网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

县城商业地产的开发运营,需要掌握这些技巧

0
分享至

  伴随着各地县域城市化进程加快、居民消费水平升级和房企的转型升级,商业地产亦呈现迅猛发展之势。那么,如何做好县城商业地产开发?在县城做商业地产要注意哪些问题呢?本文,飙马商业地产就来谈谈县城商业地产开发运营的那些技巧。

  

  随着一二线城市房地产开发的日趋饱和,三四线城市开始成为那些大开发商的必争之地,除了住宅房地产市场外,商业地产的开发也成为了一个争夺的战场。

  从全国房地产市场的开拓看,由于一二线城市的数量少,且大多是实力雄厚的开发商长期割据,因而,那些中小开发商大都以三四线城市为据点。

  随着大型房企的市场下沉,在三四线城市中竞争的局面就加剧了,在竞争中,相当一部分中小房企被挤出,只好把目标转移到更小的市场去求生存空间,也就是四线以下的城市。

  县城,就是这样的一个地方。

  很多房地产企业下沉到县城做商业地产时,往往容易患"大城市病",在一些规划、定位、布局方面,走得太前面,从而给项目造成困扰,以至于很多县城的商业地产项目最后容易做烂做死。

  县城的商业地产运作,与一二线城市不同,哪怕与三四线城市,也存在不少的区别。由于其人口规模较小、经济不够发达,在这样背景下做商业,如果没有很清楚地摸清它们的脾气,是很容易出现失误的。

  那么,如何做好县城商业地产开发?在县城做商业地产要注意哪些问题呢?本文,飙马商业地产就来谈谈县城商业地产开发的那些技巧。

  

  1

  县城商业地产开发的三种形态

  1住宅裙楼。

  由于县域城市的城市规模都不大,人口密度相对稀少,所以区域商业呈现不明显。县城的商业大多以住宅裙楼为主,开发商将1层临街卖掉,自由出租;2-3层大多空置或被餐厅占据。

  

  2商业步行街。

  县城的商业步行街曾一阵风的搞仿古潮,开发商因为缺乏前期调研和定位,招商和消费引导均搞不上去,导致大部分商业街闲置。能做成的县城商业街大致有两种:一是以服装、首饰、手机品牌为主的步行街;另一种是以餐饮聚集形成主题化的商业街区。

  

  3商业综合体。

  县城的商业综合体,很多是模仿省会城市的百货商场定位设计。然而百货公司一般不愿进入县城,开发商又大多缺乏建设资金,不得已选择散售散租。但是散售容易,散租难。商铺散售后,开发商若不决心统一运营,那么与业主、商户之间的矛盾自然形成,战争就不可避免。很多开发商做商业开发抱着开发住宅的心态,结果可想而知。

  

  2

  县城商业地产开发的六大风险

  第一大风险,政策导向的变更,导致原来的规划被新的规划所代替,这是县城商业地产投资的政策风险。

  第二大风险,对于县城投资体量的规划,很多时候开放不管其县城对商业的承载能力而大规模的去规划大体量的商业综合体,导致开发商、经营户、业主、消费者四者之间的关系失衡,最终投资失败。

  第三大风险,市场上缺乏真正专业的策划公司,目前市场上的做项目前期的策划公司的也是很多的,其实力也是悬殊很大,有的甚至是“皮包”公司,这些策划公司奔着利润,只要有项目就去承接,从来不顾开发商的利益,导致开发商陷入困境。

  第四大风险,开发商将商业地产的投资等同于传统的住宅类项目进行开发,开发中实行滚动式回款模式进行操作项目,却不知商业地产的运作是需要强大的现金流来支持的,导致开发过程中缺乏资金导致项目运作进度放缓,从而对项目带来很多不利的因素。

  第五大风险,对于县城商业地产的操作模式来看,很多开发商的运作方式去参考沿海经济发达地区的模式来进行运作,殊不知其县城商业地产的运作有着很多不同于发达地区的地方,从而导致项目的操作失败。

  第六大风险,只知道销售和招商,却不考虑人气的吸引。很多开发商都是被动招商和销售,从来没有做过主动出击。所以商业地产运作失败的原因很多大程度上的运作都是在被动的基础上最终导致失败的。

  

