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房地产真的要变天了,商品房预售制将“全取消”?人民日报回应了

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  文:缪禾

  20世纪50年代,霍英东率先在香港推行“楼花模式”,后来又移植到深圳,在内地遍地开花,造就了无数“宇宙级”房企。融创孙宏斌曾在2018年亚布力论坛上谈及当年做房地产的原因。他说"我出来后,就一直在想干点什么呢,衣食住行,哪个都挺贵的都干不起,后来我就想干房地产,因为房地产不用钱。

  

  房地产开发商往往只需要准备10%的土地款,就连购地保证金也可以通过融资方式支付。对于那些令人咋舌,动辄几十亿的"地王",其实开发商要出的土地款也只需要几亿而已,甚至很可能这几亿的买地保证金,也是通过融资获得。

  以最典型的碧桂园为例,碧桂园在业内闻名的“456制度”:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正。房企就是靠着预售制度,将资金效率用到极致。这其中的杠杆率,不用多说,买过房或者打算买房的朋友都门清。

  

  商品房预售制度在房地产发展史上发挥了重要作用。《人民日报》指出:“当住房预售制度建立时,利大于弊。”在我们国家以外的其他地方也有一些预售系统,但是都没有我们应用的多,现在的商品房预售制占近100%的份额,开发商刚拿到地皮,先建售楼部,然后就可以开始买房子了。

  在房地产发展史上预售制确实起到了很大的帮助作用,一方面缓解了开发商建房资金,疏通了开发商的血液,让其更有精力更有能力建造高品质的房子,也大大降低了楼盘烂尾的风险(房地产发展之初,因为开发商资金问题,发生或很多楼盘烂尾的情况),预售制实行之后,这一情况大大减少,既保全了开发商,也避免了楼盘烂尾带来的资源浪费。

  

  另一方面预售制在10年前对购房者也是一个保护,在过去的10年里,房价快速上涨,几乎一天一个样,如果房子非要等到建好了才销售,那么很可能房价涨的购房者已经买不起了,刚拿地时候房价才5000元/平米,可能两年之后就达到了10000元/平米,对购房者是何等的伤害。所以说,所以,在房价上涨的时代,其实预售制度对购房者的财富增值起着很大的作用,也许当预售买房时,等到房子的价格翻了一番,你就可以直接出售来赚钱了。

  然而,由于城市化的快速发展,人们现在意识到商品房预售制度的弊端,希望废除这一制度。在过去,实行商品房预售制度时,房地产企业甚至侵犯了购房者的利益。在这一“保护伞”下,商品房销售纠纷较多,如过度承诺、偷工减负、延迟交付等。从购房者的角度来看,希望取消商品房预售制度。现在,这个体制可能真的要消失了。

  

  事实上,近年来,关于取消商品房预售制度的呼声一直很高,引起很多人的注意,而人民日报也转关了一篇关于取消商品房预售制度的文章,并表达了看法和建议,商品房预售制度与很多方面都是挂钩的,如房地产开发、土地制度,突然取消不可行,但这只是一个时间问题,取消商品房预售制度已成为一种趋势。

  目前,海南省已经在改革商品房的销售制度了。紧接着,广东省也出台了相关文件,将会逐步探索和试点商品房的现房销售制度。此外,不少省份也对商品房的预售制度进行了评估,从这一点来看,取消商品房的预售制度可能很快就会在全国范围内实施了。

  

  现房销售,对于我国目前的房地产市场销售环境可以说是一个比较大的影响,那么现房销售实施后,对于咱们的购房者以及开发商将会有什么影响呢?

  对于购房者来说,在以前预售的情况下,大家对于房子的质量如何,有没有偷工减料以及相关配套设施等等一无所知,只能寄希望于开放商的业界良心,在交房的时候才知道房子的实际情况。有可能会买到质量不过关等一些闹心的问题。

  现房销售后,房子的质量我们可以提前去了解,做一些功课,自己可以亲身体验,眼见为实,这样买到质量差的房子的概率就会低很多。开发商也不敢偷工减料,房子建得不好可能卖不出去。实行现房销售以后,对于开发商来说,现有房屋实施销售后,对于其抗风险能力是一个考验,没有预售给房企回笼的资金,现金流肯定会紧张一些,房地产企业可能需要做更多的准备。

  

  那么,现房销售在未来会成为主流吗?

  从发达资本主义国家成熟的市场历程来看,一个正常的市场应该是多元化和包容性的。有预售房,有现房销售的。预售的,由于开发商资金压力会小得多,所以价格相对于现房的销售会较低;而现房销售,房子可以看得到摸得到,质量等方面都有保证,价格可能会稍高。然后还要根据购房者和投资者的需要,根据情况选择适合自己的买房方式。

  此外,政府和监管机构也希望看到一个稳定的市场。他们不会允许房地产市场大起大落,从而让经济大起大落,所以如果一个地方的房地产市场过热或过冷,政策就会干预。

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