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一线城市 神话破灭?!广州:你等着......| 檀楼市

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  文/檀扒爷

  时隔21年,重庆即将再度回到全国第4的宝座!届时,重庆两江新区,会不会成为下一个深圳南山?

  第一财经10月26日消息,广州前三季度GDP为17475.86亿元,同比增长1%,经济增速终于由负转正。而就在21日,重庆也公布了自己的前三季度成绩,GDP总量为17707.10亿元,同比增长2.6%。

  200多亿的优势,再加上翻了2倍还多的增速,基本可以认定,2020年GDP总量上,重庆将要赶超广州。

  如果成真,这将是时隔21年后,重庆再次回到全国第4的位置,打破四大一线在全国经济上的统治地位!

  而随着18年阿里腾讯纷纷将西南总部和智能中心地址选在了重庆两江新区,以及成渝经济圈这个中国经济第四极的迅猛崛起,两江新区,会不会成为下一个深圳南山?

  

  两江 会“进化”成南山吗?

  10年时间,南山区缔造了深圳,乃至是全国的楼市神话。

  据“楼市头条”的统计,南山二手房均价5年涨了2.26倍,10年6.46倍!而现今11万4的二手房均价(诸葛找房数据),放眼全国,已再无敌手。

  南山这房价为什么就这么高呢?撇去慕名而来的外地投资者,简单点说就是,那片地区有很多扛得住这种价格的人,也有很多养得起这批人的企业。

  尽管只是个200平方公里不到的弹丸之地,南山却有着深圳各区中最高的GDP(2019年6103.69亿),有着深圳最密集的高净值人群和产业(平安、腾讯、恒大等等企业总部都按在了南山)。

  之前的文章中我们就提到过深圳楼市能走到今天这个样子,和它的产业升级+聚集高净值人群是分不开的,这也是为啥南山这种GDP量级高、产业集中以及高净值人群密度大的地方房价一路攀高的根本原因。

  企业待遇高了,人有钱了,自然会想脱离一般需求,找地方花钱体现自己的特别,那楼市就是很好的一个输出窗口。

  

  那两江新区有没有机会也变成这样?

  有的,而且其实一直在这么变,只不过规模不是一个量级罢了。

  两江新区本身不是什么新区域,2010年重庆要向北发展时就获批了,内含渝北、江北还有北碚的部分区域,2019年GDP是3391亿,由于是类似于三合一水平,所以远远高于单个区县的水平(2019年38个区县没有一个单独突破2000亿的)。因此在总体经济体量上,两江新区和南山一样,都起到了领头的作用。

  再看看产业,这一点上两江新区就显得拉跨很多,虽然从创建以来也有很多巨头加入,比如来自瑞典的轴承巨头SKF,来自美国、意大利、澳洲等地区的多个物流巨头等,但是和上边我们说的南山的企业天团比起来,就相形见绌了。

  不过这一点将会因为腾讯阿里还有紫光等高科技领域的巨头的加入而改变,此外这些企业的加入,也一样会“制造”出大量的高净值人群,从而带动这个片区的房价。

  所以不管是GDP的首位度,还是产业和高净值人群的聚集,两江新区都是有的,而且在重庆的地位和南山在深圳的是相仿的,只不过规模上都有很大差距。

  

  数据来源:重庆房天下

  这点从两江新区这两年房价的涨幅大概可以看出来,查了下2010年时两江新区的均价大概是5660块一平米,到了今年价格大概到了13000左右一平,算一算大概是2.35倍,比对一下上边南山10年的6.46倍,那可真是差得远了。

  所以总结一下,腾讯阿里这样的巨头入驻,肯定是会对两江新区这个版块带来刺激的,尤其是它们总部所在的片区比如腾讯大楼现在选的渝北区,但是增益效果可就没法比了,一点是两地本身的差距和国家楼市政策的抑制,其次,深圳可是一直充当着全国楼市出头鸟的,这个角色,重庆可演不了。

  

  GDP超了 重庆就赢了吗?

  2019年重庆和广州的GDP就非常接近,差距仅仅20亿,所有人都认为只要重庆再踮踮脚就成了。现在看来,可能还真就要成真了。

  一线城市20年称霸的神话,可能真的要被打破了。

  在这里喊一声重庆NB的同时,也要问一句:重庆真就这样胜过广州了吗?

  答案显然是否定的,去年差距超级小的时候我们也讨论过这个问题,之前的观点是:18年GDP挤水之后,广州的基数和增速实际上是要优于重庆的,再加上重庆本身地形制约,固投增速目标下降,人才吸引力不足,高了一倍的失业率,差了一半的进出口总额,还有悲催的城镇化率,都实实在在体现出重庆和广州的差距其实非常大。

  那到了现在,我们的看法其实还是这样,尽管三季度下来重庆都成功领先了广州,但主要还是上半年疫情作怪,导致进出口严重受损,这一下正好戳中了广州的要害。

  这好比,一个拳击手的拳头受损,他能做的,也就是养伤了。

  而第三季度结束时,广州似乎缓过来了,单看三季度的GDP增量,成功反超了重庆10个亿(尽管这可能很难扭转全年的局势)。

  

  除此之外,重庆本身也有更多的问题暴露了出来,比如排在全国第三、超过20%的老年人口抚养比,这意味着在重庆,每一百个有效劳动力,就要负责抚养20多个老年人口,人口老龄化之严重,已经不言而喻。

  而广东全省却是另一番光景,刚刚突破10%而已,作为省会的广州,虽然不如深圳年轻,但是比起重庆,那还是好上太多。

  为啥?还是老问题,人口流失和产业落后。

  2018年重庆经济发展公报上就标明了,全年外出市外人口479.29万人,市外外来人口177.44万人,等于是外来的常住人口少了300万(我这还是往少了算的,有的表格上直接少了350多万)。反观广州,同期流入40.6万人......

  人口大量流失,还是经济发展和产业的锅,虽然上边看两江新区很厉害的样子,但是我们要注意到一点,那就是重庆太大了,大的像个省,导致就和四川一样,核心区域强大,剩下的惨不忍睹,人口不流出才怪了。

  那重庆它又不是一个省,所以就算主城区能吸人也架不住县区的流失,统计时又不可能区分开来,最后的结果就是整体数字垮掉。

  这也是虽然很多写重庆超广州的文章,但是字里字外最后都是在说广州和其他三个一线的差距,反倒没怎么说重庆的原因,因为GDP上的超越有捡漏成分,而实质上的差距,短时间还很难弥补。

  以上,虽然今年GDP上重庆大概率可以超过广州,但是时间拉长一点,重庆这个第4的宝座,估计坐不久。

  -- END --

  楼市组:檀扒爷编辑组:景枫图片:有画网

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