房屋供应创纪录！10年来首次，全国均价破万，国家新规威慑房企

今天看到一组数据：全国平均房价正式破万了。

根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价，已经持续4个月位于1万元以上的水平。

另外，根据易居研究院监测的数据显示，1-9月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。

不管是突破1万元均价，还是100城房价高达15000元，一个不争的事实是：在2020年这个特殊时期，房价依旧保持强势，尤其是热点一二线城市，除了远郊区域估值理性回归外，主城区房价的坚挺程度有增无减。

当然，平均值意味着“房价分化”，北上广深、长三角、珠三角这些地方的一二线城市，房价随便跟中西部六七千的城市做个平均，房价破万的结果，是显而易见的。

这就是当下房地产市场的典型特征：旱涝分明。

一边是不断挑动购房者神经的房价，另一边却是新房市场供过于求，房企生存环境日益恶化。

这并不矛盾。

还是易居的数据，9月份新房“井喷”入市，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米。

从历史数据来看，新增供应创出10年来的月度记录，一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3110、26603和21026万平方米，同比增速分别为12.2%、14.4%和3.0%。

100个城市中，67个城市库存出现了同比正增长，清远、郑州、日照、杭州、赣州位列前五名，增速均在60%以上，南京、燕郊、昆明、南宁同样位列TOP10。

按理说，在需求恒定的前提下，供给增加，必然会抑制房价上涨。

同样是库存增加，郑州、南宁等地因为市场偏冷，房价下跌会更明显。

而南京、杭州等长三角热门城市新房增加供应，只能起到缓解房价上涨压力的作用，指望房价立马出现大幅下降，当然不现实。

托尔斯泰有句名言：幸福的家庭有同样的幸福，不幸的家庭却各有各的不幸。

这话，放在如今的房地产市场再合适不过。

中西部二三线城市，因为过去几年房价快速上涨，透支了楼市空间，新房供应井喷的理由有很多，地王被套牢无奈入市、房地产依赖度太高，只能继续卖地盖房子。

而沿海的一线、强省会、新一线城市，比如深圳、杭州、宁波等地，一二手房出现倒挂，万人抢房频现，买房成了一种投机手段，当地不得不提高购房门槛，加大新房供应。

无论如何，库存增加对购房者来说是好事，房价疲弱的城市会更便宜，房价持续走高的城市会“稳中有降”。

但是，购房者得利的背后，房企的苦日子才刚刚开始，国家新规的“威慑力”，已经让诸多开发商叫苦不迭。

我们捋一下时间线。

8月份，住建部和央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房企资金监测和融资管理规则。

9月份，据21世纪报道，相关规则涉及三道红线：1）扣除预收账款后的资产负债率大于70%，2）净负债率大于100%，3）现金短债比小于1倍。

过渡期截止至2023年6月30日，届时如果超三道红线，有息负债不得增加；超两道红线，有息负债年增速不得超过5%；超一道红线，有息负债年增速不得超过10%；所有要求均达标，有息负债规模年增速不得超过15%。

10月份，据上证报的报道，2021年开始，房地产行业要全面实施三道红线，2023年完成降负债的目标。

划重点：明年全面实施，2023年完成，财务指标无法满足，就限制发债借钱。

换句话说：手里现金越多的开发商，越容易借到钱。手里没钱的房企，反而限制你的融资规模。

马云最近说：今天的银行还是当铺思想，抵押和担保就是当铺，银行喜欢给好企业、不需要钱的企业贷款，结果让很多好企业变成了坏企业，形成了多元化的投资，钱太多也惹很多事。

这句话也是地产商生存状况的鲜明写照，资金实力强、背景和家底深厚的大型房企，尤其是央企，大部分都满足三道红线的要求，未来不会缺钱。

越是急着用钱周转、拿地、赶工、施工、还债的中小开发商，未来越难活下去。

笔者认为，别怪新规太严格，只怪有的地产商未来扩张规模，过去这些年活得太滋润，一分钱恨不得掰成两半去提高负债、撬动杠杆，不把这些风险遏制在萌芽状态，整个金融体系的稳定性都会受到影响。

说到底，房价平均值的参考意义并不大，表面上看一片笙歌，又是破万又是抢房，实际上，各个城市冷暖自知，火热的城市一个巴掌都能数过来，转冷的地方却越来越多。

开发商们的遭遇，只是房住不炒时代的一个“缩影”，对普通家庭而言，冷眼旁观、谨慎购房才是理性的选择。