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楼市破产潮、促销潮来袭!人行副行长:做好泡沫破灭准备

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  在中国,为何买房观念始终远远高于租房?道理其实很简单,如果单纯是为了解决居住问题,买和租结果是一样的。但现实中买房和租房其结果是天壤之别:其一、房子和户口、教育、养老、医疗等资源深度捆绑,这些几乎都是租房无法获得的;其二、业内一直有“买房是资产,租房是消费”的说法,即买房不仅能获得居住环境的改善,更能坐享房价上涨房产大幅升值的带来的红利。尤其是过去十年,全国房价迎来“飙涨”,很多早买房的人,躺着赚钱。

  

  过去二十年间,中国城镇化率大幅提升了30%以上,全国平均房价也由几百元一平,飙涨到了今天的“万元时代”。而且科学研究显示,当前阶段很多城市的房价收入比已经高达30:1,远超国际“临界点”9:1,即整体而言,国人是在拿“低工资拉高房价”。很显然,这种结果对于绝大多数人来说,买房的压力越来越大。甚至于已经有很多年轻人即使掏空三代人“六个钱包”也买不起房了。

  即便如此,依然有专家信誓旦旦直言“中国房地产没有泡沫”、“未来房价上涨的压力仍然很大”。北师大教授董藩更一而再再而三建言国家,早日放松对楼市的管控,任由房价上涨。理由是“只有房地产才能救中国经济”。在专家眼里,虽然房价可能重新上涨,但其负面影响与当前市场恢复及经济、社会稳定的巨大意义相比,完全可以忽略。非但如此,更有专家站着说话不腰疼预测,未来5年,全国绝大多数大中城市房价仍然可能再翻一番。

  

  不知道大家听到这种言论后是什么心情,反正同样作为刚需的我内心的唯一看法就是:我们有些专家真的是不食人间烟火,不知民间疾苦。

  平心而论,专家们对于楼市处心积虑的“鼓吹”言论真的成立吗,房价还涨得动吗?我们认为这次不一样。首先,近段时间楼市有三大逆转信号降临,均直指未来房价已无大涨可能:

  

  第一个逆转信号:停止棚改,拉动房价上涨的主要引擎“熄火”了

  官方数据显示,2016年-2020年全国棚改累计开工预计超过2300万套,帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房。但各个层面秘而不宣的是,对应的这段时期,全国大大小小的几百个城市房价整体上涨了近一倍,尤其是棚改占比高达75%的三四线城市,房价更是一股脑“补涨”了2-3倍。

  虽然有专家开脱,说这几年房价上涨是新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的影响,但明眼人都知道,“棚改”就是近年来拉动全国绝大多数城市房价上涨的主要引擎。

  不过庆幸的是2020年也是棚改逆转之年,诸多信号显示,从明年起棚改或将正式退出历史舞台——2020年棚改开工数量已经降到历年最低,而且按照国家规划,2020年也是棚改的“收官之年”。不仅如此,过去两年国家已经旁敲侧击释放了棚改要“圆满落幕”的信号——2018年国开行收回棚改审批权限;2019年新政要求库存低、房价上涨压力大的城市“停止”或“下调”棚改目标。

  

  从明年起,棚改一旦停止,则意味着过去5-10年拉动房价上涨的主要引擎之一会“熄火”,这对整个房地产市场的格局都会产生重大影响。尤其是对开发商的影响最大,过去他们乘着棚改的东风肆意低价拿地,未来这种盲目举债、借势扩大规模发展的机会将大大降低。

  停止棚改对房价更有直接影响。“棚改货币化安置”催生了大量“拆迁暴发户”,也催生了大量的购房需求,他们是推动房价上涨的内核因素。而棚改一旦停止,同样意味着楼市购房需求的锐减,购买资金的断流,对房价构成巨大利空。

  

  第二个逆转信号:国家涉房“融资”新禁令出台,房企艰难期来临,或将倒逼更多房企降价销售

  黄奇帆曾经直言不讳,房价不停上涨归根结底是金融过度输血房地产。尤其是开发商身后“背着”个银行,需要100亿资金就给100亿资金,总是能把地价炒高,面粉涨价面包价格怎么可能降下来?

