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龙湖天序,保利和光安置房备案,福州安商房的路还很远

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  今天再聊安商房,今天看到不动产备案了金山龙湖和东二环的和光尘樾的安置房部分。之前两个楼盘都有写过楼盘分析,这次两个楼盘的安置房一次性全部领证,看到备案的数量和梯户比后,有点震惊,下面分析看看。

  金山龙湖天序分析

  安置房备案:安置房5栋,楼栋号:3,5,11,12,13,共965套安置房。户型面积集中在45-89的中小户型。一层普遍在8户,楼层26层左右。每栋基本在200户左右。

  商品房备案:商品房两栋,楼栋号:1,7,共245套,户型面积:78,86,112三种户型。一层定为4户和6户。每栋基本110户左右。

  分析:龙湖是50%安置房,共1664户,由于配建的都是小户型,导致小区有965户安置房,比例接近60%,小区规划了12栋住宅,安置房虽然是50%,但是只分配了5栋,加上小面积的设计,导致小区的安置房楼栋设计,跟早期的安置房并没有什么差别,一栋在200户左右,实在炸裂。

  对于龙湖的这个配建,个人认为应该是在拆迁时期,部分拿房的拆迁户都选择了小户型,可能考虑后续出租合算。从备案的情况来看,后续的安置房大概率还是以出租为主,这对于小区的品质伤害较大

  接下来聊聊拿房的拆迁户,虽然楼盘商品房备案价是3.05W,但是难卖之后,优惠价在27000左右。但是看到安置房的配比建设之后,感觉虽然是安商房,但是安置房的品质明显比同小区的商品房差不少。价格估计会比商品房有一定的差距。如果算上时间成本,不知道到时候的拿房的拆迁户,是不是已经比直接拿23000走人的亲戚朋友亏了不少。



  东二环保利和光尘樾分析

  安置房备案:安置房8栋,楼栋号:2,11,12,13,15,16,17,19,共1089套安置房。户型面积较多:45-134。一层9户和6户两种情况。每栋套数在110或者160户左右

  商品房备案:商品房三栋,楼栋号:1,3,10,共130套,户型面积:86-145。一层两户或者四户。每栋在40户左右。

  分析:保利和光是60%安置房,共1527户,由于小区定位低容积率楼盘,商品房主打都是大户型,一梯一户路线。安置房虽然不像龙湖那么夸张的梯户数,不过安置房的户数依然高达1089户,比例71%。小区规划了16栋住宅,有8栋是安置房,每栋的总户数,虽然比龙湖200户少了很多,但是依然比同小区商品房高非常多。

  对于保利的配建,总体来说比龙湖好一些,不过如果对比同社区的商品房,差距依然巨大。保利为了把商品房部分打造成相对舒适的洋房产品,虽然土拍的容积率不高,不过依然导致安置房的楼层和户数也相对应地加大不少。

  对比商品房备案价3.15的价格,没有了高梯户比,低楼层洋房的品质之后,安置房的价格对比商品房会下降不少,不过对于当年拆迁户的成本大概在26000,总的来说,目前看上去,拿房的拆迁户并不亏。



  备案总结

  从这次两个安商房的备案来看,龙湖:配建50%安置房,楼栋比例41%,户数比例60%,保利:配建60%安置房,楼栋比例50%,户数比例71%。

  从实际的比例也能看出,开发商都压缩了安置房的楼栋数量,压缩安置房的房源面积,提高了安置房的户数比例,尽量在商品房部分提高品质,达到后续好的去化。

  对于这种配建,导致的现象主要体现在,安置房的品质离商品房差距较大,小面积安置房过多,导致后续的出租情况较大,对于楼盘的品质影响也不小。对于拆迁户而言,虽然政府的安商房模式,对于以前安置房的物业和楼盘建设都有所改善,但是依然存在配建品质较差的现象。对于当年拿房还是拿钱的选择,目前来看,由于楼市下行,拿钱反而是明智之举。

  对于之前过于担心安商房的拆迁户低价出售的朋友,目前来看,同社区的安置房,确实品质就比商品房差很多,后续售价肯定是会低的,不过这也在合理情况之内。

  不过对于有安商房意愿的购房者,最好看清楚楼盘的配建户数和面积,很容易从配建的安置房情况,看出后续的安置房对于楼盘品质的冲击。从这次两个楼盘的备案来看,在第一期商品房备案的时候还没感觉到安置房的冲击力,等到今天看到安置房的备案,发现还是数字的冲击力最大。


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