长租公寓接连暴雷 这一次租房成了被割的韭菜

　　最近一阶段，北漂5年的张楠变得忧心忡忡。

　　对于张楠来说，今年他算是理解了什么是“中年危机”，且不说工作不顺心、升职无望等问题，就连最起码的租房，都成了摆在他眼前的“老大难”，着实令他担心和恐惧。

　　看到有关于房东和租客去长租公寓总部维权的消息，张楠很担心自己成为其中的一员，毕竟一年租金给了蛋壳公寓，负面缠身的也是蛋壳公寓，感觉蛋壳公寓也有“破碎”的可能，用他的话说，“一年3万的房租，对大部分北漂来说真的不少了，说不担心是不可能的。”

　　事实上，今年下半年以来，张楠的案例已经不新鲜。“张楠”现象的背后，透露着这个行业发展过程中的高低起伏。

　　那些“消失”的二房东们

　　回想其发展历程，从此前的“高光时刻”到如今的“舆论漩涡”，长租公寓的这种变化也仅仅用了不到一年的时间。

　　2019年11月到2020年1月，国内两个品牌长租公寓“青客公寓”和“蛋壳公寓”先后赴美成功上市，前者头顶光环、成为国内长租公寓第一股，而后者则先于行业老大上市，似乎也有很多故事可讲。

　　青客公寓创始人、CEO金光杰曾表示，追求小幅盈利没意义，青客公寓侧重的是高速增长，“我们只要确保公司的现金流能够维持生存，实现高速增长，就能保持公司的投资价值。”

　　然而不管故事讲得有多动人，如今以青客公寓和蛋壳公寓为代表的“二房东”们普遍面临持续亏损，甚至现金流断裂等困境。其中青客公寓2020财年上半年净亏损4.17亿元，服务屡遭投诉，多次出现倒闭传闻；蛋壳公寓财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛， 从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，公司又亏损12.30亿元，单季亏损创下近年新高；而2020年半年报至今仍未披露。

　　除了青客公寓和蛋壳公寓两家长租公寓头部企业，据媒体报道，自8月起，友客、宜屋、巢客等公司也都纷纷爆雷。10月12日，深圳长租平台小鹰公寓遭到业主上门维权。据了解，房东表示数月未收到房租，再不解决就要强制收房；而租客表示房租已经按时足额交给小鹰公寓，甚至有租客表示，自己妻子已经怀孕快要生产，如今却面临被“扫地出门”的风险，非常地心酸和无奈。对于出现的现金流断裂、大量租金无法兑付的问题，相关工作人员表示，有关部门已经介入调查，争取尽快拿出解决方案。

　　天眼查近日发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。同时，数据显示，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

　　现金流断裂、服务质量投诉、打隔断、甲醛门······不得不承认，曾经以“真房源”、“优质服务”、“安心放心”为口号的长租公寓们，如今正面临着“消失”或“被消失”的困局。

　　最后一批入场的倒霉房东与租客

　　对于长租公寓爆雷，其实早就有迹可循。

　　不少业内人士表示，“高收低租”、“长收短付”是这些“二房东”现金流断裂的重要原因。长租公寓平台以高于市场价的价格从房东手中收到房源，再以低于市场价的价格租给租客，这样的方式曾经让不少“二房东”顺利抢占市场份额，成为其“野蛮扩张”时期的推手。

　　当然，长租公寓平台这种“高收低租”的模式也并非没有条件，往往伴随的是“长收短付”，即引导租客签订长期租约，年付或者半年付租金，再将一年或半年的租金按月付给房东。

　　这中间，长租公寓并不是完全不给租客提供短期月付的方式，只是往往会将年付和月付的租金价格作出明显区别，有的甚至相差出一个半月左右租金的价格，这种情况下，租客们往往会被年付的方式吸引，另外由于有“租金贷”的加持，租客面临的风险就进一步加大。

　　对于长租公寓来说，如果房源足够多、时间差足够大，那长租公寓公司就相当于有了庞大的资金沉淀，以“新钱”还“旧债”。但是这种模式可以长期运转的前提，是要有持续稳定的租房需求。

　　年后新冠疫情带来的影响，却让这个租房市场出现波动，租房需求和租金几乎同步下降，这对长租公寓这些“二房东”们构成了降维打击，那些本身就长期亏损的公司，出现现金流断裂、爆雷、跑路也并不意外。

　　租客和房东们如果能在爆雷之前成功离场，那么倒也算享受到长租公寓发展前期对市场的“补贴”，只不过总会有最后一批入场的人，没有在爆雷之前及时离场。

　　我爱我家前副总裁胡景晖曾表示，长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。以蛋壳公寓为例，截至2020年3月底，蛋壳公寓运营着40余万套房源，其中北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。如果长租公寓现金流断裂，数十万年轻人将面临艰难的居住问题。

　　爆雷之后，如何收拾“残局”？

　　对于今年陆续发生的长租公寓爆雷事件，中央和地方政府都纷纷出台了相应规范。

　　9月，中央发布《住房租赁条例》征求意见稿，住房租赁立法进程有了显著推进；地方层面，上海、武汉、北京、成都等地发布相关政策，加强对租房租赁企业的监管，提醒租客加强警惕。

　　《京城买房指南》咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣，他表示，一旦发生长租公寓爆雷事件，房东和租客应该从以下几个方面进行维权：

　　第一，维权取证要先行，对这一系列违约，甚至违法行为要做好取证，比如来回沟通记录、催促付款记录等；

　　第二，可以向住建部门、12345市长热线进行举报投诉。作为房产中介机构，不仅仅受合同的约束，还要受相关部门的监督管理；

　　第三，如果上述方案未果，还可以选择诉讼的方式维护自己的权利。

　　具体来说，作为租客，有权要求继续履行租赁合同，平台和房东都无权要求租客提前搬走，更无权强制要求咱们签署解约协议！房东没有权利对租客断水断电，不论是租给平台，还是委托给平台都是如此。

　　王玉臣提醒到，如果是租赁，则出现两个租赁关系，一个是房东与平台，一个是平台与租客。基于合同相对性，房东只能找平台，不能直接对租客采取任何强制措施。而且房东作为民事主体，本身也没有强制执行力；而租客和平台的租赁关系是合法有效的，租客依法缴纳了租金，就有权利使用房屋；平台违约，房东只能找平台。

　　如果是委托关系，虽然是平台和租客签署协议，但是租赁关系是直接及于房东，房东应当遵守双方的协议，无权提前解除。平台收了钱，对租客而言，就视为房东收了钱。房东亦无权赶租客，只能去找平台。

　　另外，对于如何识别风险、提前预警，王玉臣建议：

　　第一，签署租赁协议时最好由租客和房东签署，不要和第三方公司签署。如果只能和托管公司签署，要尽量保持租金支付的同步，最好不要选择租金贷，务必慎用租金贷，同时务必注意别被托管公司以免押金，每月一付的名义忽悠用租金贷。

　　另外，最好租客和房东之间互留联系方式，有问题随时沟通，遇到问题也及时反馈。房主选择托管公司时，务必对托管公司进行基本的调查，比如可以通过企查查、百度等做一些调查了解。如果是口碑不好，或者已经存在很多风险的公司，最好不要选择。