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10个城市房价跌幅超5%,传递重要信号!

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  近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示:

  

近一年来,有十个城市房价累计跌幅超过5%,分别是:广东省肇庆(同比跌9.45%)、贵州省遵义(同比跌9.22%)、云南西双版纳(同比跌8.68%)、广西北海(同比跌7.96%)、山东淄博(同比跌7.44%)、河北保定(同比跌6.83%)、河北廊坊(同比跌6.08%)、湖南衡阳(同比跌6.07%)、山东济南(同比跌6%)、广西防城港(同比跌5.13%)。

  看了标题,你可能会认为今年的楼市很惨淡,实际也不是。据纬房指数:东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅。

  可以这么说,今年的国内楼市用分化来形式比较恰当。为什么会分化呢?

  通过图表可以发现,今年楼市上涨主要在一二线城市或级别较大的城市,而房价下跌主要集中在三四线城市。其中的原因很简单,一二线城市人口持续流入、城市级别高、产业先进,强者恒强。而三四线城市人口流出,城市竞争力弱。一个城市,房价有没有潜力,短期看政策,中期看土地,长期看人口。从长期趋势看,未来国内楼市持续分化已难以避免。

  今年的国内楼市分化尤为突出,为什么呢?

  主要是受疫情的影响。一方面,疫情之下,居民收入降低,购房能力下降,房子供大于求,所以整个表现为下跌。另一方面,为了提振经济,银行银根变松,货币供应量变大,借钱买房更容易,资金成本更低,在房价上涨预期下,炒房资金的进入,助推了一二线楼市局部回暖。

  很多人都说国内楼市只涨不跌,实际情况并非如此。真实情况是,在人口、货币进入存量时代下,只有一二线城市、以及人口、资金持续流入的城市房价才有上涨空间。而其他城市即便是横盘,也可能视为下跌。为什么?

  国家统计局数据显示:今年1—9月,全国居民消费价格(CPI)比去年同期上涨3.3%。CPI是普通老百姓常用的商品物价指数,比如猪肉、房租、服装、家具等。也就是说普通商品价格上涨3.3%,过去的20年,国内CPI涨幅也在3%左右。

  相比之下,商品价格每年都在上涨,一个房子若不上涨即表现为下跌。说得再直白一点吧,10年前的100万和现在的100万能一样吗?

  所以,在这里我要告诉大家两点,一个房子是涨是跌需要一个参照物,这个参考物可以是物价涨幅、GDP增速、M2增速等。其次,人类纸币制度下,商品价格上涨是没有顶的,也就是物价今年会涨一点,明年又会涨一点,只不过是涨多涨少的问题,因为货币供应量在持续上升、利率持续走低、人力成本不断上升。

  反过来,房价也是没有顶的。但是房子和商品也有区别。商品主要是实际价值,比如书籍可以补充知识、蔬菜可以提供维生素、猪肉可以提供营养。而房子主要是实际价值+虚拟价值,实际价值是可居住,虚拟价值是房子本身附加教育、医院、交通、就业等无形资源。

  一线城市的房价之所以和普通县城的房价天差地别,不是因为大城市的房子更宽敞,住得更舒服,而是房子本身附加的教育、医院、交通、就业等无形资源更优越。反之,三四线城市的房价下跌则是因为教育、医院、交通、就业等跟不上。你想啊,如果在老家收入更高、交通更便利,你肯定会“逃离”北上广深。

  所以对于未来的楼市我们可以这样判断:三四线的房子主要是实际价值,其实才是虚拟价值,考虑到人口流失,很多人都有多套房,在老家有一套,大城市有一套。在三四线的房子实际价值(居住)降价的,所以长期看,很大的可能是价格下跌或走平,或维持CPI这样上涨幅度。而一二线城市,由于教育、医院、交通、就业等优越,楼市则明显有潜力。

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