水管渗水影响楼下谁担责？广州市物管条例提交三审

南都讯 《广州市物业管理条例（草案修改稿）》（以下简称“草案三审稿”）10月27日提交市第十五届人大常委会第四十二次会议审议。与草案二审稿相比，草案三审稿明确了房屋渗水纠纷责任划分，同时明确要求物业服务人应当公开物业服务费收支情况，进一步规范了物业管理委员会成立条件，新增养老、垃圾投放转运设施等公共服务设施应当按照规划设计要求建成等规定。

房屋保修期过后渗水问题由业主维修

楼上水管出问题，渗水到楼下，由建设单位、业主还是物管负责？草案三审稿明确了出现房屋渗水问题时，建设单位、业主、物业服务人相应的责任。补充了渗水责任人（即业主）不履行维修义务时应当如何处理的规定。

根据草案三审稿，因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。房屋保修期限届满后出现渗水影响相邻房屋的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或者物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。

物管应公布物业服务费年度预决算及收支情况

草案三审稿还明确，物业服务人应当公布物业服务费年度预决算及收支情况的，而不是只针对酬金制方式才公布。

草案三审稿指出，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。

业主、业主大会或者业委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费的收支情况进行审计。

成立物管委员会应充分尊重业主意愿

在二审中，有常委会组成人员、街镇工作人员、专家、业主等认为，草案二审稿中对物业管理委员会成立条件的规定不妥，物业管理委员会的成立应当充分尊重业主自治的意愿，对业主申请成立的才组织成立，而不是由街镇普遍成立。将一定比例的业主申请作为条件之一，更符合实际情况。

因此，草案三审稿明确将占业主总人数百分之十以上的业主申请作为条件之一，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会。

据了解，广州于1998年开始出现业主组织，包括业主大会和业主委员会。据统计，目前，在广州三千多个住宅小区中，广州全市仅成立业主组织976个，占比不足三成。

针对无法选举产生业主委员会的情形，草案创设物业管理委员会制度，赋予物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项的职能。

根据草案三审稿，符合下列条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会：1、已划定物业服务区域;2、已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上;3、未成立业主委员会，或者需要重新选举业主委员会；4、占业主总人数百分之十以上的业主申请。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

采写：南都记者 吴璇 实习生 王莹岭