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三环这个楼盘没有卖动,单价不是问题 但低估成都人的眼光可能是个问题……

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  成都新楼市 文|刘雨视觉|燕子

  本文为踩盘资讯,非广告

  实体样板间内不设门,飘窗计入到卧室面积标注之内,装修清单用材备注有xx品牌或同档次品牌……单价约2.7w不是问题,但如果有人问中梁在成都三环内的云玺台为何5个月才走了约90套,这些可能是问题之一。

  用一句话来表达更简单——改善太刚需就不好卖了,据成都住建局官网数据,该楼盘临近成洛大道且靠近下穿隧道的13号楼,已认购套数为0套。

  10月22日,位于成都东三环内的楼盘中梁云玺台取证预售,推出1-8号楼,共计404套带装修房源,户型建面约129-175㎡。至此,该楼盘总计692套房源全部入市。本次取证房源一房一价暂未公布,但大体上可以参考上次取证价格。

  今年5月28日,中梁云玺台首次取证,推出9-13号楼,共计288套带装修房源,户型建面约129-143㎡,销售均价约27000元/㎡。总价约325.19万元起。

  东三环内、槐树店、一梯一户、总价300万级,这样的楼盘市场接受度如何?


  ※ 中梁云玺台认购情况,10月23日截自成都住建局官网

  据成都住建局官网显示,取证近5个月,中梁云玺台已认购房源90套,剩余198套房源显示为可售,整体去化率31.25%。(该数据为成都新楼市手动统计,数据统计时间截至10月23日10:11。此处认购仅计算成都住建一房一价表格中定购、拟定合同、已售房源,或有一定延迟)

  具体到楼栋方面,其中,9号楼认购32套,10号楼认购12套,11号楼认购30套,12号楼认购16套,临近成洛大道且靠近下穿隧道的13号楼显示已认购套数为0套。


  ※ 13号楼一单元认购情况,10月23日截自成都住建局官网


  ※ 项目旁下穿隧道及铁路实拍图

  小编前往项目实探后,认为以下几点需引起购房者注意:

  1.建面约143㎡实体样板间中,卧室、厕所、厨房等室内空间均没有门(该操作或为让空间显得更加宽敞,但购房者很难不注意到这个细节。毕竟,门是一个住宅最常见的配置)。

  2.该户型的户型图,将飘窗尺寸标注在卧室尺寸之内。

  3.据置业顾问提供的装修清单显示,很多装修用材均用括号备注有xx品牌或同档次品牌。前者为更为响亮的品牌,但标注上“同档次品牌”,后期或将有很大程度的不确定性。

  接下来,来看看该项目的具体信息。

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  定位改善:全板式结构、一梯一户

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  2019年7月30日,中梁以13700元/㎡楼面价竞得成华区保和街道一宗占地约58亩纯住宅用地。该宗地起拍楼面价8126元/㎡,容积率2.5,最终成交溢价率达68.5%。

  无论从土地指标还是从楼面地价来看,显然,这个项目都会偏向改善。

  2019年12月,成都市自然资源规划局公布了该地块的建设方案:将打造13栋11-17层住宅,均为纯板式结构,总建筑密度25%,绿地率35%。占地约58亩土地上,只规划了692户。

  这个项目便是中梁云玺台。


  ※ 中梁云玺台项目所在位置示意,截自高德地图

  待项目正式推出后,还公布了更多亮点:如一梯一户,每户都拥有建面约10-13㎡的电梯入户空间;双会所设计,据置业顾问介绍,售楼部后期将会改造为会所空间,配有游泳池、会客厅等;住宅楼栋首层将架空,设置为公共活动空间。


  ※ 小区平面图

  指标改善,然而中梁云玺台的价格也不温柔。

  项目首批次取证价格为25111-29026元/㎡,销售均价约27000元/㎡,含4490元/㎡装修标准。总价区间约325.19-411.27万。


  ※ 中梁云玺台实拍图

  为了方便对比,我们来看看周边新房和二手房的情况。

  新房方面:

  鲁能城:位于东2.5环内,与中梁云玺台直线距离约1.2公里,但比中梁云玺台更靠近主城市中心。该项目于今年4月15日取证,推出282套带装修现房,销售均价约20000元/㎡,其中包含4697元/㎡装修标准。总价约155.57-302.05万元。该项目282套房源,报名人数3786组,平均中签率7.45%。

