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长租公寓接连暴雷 这一次租房成了被割的韭菜

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  最近一阶段,北漂5年的张楠变得忧心忡忡。

  对于张楠来说,今年他算是理解了什么是“中年危机”,且不说工作不顺心、升职无望等问题,就连最起码的租房,都成了摆在他眼前的“老大难”,着实令他担心和恐惧。

  看到有关于房东和租客去长租公寓总部维权的消息,张楠很担心自己成为其中的一员,毕竟一年租金给了蛋壳公寓,负面缠身的也是蛋壳公寓,感觉蛋壳公寓也有“破碎”的可能,用他的话说,“一年3万的房租,对大部分北漂来说真的不少了,说不担心是不可能的。”

  事实上,今年下半年以来,张楠的案例已经不新鲜。“张楠”现象的背后,透露着这个行业发展过程中的高低起伏。

  那些“消失”的二房东们

  回想其发展历程,从此前的“高光时刻”到如今的“舆论漩涡”,长租公寓的这种变化也仅仅用了不到一年的时间。


  2019年11月到2020年1月,国内两个品牌长租公寓“青客公寓”和“蛋壳公寓”先后赴美成功上市,前者头顶光环、成为国内长租公寓第一股,而后者则先于行业老大上市,似乎也有很多故事可讲。

  青客公寓创始人、CEO金光杰曾表示,追求小幅盈利没意义,青客公寓侧重的是高速增长,“我们只要确保公司的现金流能够维持生存,实现高速增长,就能保持公司的投资价值。”

  然而不管故事讲得有多动人,如今以青客公寓和蛋壳公寓为代表的“二房东”们普遍面临持续亏损,甚至现金流断裂等困境。其中青客公寓2020财年上半年净亏损4.17亿元,服务屡遭投诉,多次出现倒闭传闻;蛋壳公寓财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓亏损额增长迅猛, 从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度,公司又亏损12.30亿元,单季亏损创下近年新高;而2020年半年报至今仍未披露。

  除了青客公寓和蛋壳公寓两家长租公寓头部企业,据媒体报道,自8月起,友客、宜屋、巢客等公司也都纷纷爆雷。10月12日,深圳长租平台小鹰公寓遭到业主上门维权。据了解,房东表示数月未收到房租,再不解决就要强制收房;而租客表示房租已经按时足额交给小鹰公寓,甚至有租客表示,自己妻子已经怀孕快要生产,如今却面临被“扫地出门”的风险,非常地心酸和无奈。对于出现的现金流断裂、大量租金无法兑付的问题,相关工作人员表示,有关部门已经介入调查,争取尽快拿出解决方案。

  天眼查近日发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,以工商登记为准,目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。同时,数据显示,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

  现金流断裂、服务质量投诉、打隔断、甲醛门······不得不承认,曾经以“真房源”、“优质服务”、“安心放心”为口号的长租公寓们,如今正面临着“消失”或“被消失”的困局。

  最后一批入场的倒霉房东与租客

  对于长租公寓爆雷,其实早就有迹可循。

  不少业内人士表示,“高收低租”、“长收短付”是这些“二房东”现金流断裂的重要原因。长租公寓平台以高于市场价的价格从房东手中收到房源,再以低于市场价的价格租给租客,这样的方式曾经让不少“二房东”顺利抢占市场份额,成为其“野蛮扩张”时期的推手。

  当然,长租公寓平台这种“高收低租”的模式也并非没有条件,往往伴随的是“长收短付”,即引导租客签订长期租约,年付或者半年付租金,再将一年或半年的租金按月付给房东。

  这中间,长租公寓并不是完全不给租客提供短期月付的方式,只是往往会将年付和月付的租金价格作出明显区别,有的甚至相差出一个半月左右租金的价格,这种情况下,租客们往往会被年付的方式吸引,另外由于有“租金贷”的加持,租客面临的风险就进一步加大。

  对于长租公寓来说,如果房源足够多、时间差足够大,那长租公寓公司就相当于有了庞大的资金沉淀,以“新钱”还“旧债”。但是这种模式可以长期运转的前提,是要有持续稳定的租房需求。

  年后新冠疫情带来的影响,却让这个租房市场出现波动,租房需求和租金几乎同步下降,这对长租公寓这些“二房东”们构成了降维打击,那些本身就长期亏损的公司,出现现金流断裂、爆雷、跑路也并不意外。


  租客和房东们如果能在爆雷之前成功离场,那么倒也算享受到长租公寓发展前期对市场的“补贴”,只不过总会有最后一批入场的人,没有在爆雷之前及时离场。

  我爱我家前副总裁胡景晖曾表示,长租公寓爆仓,要比P2P爆雷更可怕。以蛋壳公寓为例,截至2020年3月底,蛋壳公寓运营着40余万套房源,其中北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间,其它城市为21.2万间。如果长租公寓现金流断裂,数十万年轻人将面临艰难的居住问题。

  爆雷之后,如何收拾“残局”?

  对于今年陆续发生的长租公寓爆雷事件,中央和地方政府都纷纷出台了相应规范。

  9月,中央发布《住房租赁条例》征求意见稿,住房租赁立法进程有了显著推进;地方层面,上海、武汉、北京、成都等地发布相关政策,加强对租房租赁企业的监管,提醒租客加强警惕。


  《京城买房指南》咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣,他表示,一旦发生长租公寓爆雷事件,房东和租客应该从以下几个方面进行维权:

  第一,维权取证要先行,对这一系列违约,甚至违法行为要做好取证,比如来回沟通记录、催促付款记录等;

  第二,可以向住建部门、12345市长热线进行举报投诉。作为房产中介机构,不仅仅受合同的约束,还要受相关部门的监督管理;

  第三,如果上述方案未果,还可以选择诉讼的方式维护自己的权利。

  具体来说,作为租客,有权要求继续履行租赁合同,平台和房东都无权要求租客提前搬走,更无权强制要求咱们签署解约协议!房东没有权利对租客断水断电,不论是租给平台,还是委托给平台都是如此。

  王玉臣提醒到,如果是租赁,则出现两个租赁关系,一个是房东与平台,一个是平台与租客。基于合同相对性,房东只能找平台,不能直接对租客采取任何强制措施。而且房东作为民事主体,本身也没有强制执行力;而租客和平台的租赁关系是合法有效的,租客依法缴纳了租金,就有权利使用房屋;平台违约,房东只能找平台。

  如果是委托关系,虽然是平台和租客签署协议,但是租赁关系是直接及于房东,房东应当遵守双方的协议,无权提前解除。平台收了钱,对租客而言,就视为房东收了钱。房东亦无权赶租客,只能去找平台。

  另外,对于如何识别风险、提前预警,王玉臣建议:

  第一,签署租赁协议时最好由租客和房东签署,不要和第三方公司签署。如果只能和托管公司签署,要尽量保持租金支付的同步,最好不要选择租金贷,务必慎用租金贷,同时务必注意别被托管公司以免押金,每月一付的名义忽悠用租金贷。

  另外,最好租客和房东之间互留联系方式,有问题随时沟通,遇到问题也及时反馈。房主选择托管公司时,务必对托管公司进行基本的调查,比如可以通过企查查、百度等做一些调查了解。如果是口碑不好,或者已经存在很多风险的公司,最好不要选择。

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