  我们一直强调,房地产是名副其实的资金密集型行业,不是金融行业但更胜金融行业。开发商传统的“拿地、开发、销售”模式,其实更是赤裸裸的“空手套白狼”游戏——拿地可以从银行抵押贷款,开发可以申请开发贷款,就连后期的建设、装修等都是先预收的购房者的首付款。而房企的负债率更是高居不下,超过100%的数不胜数。

  不过从今年开始,房企的“好日子”要提前结束了,这一切都因为国家对房企的管控力度不断加强——国家涉房融资新禁令的出台:据上海证券报最新报道,2021年起就开始执行“三道红线”新禁令,明确要求开发商必须在3年内完成把负债降低到合理水平。

  据有关机构统计,“三道红线”新禁令,将至少影响全国80%近8万家房企。说白了,融资收紧对于对现金流要求极高的房企来说,毫无疑问是“当头一棒”。基于此有专家分析,未来3年内,但凡是触及“红线”的房企都会放慢扩张速度,积极降负债。而降负债最好的方式就是卖房,当前楼市横盘稳定阶段,且有些城市已经降温的大背景下,想把房子卖掉,剩下的唯一选择就是降价销售。

  

  第三个逆转信号:人口警报拉响,主力购房群体每年减少1000万,房价最大支撑发生巨变

  前面我们提到了,过去二十年,我国的城市化率提升了30%以上。城市化率其实说白了就是农村人口向城镇转移。伴随着城镇化进程,我国的房价迎来一路飙涨,说白了过去二十多年中国楼市高速发展、房价飙涨,本质上是人口红利的支撑。经济学家任泽平也说过,房价长期看人口、中期看土地、短期看政策。

  不过基于近几年人口走势来看,不难发现我国的“人口警报”其实已经拉响了——自2017年起,出生人口已经三连降。国家统计局数据显示,2019年,我国全年出生人口1465万人,人口出生率为10.48‰,是我国自1949年以来出生率的最低值。

  更为致命的是,据搜狐焦点等媒体报道,2020年之后,购房主力人口(20-45岁)每年将减少1000万,这意味着楼市将进入“真空期”。政策上希望房价稳定,不能大涨也不能大跌;人口基本面上,房价上涨的动力面临重大塌陷,这意味着房价最大的支撑发生了巨变。我们很难就此判断未来房价一定会下跌,但是可以肯定的是,在这种基本面下,房价想要再复制过去的疯狂上涨是很难的。

  

  除了楼市突传的三大逆转信号,已经不足以支撑未来房价大涨外,现阶段楼市还扎堆上演了罕见的房企破产潮和促销潮。

  破产潮:截止到10月21日,人民法院公告网显示,全国已经有近400家房企进行破产清算。这些破产企业多以中小型为主,主要集中在三四线城市。这些企业本身因为规模小,实力较低,抗风险能力较弱,再加上这两年楼市调控紧绷不松,尤其是融资一再收紧,小房企的资金链承压外加销售不畅,直接导致了“破产潮”的来袭;

  

  促销潮:自9月起恒大打响房企降价促销第一枪之后,陆陆续续已经有63家品牌房企在一二三四线城市施行不同程度的促销政策,富力、万科、金茂、融创、保利、华润等悉数在列。据易居研究院院长杨红旭介绍:

  当前时期第一第二梯队的大开发商都在降价促销卖房,那些中小房企因为有种种约束,反倒不敢直接采取打折促销的方式,有点骑虎难下的感觉。

  另据中原地产统计局数据显示,9、10月份,房企采取促销的方式多以直接打折、工抵房、特价房、清盘等由头为主。

  停止棚改、融资新禁令、人口警报拉响等逆转信号下,毫无疑问未来房价继续大涨的可能为零。尤其是当前阶段各地频频再现的房企破产潮、促销潮氛围下,我们更没有理由相信未来房价会大涨。事实上是,有些过去几年房价严重虚高的城市,反倒是应该提前做好房价“失速下滑”的准备。正如前人行副行长吴晓灵所提醒到的:

  在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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