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50万投资购房、现市值82万,出租年25000元,出租还是卖掉划算?

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  朋友花50万元投资购买了一套投资房,现在市值已经可以卖到82万。如今如果用于出租一年可以获得25000元的租金,到底是出租和卖掉哪个更划算呢?

  出租和卖掉哪一个更划算?这个问题涉及到非常复杂的问题,但因为不是刚需住房而是投资住房,那么如果简单地通过投资收益来进行测算,还是可以说明一些问题?

  

  第一,目前的住房市值租金比例即出租收益到底是多少呢?

  出租的首要目标当然是收取租金,持有并出租的意义在于租金收益率较合理。

  虽然现在的住房是50万元购买的,但是因为出租时的市值已经是82万元,也就是说出售以后可以获得82万元的现金,因此,出租收益的测算也是以82万元为基数来进行计算。

  如果以82万元为基数,年租金为25000元,每年的租金率为3%。有的人可能会考虑每年的租金上涨比例,但实际上还要考虑出租的空档期以及是否能够顺利出租的因素,所以,就以简单的3%出租率比较合理。

  第二,出售以后如何理财以及理财收益率是多少?

  与出租相对应的是出售后的现金理财。如果出售会获得82万元的现金,将这些82万元的现金用于保本型投资理财,就不要考虑那些风险程度较高的投资理财方式。

  一当然是国债投资,国债的投资回报率虽然有所下降,以前在4%到4.27%,现在基本在4%附近。

  二是进行低风险理财,目前的理财收益回报率在3.75—4%之间。

  三是银行的大额存款和大额存单,大银行虽然只有2%以上,小银行却可以在3.5—4%。

  整体来说,目前的低风险投资理财收益基本在3.5—4%之间。从纯收益率的比较分析可以得出结论,卖掉住房进行理财肯定比出租更划算。

  第三,住房的持有出租和卖掉理财并不是简单的收益率比较那么简单,需要考虑更多的因素

  虽然从理财收益率与出租租金率的比较看,卖掉住房将资金进行理财更划算,但是住房涉及到很多房租以外的因素,最重要的因素即房价的上涨和下跌。

  从这套住房看,从50万元购买到现在市值82万元,我们不知道投资持有的时间有多长,但已经收获了64%的投资房产收益率,这是一般情况下理财投资收益不可比拟的。

  对于住房价格的未来,是一个非常难以判断的问题,房价大跌论有多强,房价上涨论就有多大,但从整体政策目标角度分析,房住不炒应该成为一种长期的国策,因此,房价的基本稳定是未来一个最大的政策目标。

  政策目标虽然是基本稳定,但并不代表房价不涨或者不跌,只是房价不应该大涨或者大跌而已,而是上涨还是下跌则取决于所在的城市房价趋势以及住房所在的位置。

  从我国房价的整体态势看,房价仍然处于一个温和的上涨趋势。根据国家统计局的数据进行测算,今年1-9月份全国房价为9989元/平方米,但今年6-9月份全国新建商品住宅单月成交均价连续四个月位于1万元以上的水平,分别为10113、10263、10540和10191元/平方米,标志着全国房价进入万元时代,同时表明:我国房价整体上仍然处于上涨态势。既不是一种偶然因素,而是一种房价的趋势性反映。

  如果从一个相对长的时期看,以2015年为基数100,一线城市的住房价格变化如下:

  北京新建商品住房销售价格如果以2015年为基准100,则2020年7月为146.1%,上海是153.7%,广州158.8%和深圳157.9%,简单平均计算北京每年上涨了8.12%,上海上涨了10.74%、广州上涨了11.76%和深圳上涨了11.58%。

  同样70个城市中19个城市上涨幅度超过50%,其中上涨幅度最大的城市分别为西安175.8%、徐州上涨168.4%、武汉165.2%、合肥162.3%、成都161.6%、无锡161.1%、厦门160.7%、南京160%。也就是说,有8个城市在5年间累计上涨幅度超过60%,年均上涨12%以上。即使累计上涨幅度最低的两个城市泉州和乌鲁木齐,累计上涨分别为119%和119.9%,大概接近20%,平均每年简单计算上涨4%。

  因此,投资住房如果再简单地加住房升值的因素,那肯定要比卖掉理财要划算的多。

  当然,在不同的时期、不同的城市、不同的地段也出现了房价下跌的情况,因此经常出现各种3万元在鹤岗买房、7万元的在云南个旧购房以及天津1平米降5000元、两周降价72万,两周跌回4年前。相比2018年时的最高点,天津房价普遍跌幅在30%以上等报道也经常出现。

  卖掉住房理财和持有住房出租哪个更划算,涉及很多复杂的因素,你觉得哪个更划算呢?(麒鉴)

  

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