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3大信号传来,深圳楼市逆转!

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  万众瞩目的深圳40周年大会已经圆满举行,会上肯定了深圳取得的成就并赋予了新的使命,但其中能够利好楼市的政策似乎没有达到深圳人的预期,当期待落空后,燥热的深圳楼市是否也将慢慢回归理性?

  10月14日之后,市场的风向真的变了!3大信号传来,深圳楼市似乎正在发生逆转。

  信号一

  网红盘遇冷

  西丽今年两个新盘都备受关注,一个是已经开盘的远洋天著,另一个是处于认筹摇号阶段的深铁阅山境。

  10月25日,深铁阅山境共推864套住宅,却只有711人认筹,作为西丽今年第二大网红盘,该认筹数并不乐观。

  10月27日(今天)9点,深铁阅山境线上选房,截至12时30分左右,已有348位购房者参与选房,约37%弃选,弃选率偏高。

  据悉,深铁阅山境推出建筑面积约78-103㎡户型2-3房;均价约8.3万/㎡单价区间在7.79-8.90万/㎡,总价区间在620-866万/套

  同为西丽网红盘,为何远洋天著可以在开盘第二天售罄,深铁阅山境却认筹数不及推盘量,甚至弃选率也相当高?团长认为:

  1、选择在深圳40周年大会之前集中入市的项目,比40周年大会之后入市的项目明显更占优势,毕竟当时人们对利好的期待值很高;

  2、远洋天著,招商臻府,越秀和樾府,尖岗山壹号已经收割了一圈购房者,西丽后续还有汉园茗院、汇城茗院、丹华公馆、玖裕茗院等新盘入市,深铁阅山境后开盘不占优势,噪音的影响又让购房者将目光转移到后续开盘的项目;

  3、深铁阅山境限价不明显,均价8.3万/㎡,与宝能城14万/㎡的挂牌均价看似有很大的落差,但宝能城毕竟是特例,而且宝能城东区户型好,得房率高,是深铁阅山境72%得房率所不能比的。


  西丽均价14万的二手房毕竟是少数,整个片区的成交均价约10万,均价7-8.5万/㎡的二手房更是不占少数,这样看来,深铁阅山境即使存在限价,这个限价也不是特别明显。

  4、最重要的一点,是深铁阅山境的噪音影响。被“呼啸山庄”的深铁阅山境,有哪些噪音来源?

  成为


  项目北侧是留仙大道,地铁5号线高架区段;南侧是平南铁路,南坪快速;西侧还有一条塘朗九号路;2021年通车的赣深高铁,除了噪音影响和震动感外,还将破坏项目的自然山体景观。

  今年6月,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市规划和自然资源局南山管理局关于深圳枢纽新建西丽站及相关工程选址规划设计条件及基本生态控制线占用方案(草案)公示的通告》。

  

《通告》对塘朗山动车所做出规划设计,原文是:总规模为14线库,62条存车线,总用地面积135.48公顷,位于西丽站东北侧塘朗山北麓;动车所动车线自西丽站东咽喉引出,依次上跨沙河西路、大沙河、龙井路、龙珠大道、珠光路、赣深正线、南坪快速路后进入塘朗山,出塘朗山隧道后接入塘朗山动车所,全长3.854km;动车所设计应预留侨城东路北延段、规划轨道21号线等的建设条件,并结合地形地貌合理设置边坡,开展边坡复绿与生态修复工程。

  (动车所:专门针对动车组列车进行检查、测试、维修和养护等作业,属于铁路车辆检修基地的一种类型。)


  如上图蓝色框中的红山面积,就是塘朗山动车,这块占地面积135.48公顷,全长3.854km的露天动车所用地,将破坏大学城南部,靠近塘朗山北麓的一系列楼盘(包括深铁阅山境)的自然山体景观。

  这样看来,深铁阅山境的“阅山”名不副实,应该叫做“深铁阅动车”更为贴切。

  信号二

  有房客捡漏

  自深圳715新政以来,深圳市场上关注度较高的楼盘,其销售方案几乎都采用“无房优先”的策略,目的是保护深圳刚需,让无房的人享有优先购房的权利,进而抑制投机炒房之风。

  慢慢地,我们发现在深圳新房市场,刚需和投资客“陪跑者”角色开始互换,这也成为一种新常态。在多数人眼中,认筹人数高,无房占比高的热点楼盘,有房客抢到房的几率非常之小。

  但在近日,光明区新盘金地峰境瑞府的销售情况,让我们再一次加深了对深圳市场的理解。



  10月25日,光明金地峰境瑞府推629套住宅,户型为建筑面积约93平2房、约115平3房、约136平3房等三种户型,均价约5.14万/㎡,单价区间在4.6-5.6万/㎡,总价区间在438-766万/套。

  值得关注的是,629套房,共计1591批客户,其中无房1451批,有房140批,经过一天的选房,截至当天22.07,140批有房客户中有136位等到了选房机会,只有4个有房客户没等到选房机会,最后一位加了100万买入样板房。

  为什么1591批客户,1451批无房,一起抢629套房,最后反而让140批有房客全部等到选房的机会?团长认为:

  1、经过深圳市场的轰炸式开盘,今年最急需买房的刚需,已经消化得所剩无几了;

  2、715新政后,房票变得极为珍贵,大多数人计划一步到位,如果剩余的户型硬伤太多,不适合居家,那么宁愿放弃也不会浪费宝贵的购房资格;

  3、光明区的供应量可观,今年后半段预计还有3488套商品房入市,未来还有大量限价5万的商品房入市,刚需客心里有预期,可以等也等得起;

  4、光明区的房价已然不便宜,动辄700万一套的商品房,不是所有刚需都能承受得起,即使有机会选房,发现小户型早已被抢光,大户型又超出预算,最后只能选择放弃。

  当网红片区的热点楼盘开盘时,即使是无房优先购房,有房客也能捡漏,这意味着深圳的新房市场随着供应增多,刚需减少,以后的楼盘将越来越好

  信号三

  光明挂牌4宗宅地限价5万/㎡

  深圳仍在加快拍地节奏!10月23日,深圳一次性挂牌8宗居住用地,其中有4宗地块位于光明,且销售均价不得高于50295元/㎡,最重要的是,光明这4宗地块有3宗位于光明中心区,区位十分优越。


  距离上一次卖地,还是10月13日,深圳4宗共计约5.3万㎡二类居住用地成功出让,总建筑面积约27万㎡,总价达49亿元以上。

  以深圳楼盘的开发建设速度,今年拍地,明年就能预售,2020年深圳的供地节奏比2019年要快很多,我们可以预测,2021年深圳的新房供应将比今年的供应量还要大。

  当供应量上升后,房价自然会趋于稳定。

  总结

  以上3大信号传来,深圳楼市似乎正在逆转,当新房供应量、土地供应量持续加大,二手房交易量萎缩,刚需购房者持续减少时,深圳的房价也将在未来1-2年内保持稳定。

  目前来看,位于南山、福田、宝安、龙华核心区的新房,吸纳了资金量最为雄厚的一批购房者;

  位于沙井、光明的新房,吸纳了资金量中等的一批购房者,而且随着这些西部热点片区房价的上涨,也淘汰了一部分中等实力的购房者;

  最后只剩下资金量最少的购房者,他们反而是数量最多的,本着“不在乎涨幅,只想上车”的原则,其实只有深圳东部龙岗和坪山的新房可供选择,这部分购买力汇聚的资金量有望撑起东部房价。

  这样看来,未来深圳2年的房价将趋于稳定,泡沫最大的西部价格可能会出现下调,而有购买力支撑的东部价格将出现一定的涨幅

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