  香山长岛:同样位于东三环内,与中梁云玺台直线距离约730米。该项目于2019年9月23日取证,推出68套清水房源,均价约20000元/㎡,总价约139.39万起。该项目68套房源报名122组,平均中签率55.74%。

  二手房方面:

  城投东庐:与中梁云玺台仅一街之隔,据链家网显示,其二手房均价约15680元/㎡。

  东方惠城:与中梁云玺台直线距离约620米,据链家网显示,东方惠城A区二手房均价约12315元/㎡,B区二手房均价约12533元/㎡。

  团结社区:与中梁云玺台直线距离约200米,据链家网显示,其二手房均价约11209元/㎡。

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  户型:建面约129-175㎡三房四房

  带大阳台和储物空间

  //

  在户型方面,中梁云玺台也设置了一定门槛。项目入门户型为建面约129㎡三室两厅两卫,其余还有建面约135㎡的三房和建面约143㎡、169㎡、175㎡四房。

  项目在11号楼3楼设置了建面约143㎡户型的实体样板间。






  ※ 户型图(滑动查看更多)

  建面约143㎡四室户型没什么大毛病,甚至还有不少亮点,如该户型设置了7.5x1.8米的大阳台。在小编踩盘的当天下午,阳光洒向阳台,现场感觉很是惬意。


  ※ 样板间实拍图

  同时,该项目建面约129㎡、135㎡、143㎡户型都设计了储物空间。

  但是,小编发现样板间竟然所有的室内空间都没有门!包括厨房、卧室、卫生间等都只留了门框的位置,而没有装门。


  ※ 样板间实拍图

  这是什么操作?

  事实上,在卫生间、次卧等空间,一推门很容易直观感觉到门与床、门与马桶的相对位置。相反,样板间内不装门就会显得开阔许多。


  ※ 建面约143㎡户型图

  仔细查看建面约143㎡户型图时,小编发现该项目竟然将飘窗也标注卧室尺寸内。一般而言,多数项目将在卧室尺寸之外单独标注。

  在装修用材方面,该项目的装修标准为4490元/㎡,这就意味着,以项目的最小户型建面129㎡户型计算,装修费用也达到了579210元。

  关于具体的装修用材,置业顾问出示了一张这样的图:


  ※ 项目装修标准

  如上图,当页共展示了20项装修用材,其中有多达14项装修用材都用括号标注了XX品牌或同档次品牌。显然,这意味着后期在装修用材方面可能会出现不确定性。

  //

  

  区域:周边老小区众多城市界面仍待提升

  //

  中梁云玺台周边的生活氛围,很接地气。

  从地铁4号线和7号线的换乘站槐树店站C口出来看到的场景是这样的:



  再沿着成洛大道一路向售楼部走去,画风大致相当。




  交通方面:项目距地铁4号线和地铁7号线的换乘站槐树店站直线距离约699米,据高德地图显示,步行约需10分钟。项目门口便是成洛大道,无论进城还是出城都很方便。

  成洛大道作为进出城的主干道,车流量不小,尤其中梁云玺台又位于红绿灯口,项目不远处就是一处下穿隧道,临路的12号楼和13号楼噪音、灰尘等影响都需考虑到。


  ※ 项目门口成洛大道实拍图,摄于10月22日下午5点


  ※ 中梁云玺台外、成洛大道路口噪声记录,图据分贝测试仪

  项目不远处还有三条铁路线,然而,据小编实探发现,项目离铁路之间还有一条正在修建的道路及一大片菜地,因此在一定程度上减弱了噪声影响。


  ※ 项目旁的菜地

  小结

  1、首先从价格方面来看,中梁云玺台均价约27000元/㎡,总价约325.19万元起,购入成本不低。

  2、无论是样板间内不装门,还是户型图将飘窗尺寸计入卧室尺寸,或者是装修标准大多都标注了XX品牌或同档次品牌,显然,从这些举动来看,对成都购房者的诚意不足。

  3、项目虽然位于主城区东三环内,但周边老小区、安置小区、待拆迁项目等交杂,后期居住氛围并不纯粹。如果以300万总价计算,购房者在主城或城南还可以有其他选择。

  声明:本条微信部分项目信息来自成都住建局官网、链家网等,相关测距信息来自百度地图、高德地图,实景图拍摄于2020年10月22日下午。本条微信旨在传达资讯,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

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