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下一个十年,海珠的底气在哪?

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  琶洲,再一次成为了焦点。

  10月27日,琶洲东区AH041405宅地被保利以近46.9亿的总价收入囊中,折合楼面价51462元/平。

  这其中,有几个信息量值得和大家分享:

  第一,该地块仅次于越秀南地块和海珠石岗路地块,成为海珠楼面价NO.2,创下广州楼面价第三高纪录。

  第二,让琶洲给大众的印象,不再只有会展中心、琶洲新村和商务地块。

  但对于很多人来说,都认为,这个焦点,是属于琶洲的,而不是海珠的。

  毕竟,琶洲的成名,更多是以广交会为代表的会展业,而偏偏会展业,面对的市场,是大湾区乃至世界,在这样的格局之下,琶洲前面的海珠,总容易被忽略。

  事实是否如此?另外,除了琶洲之外,海珠还拥有多少王牌在身?

  没有人会否认,“世界级的会展中心”,是琶洲最名副其实的金字招牌。

  尤其是广交会展馆的变迁,更是奠定了琶洲会展中心的战略地位,提及琶洲,绝大多数的人,第一印象,就是广交会、广州车展、国际设计周等多种展会。

  

  另外,广交会四期扩建项目已启动施工总承包招标,总建筑面积48万平方米,比目前增加约四成,建成后,琶洲地区有望成为展览面积全球第一的会展业高地。

  世界级的会展高地,是否就和海珠无关?我们不妨对标对岸的珠江新城。

  作为广州当下绝对的地标中心,珠江新城扮演着,是广州城市封面和中心区域的独一角色,东塔西塔以及省博物馆、广州大剧院等地标,前面挂着,也只有广州两字。

  但一方面,珠江新城是天河最大的财富,另一方面,珠江新城也一直是天河经济发展的领跑者,对于天河的重要意义,放眼整个天河,或许只有未来的金融城,才能和其并肩。

  从这一点来看,琶洲于海珠,正如珠江新城于天河。

  更何况,琶洲在海珠乃至广州的发展历程中,一直都扮演着极其重要的角色,相关资料显示,黄埔古港明清时期就是广州对外贸易的外港。

  琶洲,既是广州、湾区的琶洲,也是海珠的琶洲。

  传统印象的琶洲,总让人忍不住想问:“琶洲还有什么?”

  如果你还有这样的困惑,那么对于琶洲的未来,就未必太过于不了解了。

  要知道,琶洲如今的定位,是广州人工智能与数字经济试验区的核心片区。

  2月,《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》以粤港澳大湾区2020年“一号文”印发,提出以琶洲为核心、以珠江为纽带打造广州人工智能与数字经济试验区,这标志着广州人工智能与数字经济试验区全面启动。

  3月31日,全面加快广州人工智能与数字经济试验区建设动员活动在琶洲广报中心举行。

  其中琶洲核心片区(不含大学城)共有66个项目挂牌、入驻、开业、开工,总投资1446亿元,项目总数全市第一,全部达产后预计营业收入达3000亿元,相当于再造1.5个琶洲。

  

  数字或许过于虚表,我们不妨看看琶洲总部经济区的入驻名单:阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米、科大讯飞、树根互联……无一不是高新技术企业或科技型企业。

  对比珠江新城的产业不清晰、金融城的单一金融业,琶洲总部经济区的高新产业,显然前景性更加明朗。

  这样的琶洲,往大的方面说,成为了撑起海珠未来高新发展的发展骨架。

  产业转型优化,交通配套也在同步跟上。

  琶洲区域轨道交通建设规划 轨道类型 线路 状态 地铁 4号线 在运营 8号线 在运营 APM线 在运营 环岛有轨电车 在运营 11号线 在建中 18号线 在建中 19号线 规划中 20号线 规划中 加密线
(万顷沙-广州东站) 规划中 城际轨道 广佛环线 在建中 穗莞深支线 在建中 广惠线 规划中

  交通方面,琶洲除已通车的地铁4号线、8号线及有轨电车外,还有在建的11号线、12号线、18号线等,通勤比较便利。

  珠三角城际轨道交通琶洲支线、广佛环城轨线、广惠城轨线在琶洲设置站点,未来将与琶洲站无缝链接,到广州南站以及白云国际机场均约10余分钟。

  当然,对于一个区域来说,一个重心显然是不够的。

  正如天河有珠江新城和金融城以及天河智谷,黄埔有知识城和科学城,白云有白云新城和白云湖,海珠,也不能只有琶洲。

  而海珠创新湾,显然就是老海珠的下一个答案。

  

  为什么是海珠创新湾?

