正荣地产：增收不增利，“虚胖”到何时

近年来，正荣地产(06158.HK)归母净利润增速一直处于下滑状态，并在上半年今年首次出现负增长情形，这为其股价长期难以提振提供了注脚。同时，虽然正荣地产已是千亿级房企，但权益占比并不高，因此未来财务指标的改善，还有很多工作要做。

股价难以提振

正荣地产的股价做到了“出道即巅峰”

2018年1月16日，正荣地产选择了这个看起来非常吉祥的日子，在中国香港联交所正式上市。上市后的第六个交易日里，股价到达6.64港币这个位置之后，涨势戛然而止，并由此开启了长达两年多时间的横盘走势。

其实，从正荣地产过往经营情况来看，表现并不算太差。中信证券日前发布报告指出，正荣地产去年合约销售按年增长21.2%，过去三年复合增长率达36.5%。同时，中信证券预计已售未结金额规模逾1400亿元，表明未来的业绩增长具有相应的基础。

而从正荣地产公布的销售数据来看，表现也算稳定。数据显示，9月正荣地产连同合营公司及联营公司的合约销售金额约为142.6亿元(人民币，下同)，同比增长32%；合约销售建筑面积约为81.52万平方米，同比增长16.4%；平均售价约为每平方米17500元。

截至今年前九个月，正荣地产累计合约销售金额约为961.56亿元，同比增长6.8%；累计合约销售建筑面积约为613.82万平方米，同比增长5.4%；合约平均售价约为每平方米15700元。

不过，正荣地产在百强房企中的排名出现下滑，好在下滑的名次不多。根据克而瑞公布的监测结果显示，2019年，正荣地产以1408.04亿元的全口径销售额排名第23位。而今年1-9月，其排名为26位，下滑了三个名次。

彼时，正荣地产对上市时点的选择可能存在偏差。在它上市之前的一年半的时间里，包括碧桂园、中国恒大、融创中国等内资房产股，走出了一波气势如虹的大牛行情，股价涨幅逾六倍。

增收不增利

真正让投资者有所忌惮的，可能是近年来正荣地产所面临的增收不增利尴尬境地。

根据正荣地产此前不久披露的2020年上半年业绩报告数据显示，公司于2020年上半年实现营业收入145.42亿元，同比增长6.5%；期内净利润12.75亿元，同比增长8.1%；核心纯利为12.43亿元，同比增长8.3%。

报告期内，正荣地产合约销售金额为人民币559.94亿元，同比下降4.5%，完成全年合约销售目标的40%。总合约销售建筑面积约为3.7百万平方米，同比减少约4%。

从经营数据上看，正荣地产在2020年上半年的表现，虽然称不上优秀，但勉强能够及格。不过，另有数据显示，本公司股东应占溢利为8.76亿元，较去年同期同比下降6.17%。

而在上半年销售距离回正还有一点距离的情况下，正荣地产销售及分销开支增长却不小。半年报数据显示，今年上半年，正荣地产销售即分销开支为4.55亿元，较去年同期的3.55亿元有了明显增加，同比增幅为28.1%。

另有一个值得关注的细节是，虽然正荣地产一再强调自己的融资成本出现了下降，但实际上利息开支却仍在上升。半年报数据显示，期末借贷加权平均融资成本进一步下降至7%，但是公司财政融资支出达到了3.07亿元，较去年同期也要多出0.99亿元，也影响了公司盈利水平。

需要注意的是，近年来正荣地产归属母公司净利成长率一直处于下降趋势中，并在今年上半年首次出现负增长。历史数据显示，在2016年，正荣地产归母净利润增速一度高达惊人的182.58%，2018年末即便是下滑至50.53%，但仍然高于多数房企。而在2019年底，当该数据进一步下滑至18.19%时，颇有泯然众人矣意味。未曾想，其下行颓势不止，直至在今年上半年出现负增长。

“虚胖”何时变强壮

进一步观察发现，销售规模已经跨入千亿正荣地产其实有一点“虚胖体质”。

根据克而瑞公布的数据显示，2019年，正荣地产以1408.0亿元的全口径销售额，力压绿城中国、远洋地产等老牌知名房企，排名第23位。而实际上，正荣地产权益金额为728.1亿元，占比仅仅超过半数。

业内人士坦陈，所谓全口径销售额，为房地产公司参与过的楼盘总销售金额，属于水分极大的数据。而以全口径销售额对外公布的业绩，往往被称为“注水业绩”。真正能体现公司实力的数据，则是权益金额，这才是全口径数据中真正能够算在该公司头上的数据。由此看来，从表面上看，正荣地产虽然已经成为千亿级房企，但实际上它只是“虚胖”而已。

而要让“虚胖”真正变强壮，正荣地产要做的是努力提高权益比率。《港股评论》研究团队监测数据显示，目前正荣地产在全国32个城市，拥有建筑面积2740万平方米的土地储备，其中约76%的土地储备位于一、二线城市。但是，土地储备权益占比由去年年末的55%上升至今年6月30日的58%，提升幅度并不高。

这样的变化，虽然可预期未来销售权益占比会相应提升,业绩增速弹性也随之提高。但正荣地产想要让结算规模扩大，并实现财务指标继续改善目标，未来权益占比还要进一步提升。

在改善“虚胖体质”路上，正荣地产任重道远！