  3

  县城商业地产开发运营技巧

  1切忌贪大,也就是说,房地产项目的体量要做到合理。

  在大城市开发商业地产往往是规模越大越好,规模越大竞争力越强,项目吸引目标市场的能力就越强,从而成功的可能性就越大。

  但是,如果是县城做商业,恰恰相反,规模往往会成为致命伤。

  有些开发商没有摸清县城特殊的商业生态,为了气派、高大上,一鼓作气搞出一个很大的项目出来,结果因为市场容量不足,导致销售招商不满,最后项目只能烂在那里。

  最好的选择是做适中的项目,甚至可以再保守一点,适中偏小的项目。

  这类型的项目只要整个目标定位准确,往往去化比较快,租赁也比较容易达到预期效果,在入住率不错的情况下,会对目标消费市场传达好的信息,由此带动项目良性发展。

  而且,项目小一点,对于这个开发周期、资金回笼等都有比较大的好处,有利于开发商进入良性运作。

  如果一个商业项目过大,招商不满的情况下,势必造成空置率过高,这样一来,整个商业项目的人气不足,就会给目标市场传递非常不好的信息。

  县城是一个熟人社会,口口相传的影响力往往超过任何广告,最终可能导致项目进入恶性循环,成为烫手山芋。

  

  2地段,地段,地段!重要的事情说三遍。

  可能有人会问,做房地产本来就是靠地段的,这有什么奇怪吗?的确,在任何城市做房地产项目,地段都是首先要考虑的,只不过在大城市里,由于城市的发展步伐快,有些不成熟的地段很快会发展成为成熟地段。

  因此,在大城市开发商业地产,只要地段不好的地方有城市长远规划,有新社区、新产业、新交通等配套,就可以考虑开发,但是县城却不行。

  为什么呢?主要原因还是因为县城总体的市场体量太小,人口、经济受限,城市的发展步伐不快。

  在城市化进程中,县级市、地级市都在不断吸收大量人口,县城如果想吸引周边及下面的乡镇村人口,由于自身吸附力不够,这些人口未必会成为县城未来的人口。

  县城在这一方面没有任何优势,城市扩张就会很难,就算是有新的城市扩张规划,如果遇到政绩工程,或不切实际的新城新区建设,要成型也有一定难度。

  因此,县城的商业,只有在熟地才能动手,这是一个非常重要的考虑。

  切忌在"宏伟蓝图"的规划下去拿一块远离人口集聚区、远离商业的地块,一旦这样,就离"套牢"不远了。

  当然,这也并非是绝对性的,如果一个县城正在起飞阶段,经济发展很有潜力,外来产业、投资、人口越来越活跃,还是可以试一试的。

  不过,就算如此,依然存在风险。

  首先,是未来前景具有不确定性,可能今天苗头不错,但是发展了三五年后劲不足,跟不上了;或者领导换了,每个领导思路不一样,风向、方向变了。

  其次,在县城的商业生态中,有个"惰性定律",也就是人们长期习惯于一个生活圈,很难改变,要把一块生地养成熟地,可能要十多年甚至数十年,作为投资来说,这种风险是很大的。

  

  3要做"小而全",切忌"大而专"。

  也就是说,在县城一级做商业开发,除了项目规模不要太大外,在项目定位上,最好做那种"小而精、小而全"的业态规划。

  比如,一个商业综合体,商铺的分割要比大城市小,但品种却不能少,尽量做到商品、服务种类丰富。当然,这种丰富是经过详细市场调研后,做出的科学业态规划,而不是那种胡乱的拼凑,什么东西都往里面装,那也很容易导致失败。

  大而专,指的是商业项目体量大,同时又专业做某种或某几种商品的经营。

  就算是一个体量适中的商业体,在县城一级运作,最好也能做到"小而全",尽量不要搞专业化。

  在县城的商业体中搞专业化,有两个东西不好:

  一是专业化的商品供大于求,消费市场支撑不足,让入驻商家吃不饱,商家一旦撤离,商业体就要成为高空置率的"高危项目"。

  二是专业化很容易导致全盘皆输。也就是说,一旦专业经营某类商品行不通,这个商业地产项目就要玩完了。

  "小而全"则可以很好避免这一点,在某类商品(服务)不行的情况下,可能其他类型的商品(服务)可以很好经营下去,这就保障了整个商业项目不会一损俱损。

  当房地产行业的竞争日益白热化,全国性房企逐步从一二线下沉到三四线城市,与中小房企、当地的本土房企争夺口粮的时候,中小房企、本土房企在资金、技术、人才等多方面都是处于劣势的。

  避其锋芒,到五六线城市开辟新战场,这是一个不错的选择。

  就目前来讲,全国性的房企下沉到五六线城市的几率还比较小,如果按照笔者对"县城"的界定,10万人规模以下的"小微城市"数量极多,蛋糕并不小。

  而在五六线城市中,同样有一些本土房企、或其他行业跨界进来的企业看到了这块市场蛋糕,如果能够掌握商业地产开发的原理,同样能够挣个盆满钵满。

  