  首先,它有着举重若轻的战略意义。

  整个海珠创新湾西起洲头咀公园,东接琶洲地区东部,紧邻生物岛和大学城,滨水岸线20.5公里,与珠江前航道构成海珠滨水闭环。

  按照规划,通过海珠创新湾的开发建设,将有效整合后航道两岸三区创新资源对接,形成海珠滨水创新走廊的重要空间,打造集文化创意、都市旅游、人工智能、总部创新办公等产业于一体的服务经济价值提升带。

  

  来源:海珠发布

  从产业布局来看,这一个板块,围绕海珠湾,串联广州之窗、邦华集团、O2park、海珠创意园、启迪中海科技园等六大产业园区。

  其次,它有着炙手可热的交通高配置。

  海珠创新湾综合交通规划方面,在现状二、三号线和广佛线基础上,规划落实18号线,规划范围内形成4条轨道交通线路和2座枢纽站点,还规划新增三条过江隧道及水上轮渡,联系番禺洛溪。

  届时,5分钟可达琶洲互联网创新集聚区,10分钟可达广州南站、珠江新城,14分钟可达金融城,20分钟可达广州火车站,30分钟可达白云机场。

  

  创新产业、区域价值的全面提升,让海珠创新湾站在城市发展的浪尖上,从硬件上,海珠创新湾具备了成为下一个发展高地的硬件条件。

  今年7月,海珠石溪片区改造获得审议通过,改造面积超过100公顷,总改造成本估算为176.99亿元,将建设268米超高层塔楼形成门户地标。

  

  但更为可贵的是,海珠创新湾还拥有其他珠江片区所不能及的历史厚重感。

  清朝时期,世界首富潘氏家族、全国首富伍秉鉴,以及岭南画派创始人居廉、居巢,都择居于海珠。而到近代,孙中山也将大元帅府建于海珠,同时也是千年商都商贸文化的聚集圣地,是广州海上丝绸之路的起点。

  地处老海珠的核心位置,就决定了,比起琶洲,海珠创新湾在某种程度上来说,是老海珠现在乃至未来能否进一步跨越的重要引子。

  琶洲胜在会展业和互联网高新产业,再加上和珠江新城、金融城形成广州现阶段发展重心的铁三角格局。

  海珠创新湾则胜在占据珠江后航道的卓越位置,历史文化的沉淀加上未来新生规划的新旧融合,创造出更多的可能性。

  

  未来,这两个双子星,再加上中大创新谷,将很大可能共同成为未来十年海珠发展的新门面,也正是海珠建设“现代化中心城区”的底气所在。

  对海珠来说,规划,是一个区域发展的第一步。

  而同时拥有珠江前航道和后航道,则是海珠的另一个优势。

  作为一座以水为纽带的城市,珠水,既是广州弥足珍贵的原生资源,更见证了广州的腾飞发展,和云山一起,共同铸就了这座千年商都的名片。

  从二沙岛时代,跨越到珠江新城时代,不难发现,伴随着广州城市的发展,珠江前航道的价值已经被一次又一次所印证。

  

  而海珠,比起天河、黄埔这些区域,整个区域位置跨越了前航道和后航道,这样的地理位置,放在如今的市场来看,那是妥妥的天生绝佳位置。

  再加上旧城改造的城市更新,与土地资源的优化,也在推进着海珠向前发展。

  回到熟悉的房地产市场,海珠,也正在发生着变化。

  10月23日,位于海珠南洲的板块宅地正式开卖,在6家房企的角逐当中,中海笑到了最后,以总价443409万元,折合楼面价38609元/㎡拿下

  这个价格,在市场上并没有引起太大的波澜,毕竟,如今老海珠的价值,已被证实。

  

  例如房价,地块附近有恒大金碧花园第三期、金融街融御、雅居乐·海珠小雅以及越秀·江悦天湾等一手项目在售,均价为52000-90000元/㎡。

  例如地价,同样位于南洲板块的中海观澜府,项目为去年34628元/㎡楼面价成交,预计发售价在7字头。

  而被时代中国在2017年以203699万元+配建44100㎡安置房拿下的海珠石岗路宅地(命名为时代大家),折合楼面价55437元/㎡,据说备案价高达12万/㎡起。

  更不要说,位于太古仓旁边,被誉为广州高端物业标杆的世茂天鹅湾,即便价值不菲,但同样热销。

  近5年海珠区宅地成交情况
数据来源:广州公共资源交易中心 制表:地产少年 地块 楼面价 竞得人 江燕路万宝冰箱地块 44211元/㎡ 中冶 石岗路地块 55437元/㎡ 时代 昌岗中路100号橡胶新村东部地块 16000元/㎡ 珠实 大干围西侧地块 34628元/㎡ 中海 南洲路以北、东晓南路以西地块 38609元/㎡ 中海

  至于一开始说到的琶洲,早已迈入了豪宅板块。

  据克而瑞监测,琶洲周边住宅项目极少,且基本是旧盘,仅售的富力壹號半岛(公寓),市场售价9万/㎡。

  而统计到的二手房源有保利天悦、江山国际、会展世界城等,市场售价在6.2-9.7万/㎡左右。

  来源:克而瑞广州区域

  看回整个房价周期,琶洲从2015年的3.9万/㎡到如今的4.4万/㎡,上涨了13.5%。

  以前老一辈人很喜欢说一句话“宁要河北一张床,不要河南一间房”。说的就是几十年前,广州河南河北的发展状态。

  而海珠,就是河南。

  当然,现在看来,这样一句老话,如今看来非常“打脸”,也早已过时。

  【End】

  

  

  

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