5万/平，35秒抢走960套，广州楼市“人傻钱多”？

站在风口上，猪都能起飞。

这句话用来形容今年的黄埔楼市，再恰当不过。

如果说科学城的暴涨，是新兴板块的价值兑现，那么，长期是市区“小透明”的老黄埔，为什么也突然变得疯狂？

未卖先涨价

2100组客抢960套房，35秒光盘！

刚刚过去的周末，广州楼市最火的新闻莫过于万科城市之光开盘：2100组客抢960套房，中签率不足1/2，最高单价直逼5万/平，重点是，35秒售罄。

国庆亮相的万科城市之光，至今蓄客不到1个月，开盘前传言首推仅400套货，认筹3000组，甚至销售称，线上抢房还要看资质分批次进行，谁更有钱、购房名额更明确，才能优先获得入场券。

而据买家透露，还没开盘，万科城市之光已经涨过几轮价，此前万科内部认购，均价仅为4万出头，后对外吹风要卖4.3-4.7万/平，而上周四进行线上“试抢”时，南向单位已经去到4.6-4.9万/平。

有价有市，最终开盘开发商加码到960套货，价格最高4.95万/平，一把梭哈，确实赢得漂亮。

今年以来，黄埔“抢房热”已经不是新闻，但出现久违的“秒光盘”，还是再次挑动了市场的嗨点。

有投资客向小编透露，自己意向单位是117平南向四房，原本心理价位是4.6万/平，开抢前知道这个户型最贵，价格已经去到4.9万/平，其实觉得有点“鸡肋”，但最后看到市场的反映，还是以4.8万/平的价格出手了。

羊群效应下，“卖爆了”真的就证明“抢对了”吗？是万科城市之光太有底气，还是市场心态飘了？如果后续追高，要警惕哪些“暴雷”风险？

黑历史洗白

学位+旧改，靠画饼撑得起后市吗？

事后复盘不难发现，万科城市之光确实站对了“风口”。

最大的利好还是第二CBD。

在这个风口上，天河黄埔交界一带的二手房，今年上半年已经有了一轮补涨，这种情况下，鱼珠的富力南驰富颐华庭和文冲的万科城市之光，两大旧改大盘面市，对住宅断货已久、二手房价虚高的老黄埔而言，算得上是及时解渴，自然能圈一波粉。

但事实上，从地段看，富力南驰富颐华庭才是第二CBD的“亲儿子”，万科城市之光虽然也在规划范围内，但不在核心区。拼先天条件，万科城市之光是个优点和缺点都非常突出的楼盘，而这种项目，往往比平均分高但缺乏突出亮点的对手更好“画饼”。

万科城市之光位于黄埔东路，属于文冲板块，最大的卖点是双地铁直达珠江新城，但除此之外，无论学位、配套还是环境，现阶段都多了点“土味”，而距离老黄埔石化污染不到2公里，也将成为项目终身的“污点”。

▲大沙东板块

有人会说，石化污染不重要，毕竟周边二手成交都去到4.7万/平了。

▲中鼎君合名城近期二手成交价

但这个问题不妨反过来看，差不多的时间点，为什么新房吹风卖4字头，还有人愿意花这个价去买二手？

因为自带“黑历史”的万科城市之光，比二手更没有确定性，还要赌。

2016年10月，万科城市之光公寓面市，当时卖的是25平的LOFT，均价3万/平，总价80-90万/套，但去化一般，原本住宅应该接档公寓面市，但随后项目却深陷拆迁维权丑闻，直到今年10月份，才在推迟了2年后推出。

值得注意的是，拆迁纠纷直到目前也不算彻底解决，目前项目地块上仍有部分“钉子户”，虽然销售称，钉子户所在地块未来规划为项目配套，不影响住宅交付。但从规划图看，可能影响小区配建的学校，这对买家来说，比少栋楼或者交付晚更严重。

根据规划，万科城市之光配建了4所学校，2所幼儿园，1所小学，1所中学。此前传言会引入省一级名校，但还没有实锤，假设未来真的因为拆迁学位无法兑现，那项目周边的教育资源能不能撑得起来呢？

