢说道德,但企业家身体里,确实应该流淌有基本的道德血液。

  业绩可以不够好,但房子盖好是房企基本的道德。可这个基本要求,却已经成为中国房地产企业的上限。

  起码,对泰禾来说,你可以质疑它的负债、它的盈利,但却不得不认同它的品质和口碑。

  黄其森花了20年时间,把泰禾打造成了中式院子教科书级别的房企。这并不是一件容易的事情。如果泰禾这样追求品质的房企反而无法生存,那是中国房地产的悲哀。


  就像黄其森说的那句话:“连泰禾这种有情怀的企业都活不下去,中国房地产业真没天理。”

  从去年至今,泰禾的命运一直是业界关注的焦点。业界有一个普遍的观点认为泰禾的悲剧是房地产调控下的一个牺牲品,但只要解决好债务问题,泰禾的牌子还在,凭借现有资产,泰禾可以翻身。

  危急存亡时刻,再次证明了黄其森战略的精准性。有了好的产品力,在危机来临时刻才能出售项目,引入战投。没有好的产品力,一切都是空中楼阁。

  黄其森坦言,很多业内同行对泰禾的项目流口水,而万科也表示,吸引他们入股泰禾的原因之一是泰禾的高端精品战略和存量土储。

  如今,这个激进的高端住宅制造商,在卖掉部分项目、股权,引入战投之后,总算缓解了严重的债务危机,一切都开始好转。

  NO. 3|叁

  截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元。

  可售未售建筑面积占比分布上,漳州、南昌、福州、广州、北京、上海、深圳和杭州居前。

  这些庞大的可供变现滚动现金流的存量土地是泰禾翻身的资本。

  在房地产市场,只要地买对了,其实什么都好说,一切都还有可能。

  按照一份公开的资料显示,黄其森在7月下旬曾主持一场北京泰禾的营销工作汇报。

  据在场人士透露,参会人员群情振奋,斗志激昂。

  从8月初开始,泰禾北京集中发力,西府大院、金府大院等几个明星项目,在经历疫情尘封后,用“实景现房”销售加速推货,总货值约在百亿左右。

  佛山院子在今年特殊的市场条件下,于9月热销了9亿。

  此前泰禾不少已经停工的项目工地,由于得到了金融机构的输血以及承包方的支持,一些项目已经恢复动工。

  泰禾北京公馆如期启动交付。公司位于济南、太原、中山等多个城市的项目也相继进入复工期。

  种种迹象看,公司的房地产主业正在向常态化运营方向过渡。

  其他业务板块也逐渐露出了好兆头。


  泰禾影城自复工以来,观影人次已经超过了21万人,店均观影人次破万,高于3000人次的行业平均水平。重点影片《八佰》在泰禾影城的单店平均票房达到了21万,明显高于19万的全国单店平均票房。

  泰禾和万科之间的合作也在友好进行。按照此前双方签订的协议,在9月30日前,债务重组方案未能成功,万科将会退出当战投行列。

  但双方显然都在尝试更好的方案。据了解,目前双方正在尝试引入金融机构作为战投,采用双向选择的方式,当前仍在推进过程中,看起来情况良好。

  而且万科能够在泰禾融资上有所帮助,降低其融资成本。

  10月20日,有媒体援引知情人士消息称,泰禾近期向境内债券持有人提出债务重组方案,将在债券原定到期日后的第三、四、五年分别偿还20%、30%和50%的本金。

  根据方案,泰禾在偿还完全部债务之前,资金不能以派发股息在内的任何形式流向股东。债权人可向公司提出反馈意见,泰禾希望11月15日前就重组方案在原则上达成初步共识。

  对泰禾和黄其森来说,最难的时候已经过去。


  我们并无意给黄其森戴上中国房地产“最后的良心”这样的帽子,但中国的房地产市场确实需要这样有“良心”的老板。

  做企业不容易。特别是实干的企业家,非常值得尊重。

  泰戈尔说:你今天受的苦,吃的亏,担的责,抗的罪,忍的痛,到最后都会变成光,照亮你的路。

  山有峰顶,海有彼岸。漫漫长途,终有回转。渡过这一劫后,希望泰禾和黄其森以后的路更加顺利。

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