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从"三驾马车"看懂富力地产的降负债秘诀

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  曾几何时,在房地产行业,规模几乎意味着一切。

  品牌、合作、融资……但凡你能想到的一切房地产行业竞争点一度均以规模论英雄,在经历规模冲刺期之后,整个房地产行业迈入稳健发展期。"降负债、快回款"成为了房企当下发展的最佳选择,作为典型房企之一的富力地产,凭借嗅觉敏锐,果断打响了自身新一轮降负债的第一枪。

  01稳现金流,降负债

  10月5日,富力地产发布公告,完成2.57亿股新H股配售,配售所得款项净额为24.98亿港元,将用于偿还公司境外债务。在本次配售完成后,富力地产扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%,净负债率预计将下降7个百分点,富力地产将通过本次新H股配售有效增加现金流,补充储备现金和降低杠杆。

  利用杠杆加大投资规模是成长型房企的重要策略,如今疫情与偿债高峰期同至,监管趋紧与融资严峻形势严峻,众多房企都面临着如何降负债的重担,富力地产以地产、酒店、城市更新"三驾马车"的均衡发展优势,凭借稳定的现金流,在众多房企降负债的道路中走在了前列。

  年报显示,9月份富力地产权益合约销售金额为140.1亿元,销售面积约达到115 平方米,同比增长24%和11%,截至9月底,公司的总权益合约销售金额约866.3亿元,销售面积约739平方米。

  融资环境收紧对房企融资造成重大影响,现金流对于房企的重要性不言而喻,而富力地产1-9月值得称赞的销售成绩为其现金流做出了保障,逆势而为的销售业绩对于其自身就是一种保障。

  面对前不久监管层所制定的"三道红线",富力地产通过盘活资产、股权融资、加速销售的举措逐步落地,负债结构进一步得以降低,确保完成今年内的降负债任务。

  在资产盘活层面,2020年9月29日,富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告,宣布公司已与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得进展。

  与黑石集团的物流园权益转让之外,近期富力地产更是以近20亿的资产价格对手中广州CBD某写字楼的权益进行转让,接连的资产盘活策略有利于缓解短期流动性压力,为其长期优化债务结构及降低负债率提供有力保障。

  02城市更新提速 优质土储充足

  在项目销售层面,疫情严峻的上半年,富力地产为满足购房者购房需求,相继开启了'好房子,网购吧'、'好房子,线上购'等在线营销策略,让购房者"足不出户"在家即可实时锁定房源;后期更是推出'好房星带看',联动明星李湘一同打造直播创新营销,无论是营销创新或者逆势走量,富力地产都走在了市场的头部位置。


  在传统的"金九银十"购房季,广州项目富力南驰·富颐华庭9月19日首期开盘,开盘2小时热销26.8亿元,去化率约100%,刷新广州近5年单次开盘记录。除此之外,江苏盐城富力科创城以"秒开秒罄"的速度,单盘狂揽超过20亿元,去化率超过97%。

  在拿地层面,富力地产在土地储备充裕的情况下采用了审慎拿地方式,截至2020年6月30日,公司的土地储备权益可售面积约为5683万平方米,足够满足发展需求,拿地销售比同比进一步下降,富力地产正在全面控制负债水平,避免庞大的土储对其造成资金压力。

  实际上,富力地产凭借20多年深耕旧城改造的经验,更是将"城市更新"延伸至全国,旧改项目作为富力地产的重要业务,向富力地产提供了持续稳定的现金流保障。截至2020年6月底,富力拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目,融资区面积超4000万平方米,其中92%位于一线及二线城市,54%位于粤港澳大湾区。

  1-6月,富力地产位于广州及长治城市更新项目转化3个,增加可售资源460亿元,下半年将转化更多城市更新项目,并于未来18个月,目标增加建筑面积900万平方米的土地储备。富力地产的旧改货值多数位于国家重大战略发展区域,将为富力地产未来两年的销售提供充足货值。

  03酒店业务成"现金奶牛"

  在住宅销售之外,随着疫情得到控制,富力地产的酒店业务也实现了超预期增长。从数据来看,2020年9月,公司下属酒店经营收入5.62亿元,较上月环比增长13.5%,实现利润1.42亿元,超去年同期水平,旗下酒店业务经营收入正在恢复,尤其年底众多节日叠加之下,旅游性酒店收入增幅大涨。

  在过去的"十一"期间, 富力地产旗下国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元,较去年同比大幅增长26.9%;下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元,较去年同比大幅增长21%;合计实现营业收入约2.15亿元;酒店平均入住率远超去年同期,峰值入住率接近90%。

  随着疫情的可控与防控常态化,富力地产旗下众多高档酒店具备良好的保值、增值特性,在旅游经济持续复苏的环境之下,酒店业务也将展现出巨大的增长潜力,为公司提供持续且稳定的现金流,以"现金奶牛"身份支撑起富力的长期降负债策略。

  富力地产一方面借助有力的市场窗口延长债务到期日,优化债务结构,另一方面主动减少债务规模,积极偿还负债,仅在上半年就已减少了94亿元的有息债务,降债杠杆进一步可控,并在10月15日完成"16富力11"的本息兑付工作,实际登记回售28.55亿元。

  随着新战略的深入推进,再加上强大的销售能力、充足的土地储备、灵活的资产盘活手段,富力地产的降负债目标极有可能提前完成,实现更加持续稳健的高质量发展,一个更加稳健且积极的富力正在路上。

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