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假如贷款30年提前10年左右或者15年左右还清,这样划算吗?不看亏大了

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  房贷提前还清是否划算的几个参考标准,第一是你的房贷利率的高低;第二是你的按揭方式;

  1、房贷利率的高低就直接决定了你是否要提前还清

  这是几乎我们每一个有房贷的人都会遇到的问题,是否要考虑提前还清,以免缴纳更多的利息,提前偿还是否合适最主要的参考因素 就是你的房贷利率的高低。


  我们都知道,整体来说,我们国家的利率是下行的趋势,目前的房贷基准利率是4.9%,这次房贷利率是2015年10月份的时候下调的,当时2014年到2015年连续多次降息,如果再往前追溯的话,房贷利率会更高。

  房贷利率什么叫做高,什么叫做低?打个比方,如果房贷利率是1%,那么这个很容易判断是低,为什么?因为我们的定期存款利率都要比这个高啊。再打个比方,如果我们的房贷利率是10%,那么这个利率肯定是很高的,为什么?因为我们的投资收益是无法超过这个水平的。


  所以,在上面的两个举例当中,我们把房贷利率高低的参考标准是和投资的收益率相比较的,这个投资收益率是比较稳妥的银行类理财的收益,而非市场上那些高风险高收益的方式,那么目前这个利率大概是4%-5%之间,这个还是比较稳妥的。

  所以,房贷利率如果比这个收益率要高的话,那么整体来说是可以考虑提前偿还的,另外,我们考虑到手持现金类资产能够带来一些额外的好处,比如临时急需用钱等等,我们可以在基础投资收益率上再加上0.5个左右的百分点,那么我们可以把这个区间定位为4.5%-5.5%,如果你的房贷利率是大于5.5%,那么你提前偿还是划算的。

  如果你的房贷利率是小于4.5%的,那么你提前偿还是不划算的,至于中间的,其实就看个人了,因为从绝对利益来讲不是非常明显,还不还都无所谓,就看个人喜好了,有些人投资能力比较强,那么就选择暂时不还,有些人投资能力比较弱,或者是负债就不舒服,有心理负担,那么就可以提前偿还。

  2、按揭方式和你是否提前偿还方法的关系

  我们知道有两种常用的按揭方式,等额本息和等额本金,等额本息就是每个月的月供是相等的,这种方式的特点是,在相同的利率的情况下,前期的月供相对会少一点,会减轻月供的负担,但是缺点是总的利息会比较高,前期偿还的主要也是利息。


  而等额本金是每个月的月供中的本金是一样的,这个就导致前期的月供绝对值会比较高,那么前期的月供压力也大,另一个方面就是利息的绝对额会少一些,而且后期的月供压力会小一点,因为月供是逐月等额递减的。

  现在普遍的认为如果是等额本息的方式,那么如果你偿还了10年或者15年了是不划算的,因为你把大部分利息都已经偿还了,这种说法是否正确呢?

  笔者是这么看的,因为无论是等额本息还是等额本金,房贷的计算方式都是以你使用的本金的绝对数值乘以月利率得到的,每个月的利息都是这么计算的,从按揭的整个周期来说,说到底,这两种方式的利率是相同的情况下,说不上哪种更加吃亏或者占便宜,只有合适不合适,因为等额本息的利息绝对值高那是因为占用本金的时间更长(因为前期你偿还的本金少,主要还的就是利息,所以你本金使用的时间长)。

  如果你真要看哪一个更加划算的话,那么你就看剩余的本金谁多,谁剩余的本金多,那么能够节省的利息的绝对值就高,那么也就意味着你节省的利息就多。总结:总体来说,是否提前偿还房贷主要看你的房贷利率和当下的投资收益率做对比,按揭方式倒是次要的。

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