中国房地产已经进入实质性衰退？

房地产这个话题在国人的心中一直都是一个经久不衰的话题。经过高速发展的20年后，中国房地产该何去何从？这个话题一直备受行业内外的人士关注，房地产究竟是还在白银时代，还是已经进入青铜时代，甚至的黑铁时代？

但就在前不久，万科董事长郁亮先生说房地产已经成为一个普通行业了，像制造业一样。这句话的言外之意是曾经的房地产行业不是普通行业，而是一个高速发展、高杠杆、高利润的行业。但经历20年的高速发展，已经是没有一个行业能够这么高速发展这么多年，还经久不衰。

房地产这个行业比较复杂，似乎没有人能够真正预判清楚。当有人在用市场供需理论分析的时候，另外有一部分肯定会说房地产是一个政策导向的市场，不能用市场供需理论来分析。当政策在收紧的时候，一部分认为政策无法支持房地产继续发展的时候，又有人说我要尊重市场，你没见到某某城市的房价还在上涨吗？

这显然是一个无解而又没有意义的争论。但任何行业的发展确是有其发展规律的，房地产行业也不例外。在某些时候我承认房地产是政策市，我也承认房地产市场要分城市看。政策可以改变其运行的轨迹，但改变不了最终的方向。简单的来说，当很多城市的空房子遍地都是的时候，你还会坚信房价会涨吗？某几个城市房价的上涨跟你有关系吗？估计跟大多数人没有关系。

实际上，“房住不炒”这个是近几年房地产政策的主基调，各项长效机制的政策都在慢慢建立起来。今年受到疫情影响，流动性宽松似乎都没有惠及到房地产市场，主要在于一些政策措施来隔断资金流入房地产市场的渠道。

在这样的情况下，国内房地产是否已经开始在走下坡路？房价是一个很重要的指标，但是房价受到影响因素比较大，而且要有时间序列数据才能判断，实际上，很多人也感受到国内房价目前处于一个比较微妙的阶段。

我们来看房地产开发投资额。我们看到这个数据在2013年是一个关键阶段，在这年累计投资额同比增长出现了负值，后面有波动，但是接下来的大部分时间都是在负增长，这说明什么？我们在看2020年的数据，虽然经济恢复了正增长，但是房地产开发投资增长依然是负的。

房地产开发投资额增长放缓，是房地产各类投资者一种态度和一种判断后的决策，而这种选择在今年变得更为明显了，似乎开始达成了一致的选择。从房地产行业发展模式来看，开发投资就是发动机，这个发动机都放缓，后面都跟着缩减。这就是为什么近几年，很多地产从业的朋友觉得日子越来越难过，而曾经引以为傲的高薪地产工作也开始被社会上其他行业甩到后面，地产行业工资水平也就是中等水平。

回到标题的问题，就如同郁亮说的一样，房地产行业未来会像制造业一样，实际上已经走向衰退了？