5万人围观却无人出价，上海明天广场流拍后再降5亿

记者 | 马一凡

夹在上海人民广场和南京西路商圈之间的写字楼上海明天广场，其7至32层楼作价25.7亿元被挂在阿里拍卖网上等待买家。

27日的拍卖，虽然获得超5万网友围观，但还是因无人出价而流拍。

流拍后，上海明天广场7-32层又迅速降价5亿余元，几小时后再度上架阿里拍卖网站。最新的起拍价显示为20.57亿元，将于15天后开拍。

公开资料显示，上海明天广场高达282米，位于上海市黄浦区黄陂北路309号，占地面积1.13万平方米，土地用途为综合用地，土地使用期限为1995年7月5日至2045年7月4日。

上海明天广场竣工于2003年，由上海国盛集团旗下的上海明天广场有限公司建设，总建筑面积12.95万平方米，总共60层。

值得注意的是，此次拍卖标的为明天广场的7-32层，不含其他楼层。2003年，华信国际旗下上海盛懿投资中心(有限合伙)通过公开拍卖取得上海明天广场7至32层共计246套房产，建筑面积合计3.65万平方米，登记房屋类型为办公楼，房屋用途为办公。

上海盛懿投资中心（有限合伙）取得上述房产后，将7至32层（不含23层避难层）改造为办公场所，其中24至32层为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所。

目前，8层部分房产被马里兰商务中心（上海）有限公司承租，租赁期限至2021年1月；17层供管理人团队办公使用；24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所；19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用，其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用。其余楼层大多处于空置状态。

此前，上海明天广场7-32层已被设立抵押，被人民法院司法查封。

或许是因为业主方破产被强制清算的原因，算下来，此次拍卖，上海明天广场7-32层的单价仅有6.9万元/平方米，大大低于市场价。

以其所在的核心商圈来说，若是品质较好的稀缺物业，写字楼价格高达9万-10万元/平方米。

在流拍降价5亿后，该拍卖标的物业的单价更是降到了5万多每平方米，不知道如此低价是否能吸引来买家。

现在并不是出售上海市中心写字楼物业的好时机。仲量联行的统计数据显示，受疫情等叠加因素影响，今年1-3季度，上海大宗物业投资市场总交易额已经同比下滑41%，预测第四季度将持续低迷。

仲量联行上海浦西商业地产部总监朱熙东对记者表示，过去上海大宗物业的买家中境外机构投资人占了很大一部分，比如黑石、凯德、丰树、摩根斯坦利等，今年这些机构都没有太多动作了。

从今年已成交的物业来看，本地自用买家占了大部分份额，撑起了萎缩的市场。比如中国人保、海通证券、上海银行以及国浩证券分别收购了绿地外滩中心项目中的7幢楼，中国平安以42.8亿元收购了歌斐中心，澜起科技购买了漕宝路181号商办楼等。

“自用型买家在市场上一直存在，所以总体来看，今年并没有新力军买家出现。”朱熙东表示。

因此，今年投资性物业的交易整体零落，纯投资类型的项目承压。

从板块来看，上海传统CBD也面临着新崛起板块的挑战。以上海明天广场的区位来说，它处于传统的人民广场板块，靠近南京西路。

“从2019年开始，陆家嘴租金最高的地位被南京西路取代，主要原因是陆家嘴租户解构单一，以金融为主，南京西路的租客构成更加多元化，单一租客构成的陆家嘴受局势影响更大。”朱熙东表示。

除了南京西路板块站上高位，上海还有三大新兴办公楼板块崛起，分别是前滩、北外滩和徐汇滨江。

“其中前滩板块目前的发展非常耀眼。”朱熙东表示，今年前滩的吸纳量很高，吸引了一批优质租户。

朱熙东认为，上海的办公物业未来仍然较有前景，仍然会成为热门投资标的。

“上海近年的供应量确实很大，但是消化也很快，上海已经成为全球第三的金融城市，吸纳能力非常强，上海的外资投资是北京和深圳无法相比的。”

他认为，目前的市场环境受全球疫情影响较大。“只要没有疫情再次反复，填补缺口的速度会很快，一个公司就把一整个大项目拿下来，在上海发生的概率太高了。”