老黄埔的教育质量一直在广州市区中排名靠后，在新学校还是未知数之前，根据地段，万科城市之光大概率划入文冲小学地段，而根据2020年黄埔小升初“多对多”摇号的政策，对口的是86中、123中、港湾中学、石化中学这四所中学，但就算是其中最好的86中，在广州也算不上名校。

即使引入名校的红利兑现，根据传言是华附或广附（也有可能是打擦边球的华师附，华附和华师附有本质区别），但考虑到项目配建了大量回迁房，后续生源质量也容易拉低学位水平。

最后就是今年被吹上天的黄埔“旧改”。

越是好的地段，拆起来越难，而吃不到的“大饼”，永远比不上吃得上的“小糖”。所以如果单看旧改，可能老黄埔比旧萝岗还要缺乏想象力。

万科城市之光本身作为黄埔“旧改”的一部分，还是大开发商，也拖了两三年才开盘，至今仍有“遗留问题”，足以看出整体的推进难度之大。

即使是已经落实的旧改项目，定位也不一定能带来惊喜。比如万科城市花园西边的新溪村旧改，之前被华润拿下，此前有消息称，将建成广州第一座华润万象城，但又有传言称，考虑到周边人群目前的消费水平，可能到时候会“降维”开发。

从这个角度看，如果要博一博后续学位和旧改镀金，这个盘远远算不上“躺赢”。

11个户型通杀

北向小三房340万，上车门槛感人

当然，万科城市之光也不是不能买，项目这次能被疯抢，产品设计和推货策略帮了大忙。

万科城市之光分为三大地块，总占地约50万平，建筑面积约200万平，总共分五期开发。

▲万科城市之光俯瞰效果图

中间是回迁房，东西两边是商品房，其中西地块更近地铁，步行去大沙东站约5-6钟，东地块步行去到文冲站约7-8分钟，加上西地块更靠近大沙地商圈，闹中取静，东地块靠近石化路，有大货车噪音干扰，西地块的先天条件更佳。

但现阶段由于道路正在施工，从销售中心去到大沙东站需要沿着西地块外围绕一圈，步行需要20分钟左右，但未来通路后实际步行只需要5分钟，从大沙东到珠江新城，地铁车程约25分钟，而自驾走黄埔东路，去到珠江新城也在半小时以内，通勤时间确实非常“能打”。

首次开盘的是西边的居住用地，该地块分为E和F两个组团，而上周末推出是F组团的5栋楼（F1-F3，F6-F7），其中F6栋是以前跟回迁房一起动工的准现楼，预计这明年可以交楼。而首推的新货在项目里处于比较好的位置，有效释放了需求，意向买家更愿意趁早买入。

▲本次推货户型分布

值得注意的是，5栋楼包含了11个户型，涵盖78-140平三至四房，基本覆盖了市场上所有的购房人群，照顾到从投资、首置业到改善的不同需求，实现了大小“通杀”。

此次开盘单价最贵的是117平的南向四房，去到4.9万/平，而最便宜的91平北向三房，3.9万/平。这个定价也不难理解，117平货量少，又是南向的最小四房，对刚改买家而言是首选，而91平北向三房，不如78平北向小三房有总价优势，而且只有一卫，不如88平南向小三房两卫住得舒服，只能靠调低单价来提高竞争力。

而78平北向小三房作为项目的最低门槛，低楼层均价在4.3-4.4万/平，总价340万左右，通过压缩面积的方式，把总价控制到跟科学城齐平的起跑线上，对投资客和上车客来说，确实非常有吸引力。

值得注意的是，根据小编了解，此次万科城市之光的买家中，部分投资客是冲着黄埔今年放松限购而来，但虽然限购放松，限贷政策仍严格执行。销售曾建议买家选择接力贷，但目前银行在做接力贷时，会考虑实际还贷子女名下的房产情况，所以执行上有一定难度，后续是否会出现这部分买家资金不到位“退定”的情况，也不好说。

总而言之，万科城市之光爆了，在情理之中，但抢到的，自己开心就好，没抢到，也不需要太可惜。