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别本末倒置!这就是在天津买房的基本逻辑!

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  近来,天津楼市又有些小异动,比较耐人寻味的是,到现在,官方都没有站出来正式辟谣。

  这事真假姑且不说,但却暴露了一个问题——买房人很焦虑,稍有风吹草动,心里就慌乱不安。

  仅这两天咨询小编的就不下几十人。

  但其实买房这事,说难也难,说容易也容易。

  往容易了说,买房无非就是“有多少钱办多大事”,想明白需求,计算好预算,量力而行。

  说难吧,买不对很容易毁一生,这样的例子也不在少数。

  比如天津中心,2009年时新房卖26900元/平米,是同方花园的二倍多,当时同方花园报价1万2;

  现在,天津中心二手房成交价1万1千多,而同方花园成交价5万以上。


  血淋淋的教训摆在眼前,买房决不能等闲视之。市场越混沌,越要讲究“技巧”。

  有一条基本的买房逻辑:时机>板块>楼盘>户型!

  01

  买房,抓住时机最重要。

  回首看,2015年买房的都赚到了,因为2016年出现了罕见的“大水漫灌”,连公寓都在涨。

  但是,2016年下半年入手的就有点一言难尽了。

  这就是我们普通人的常态,很难判断那么精准。别说普通人,连专家都没有预测到2016年会涨那么凶。

  股市有句经典的话,“新手死于追高,老手死于抄底”。假若一味追涨杀跌很容易追到山顶上、抄到半山腰。


  所以当下买房得做好长期持有的准备。

  现在不敢说是最好的时机,但肯定不是差的。现在已经比2017年最高点时跌了30%。

  未来的天津市场会倾向于“鸟笼行情”和“五花肉行情”。

  时刻盯紧政策和房贷。


  02

  如果踩不准时机,选对板块,同样可以找补回来。

  从这几年天津的市场表现就可看出,同样处于楼市调控下,“大面”上都是一样的,但各板块呈现的冷暖却不尽相同。

  从2014年至今,有的板块房价翻三倍,有的板块却基本没涨。

  比如东丽湖2014年高层卖7千多,现在二手房9000多。

  再比如团泊东,天津有名的“以价换量”板块。殊不知2018年“海河英才”计划刚出来那会儿,团泊东也是买房人哄抢的对象,以至于看房路上都堵死了。

  当时房价还9000多,而现在,高层6000多。

  所以选对板块也很重要。记住两大关键词,安全性和流通性。

  市区是公认的“蓝筹”,市场越迷茫,市区的优势越突出。

  成交数据和调查结果均表明,越来越多的人正在“回流”市区。


  可以说,置业市区,错不了,毕竟有地段扛着呢。

  不过,市区的楼盘像是“种花”,能大面积开发的少,基本没有板块概念。假若能够形成板块,那就等同于“新区”,潜力值巨大。

  至于环城,则要慎重。不是所有的环城板块都硬核。

  环城置业有三大要素——地铁、园区和土著。这三者满足两项即可,若一项都不满足,绝对不能买。

  尤其是产业园区。有些板块开盘的时候存在感很高,漫天的广告、炒作,但房子一卖完马上陷入沉寂。

  根本原因是没有产业,其凝聚的市场注意力就不会持久。

  产业是一个板块最本质、最长久的生命力,有了产业无需“外力”就可实现稳增长。

  03

  第三个维度就是楼盘。选楼盘,有两个判断方法:

  1)看与板块价值属性的契合度。

  比如海教园的最大卖点是学区,那距离学校近的楼盘更有价值。

  如果这个板块的价值来自地铁,那谁距离地铁站更近,谁的房价就更有韧性。

  2)看开发商品牌。

  楼市调控、市场下行,再加上融资新规“三条红线”压顶,开发商的日子也紧巴。相对来说,选择品牌开发商更保险。

  这一点,无需多说。

  在天津,广大买房人认可的品牌是仁恒、格调。所以同一板块,仁恒、格调的房子也比周边贵。这就是品牌溢价。

  比如华苑西三个盘,格调松间最贵,小高2万6,洋房2万9、3万左右;其次是万科紫台,万科是行业“风向标”,它的品牌和物业,天津人也比较认可。

  最后才是联发锦里,小高2万1,洋房2万3、4。

  仁恒海和院之所以在海教园最贵,也是同样的道理。

  而爱情缤纷里离着地铁那么近,还卖不上价,就是因为大家对这个开发商不熟悉,它在天津还没有建立起口碑。

  另外,选择品牌开发商,不止关乎房子质量,也与也后期的居住生活和房子的增值保值息息相关。

  品牌开发商的物业一般都维护的不错,他们每年都会给物业公司品牌维护费。

  比如格调会自己“贴钱”维护社区、园林景观等,融创、万科也都有品牌维护费,专门用于对老小区的维护翻新。

  很多同一“起跑线”小区,之所以交房后慢慢拉开差距,也是因为物业。

  好的物业可以让房子延年,也让房子更具保值增值性。

  记住,小开发商和“收缩型”开发商建的房子不能买。

  小开发商实力不够,以后很难说。

  而“收缩型”也不可取,也不拿地也没有新项目了,卖完就要撤出天津了,你还能保障房子质量和物业服务吗。

  04

  最后就是选户型,这个就要“看菜吃饭”、因人而异了。

  另外还有两个逻辑:

  一,与楼盘定位要相符。

  比如刚需盘就买刚需主流户型,千万不要在刚需盘里买大户型,这属于一种“错配”,未来很难转手。

  定位改善的楼盘则选择改善客群喜欢的主流户型。

  比如南开府就是大户型卖得好,反而是84平米的小户型不走量;

  南开1911也是101平米的最枪手,现在早就清了;

  保利云禧8月份签约了15套,其中10套都是103平米,88平米的只卖了3套……

  二,按卖房的思维,选择“主流”户型。

  前面我们也说过,安全性和流通性是当下买房的核心要素。买房不要玩个性,最好“随大流”。

  毕竟没有人“一房定终身”,永远是在不断换房。先买个小的上车,有能力了再置换大面积的。

  选择大众喜欢的主流款,后期置换更容易。

  比如之前我们做过一项调查,约三成受访者的理想居住面积是110-130平米。那我们就可以选择这个面积段入手。


  能流通才能变现。买一个大多数人喜欢的户型更好出手。

  就像买市区二手房,千万不能买大户型,因为“老破大”没有市场。

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