  文章来源:飙马商业地产整合

  特色地产诸葛亮-飙马中国,20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务:

  1、拿地顾问,联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源,为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计;

  2、策划设计一体化,携手国家甲级建筑设计院,为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业;产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发,提供定位策划、概念规划、建筑设计方案;

  3、租售代理,携20余年千万方地市县菜单服务经验,为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售;

  4、项目诊断,为地市县问题项目提供解决之道;

  5、全程顾问,以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

在新疆工作34年的女性省级干部,今日被“双开”

上观新闻
2020-11-30 11:12:29

媒体:乌克兰议员萨卡什维利出轨乌克兰政治家

科技生活快讯
2020-11-30 10:05:58

辽宁“恐怖”的烂尾楼,被人嫌弃说像“墓地”,三千一平都无人买

李忆南爱娱乐
2020-11-27 13:48:12

2020年还剩最后一个月:撑不下去的时候,看看这20张图片

洞见
2020-11-30 21:52:16

尔冬升批郭敬明现场视频曝光,大骂“你知道有多少人叫我怼你”

番茄熊二
2020-11-30 11:31:22

摸胸、偷拍、猥亵女学员……你根本不知道健身房有多乱!

唐戈
2020-11-30 14:04:45

英达次子英如镝,现任国家冰球队队长,表示和哥哥巴图从未见过面

五四观娱
2020-11-29 14:56:57

她把15岁女儿嫁给情人,三人和平共处10年,直到女儿发现一串密码

掰掰娱乐
2020-11-29 17:30:08

大陆拿下台湾要多久?台退役少将:陷台只需一日

海峡军情号
2020-11-30 16:41:10

汽车的“黄金车龄”是多少?内行人:想卖车,按这个数来才不亏

狗猫界
2020-11-30 13:01:25

战争迹象越发明显!卫星拍到大批战机集结,美媒:这次要动真格了

溦溦看天空
2020-11-27 21:10:30

佩雷拉首度回应胡尔克冲突!巴西巨星3大下家曝光,有望留在中超

体坛扒客
2020-11-30 17:18:38

88岁老人300万房产送邻居,真相令人唏嘘:比血缘关系更强的是爱

浪花妈妈
2020-11-30 21:49:26

打假人再次爆出辛巴的黑料,王海为何咬住辛巴不放,原因很简单

社会de记忆
2020-11-30 10:34:14

加价100万才能提车!本年度“加价之王”诞生

汽车大事记
2020-11-30 15:58:42

“中方太狠了”!澳方坦言:经济遭遇“灭顶之灾”

桦珥娱乐
2020-11-30 08:57:43

上海健身猛男因太“大”遭女生嫌弃!男网友却:太羡慕了!想要....

Lifehack
2020-11-30 00:52:35

既然来了就别想走!解放军一招彻底困住印军,莫迪恍然明白麻烦了

半塘仙女
2020-11-29 19:35:40

女子手术后行动不便,邻居闯入见其刚沐浴,于是动了歪心思

韧小白
2020-11-30 10:13:51

19岁花季少女被判死刑,枪决前突然张大了嘴,行刑士兵却点头明白

千年美食颂
2020-11-29 17:23:37
2020-12-01 05:40:59
特色地产智囊
特色地产智囊
商业地产行业知识和咨询介绍
591文章数 184粉丝数
往期回顾 全部

房产要闻

攻城拿地出业绩,中海地产一线城市销售额冲击千亿

头条要闻

就在澳总理对中国狂怒时 这个曝光暴行的人却危险了

头条要闻

6岁女童幼儿园午休时死亡 家长:视频全被删了

体育要闻

亚冠-申花3遭暴击!3-3珀斯 11分钟追3球惨成背景板

娱乐要闻

戴佩妮穿长裙抱吉他弹唱文艺十足

财经要闻

科技要闻

这个季度,美团多收了好几斗

汽车要闻

凯捷/宝马iX3/星瑞 11月上新的车型你爱谁?

态度原创

艺术
健康
亲子
游戏
教育

艺术要闻

对话新中国首位邮票总设计师

打玻尿酸变“僵尸脸”咋回事?

亲子要闻

刘诗昆:学琴不是娱乐或消遣 关键也不在兴趣

奇幻动作游戏《Gods Will Fall》预告片公布

教育要闻

违规补课、殴打家长 "调离班主任岗位"不是终点