又一个“千人摇”预定！中海长宁第开盘不便宜，但还是有性价比

市区中，长宁区的楼市存在感是明显偏弱的，主因是这些年来，该区很少有新房上市，致使很多本地改善需求以及有想在长宁置业需求的客户无从下手。换句话来说就是该区新房一直供不应求，这种关系一旦失衡，市场就会产生报复性“消费”。

中海长宁第的出现或许就是这样，根据现场反馈，该盘自7月对外开放售楼处以来，2个多月的时间，已差不多有2000多组验资客户，而该盘可售体量也才286套。不出意外，该盘开盘达到日清是轻而易举的。

长宁区竟也能借力大虹桥？

该盘位于长宁新泾镇，当然新泾镇不能与虹桥路、愚园路、中山公园等富人区相比，它是长宁区最外围的位置，与普陀、嘉定、闵行三区交界，对于长宁来说，新泾镇就显得薄弱一些了。

不过虹桥商务区的规划打破了区界限制，新泾镇被划入进来，成为了虹桥商务区的组成部分，使得新泾镇有了“新生”。

正是这样一个特殊区域，中海长宁第享受到了区域长期供应稀缺和大虹桥规划带来的双重利好，成为了当下准热门项目。

中海长宁第价格解析

复盘过往，长宁区如今在售的项目只有3个，除去旧楼改造的中山学林苑外，另外两个项目淮海名邸、虹康昭晖苑售价均在12万+以上，而且面积段普遍偏大，总价至少1200万起，对于市区改善型客户来说也是不可承受的总价范围。

而中海长宁第所推出的产品为约75平2房、95平3房以及115平4房，整体面积段和功能性控制得非常合理，属于市区刚需以及刚改产品的代表，有控总价优势。

但不可否认，长宁区这个靠近外环的新泾镇新房入市价在常人眼里并不算便宜，甚至该盘入市后将打破上海外环内新房售价，但从长宁区本身来说，这里的价格又不会高于区内其他区域售价，均价8万+差不多是此范围了。

如果按此价格计算，95平3房总价约700多万，75平2房总价约600多万，按照总价段来看，置业长宁还是有性价比的，所以对于广大购房者来说，中海长宁第确实是个机会。

不过遗憾的是，该盘体量很小，不足300套房源很难满足区域楼市市场，而且更为遗憾的是，长宁区除了此盘，也并无其他楼盘能够对标。也就是说，购房者买不到此盘的话，想要在长宁其他区域买到差不多的项目，新房几乎没有任何选择余地。

定价策略或对刚需、首改更友好？

中海长宁第项目是在去年9月，中海以12.42亿元竞得的土地，占地面积只有1.6万方，总建面为3.6万方，可售住宅只有5幢楼。

小区整体设计为小高层住宅，面积段最大的115平4房在小区的中间位置，而75和95平分布在小区的南北两侧，可以看出，该盘的定价策略或与其他项目有所不同，面积段最大的115平4房价格大概率要高于其他面积段，反而75、95平户型单价会略低。

再看户型设计，75平2房做到了南北通透，这在市面上同等面积段下，设计得也非常不错。

95平3房做到了2卫格局，也是目前主流产品，三开间朝南，且室内几乎没有浪费的面积，也是刚需或刚改客群所喜欢的户型产品。

95平3房样板房图片：

115平为4房2卫格局，重点是4房，这对于此面积段来说是具备足够优势的，毕竟当前市场能够做到4房的，面积段大多都上到了130平以上，也具备了控总价优势；与此同时该户型也是4开间朝南设计，具备一定亮点。

115平4房样板房图片：

在装修上，室内配备了中央空调、地暖、新风系统三件套，厨房还配备了内置冰箱，基本与当下市区高端产品相符。

客群分析与配套概况

虽然中海长宁第不缺客户，但该盘的客户组成并不是所谓的长宁“富人区”，该盘主要以新泾镇本地客、周边产业人群以及大虹桥附近的客户为主，主要原因还是区位所决定的，毕竟这里并不像长宁其他地方具备一定人文和历史底蕴。

中海长宁第所在地位于长宁西侧临空园区，板块主要以信息服务业和现代物流业两大产业为主，有大约1000余家企业，包括一些世界500强企业，而企业所汇聚的人气就为该盘提供了充足的购买力。

项目距离2号线淞虹路站约1.2公里，而且临近外环高速和北翟高架，到往虹桥枢纽或市区都比较便捷。

项目周边也集中了建滔商业广场、融真虹桥商务广场、光大安石虹桥中心等商业。在项目斜对面，还有在建的宜家购物中心，预计与项目同时期交付，该商业落成，或将成为区内又一中心，汇聚人气。

在医疗上，项目临近上海长虹医院、新虹桥国际医学中心。周边还有交通大学医学院附属同仁医院、上海儿童医院（西区）等医疗机构。

今年市区新房表现得都还不错，中海长宁第虽然看上去也不算便宜，但在长宁乃至市区范围内还是有一定性价比，热销或也不会有太大问题。项目将于近期取证认筹，购房者可以准备材料了。