深圳楼市：买房人数锐减，为何这些热门板块房价不降反涨

　　我是大东谈房，资深房产投资实战派。你相见恨晚的买房导师，只说最实用的操作和建议。

　　1、会员提问：大东你好，深户马上就到手了，有贷票，夫妻月收入到手20000+，个人流水好，老公名下有公司有流水，存款20万，有一处五线房产在售，最低能30万出手，所以现在想在深圳纯投资，租售比高一些有潜力的盘，请问如何规划资金和选筹呢？

　　答：会员你好，你这个首付资金有点少啊，如果50w到手，然后正常三成首付去买，只能买到140w总价的，月供只要五千多，深圳这个总价的租金可以有两千五到三千了，你的月供压力极小其实是有点浪费你的首贷资格的。所以建议是尽量做低首付，帮你找到能够调评估价，买到总价两百多万甚至三百万的房子，选筹是个技术活并且还要银行和评估的支持。具体推荐分析参考会员内部分享！

　　2、会员提问：老师你好，刚需三房，首付150w，总价430w左右，请问是买光明新房华润公园九里山还是观澜招商澜园，有朋友在哪里，不知道光明和观澜以后哪个发展好点呢？观澜跟龙华的二手房有好的推荐吗？

　　答：粉丝你好，深圳发展虽然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置也无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，在没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多，但是没有名校加持，地铁站点距离也较远。不过价格还是比较良心的，深圳目前大力发展前海，光明前景不错，但是需要长持，招商澜园89以上都是双拼，89及82都是一卫，两梯四户四号线延长线竹村站830米，小区环境还不错，比较适合居住，但是投资回报率一般般。龙华推荐红山和上塘板块，像金地上塘道，潜龙曼海宁花园等。

　　3、会员提问：东哥你好，比较喜欢龙岗中心城的环境，所以打算买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自住用，喜欢大社区，散步的地方后面有山也可以运动，然后再买一套龙岗外国语学区房读书用，这样接送孩子不是太远，公园大地的新亚洲学校比较一般，请问公园大地的房价处于合理区间吗？

　　有

　　答：会员你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。先不论涨幅如何，人生还有比升值更重要的东西那就是享受当下。所有的购买行为，应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报，不能本末倒置，更何况谁输谁赢还不一定。深圳很多V买房可能不过就是这两年的事，连一轮基本的楼市周期都没经历过，就急着去否定一个片区的价值这是不科学的。公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍，但是其他方面真可谓宝刀未老，鸿荣源出品必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林环境和外立面保养方面，还是难以超越前者。具体推荐分析参考会员内部分享！

　　4、会员提问：大东你好，我目前有龙华深高水榭6期128平的四房在卖，想着置换成2套或3套89平的房子。打算买沙井海岸城一套，然后再买龙岗在建地铁站旁一套。不自住，纯投资的角度这样操作可以吗？还是抵押出来再买一套呢？有300万的空间加上月供压力觉得没有合适可以买的房子，该怎么操作好一点呢？

　　答：会员你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，不管是106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨，建议继续持有。可以加按融资入手一套海岸城，碧海，西乡的二手盘也可以淘淘笋，龙岗暂时不推荐。

　　5、会员提问：大东老师你好，我是付费会员，因为老家要拆迁，所以一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期，这个房子99年的小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，也没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去所以很烦恼，现在考虑想改善居住，让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，然后再凑点钱付首付再买一套3房，不转深户，卖掉现有住房买一个有潜力的区域。

　　答：付费会员你好，未来孩子和房票建议让老婆转深户。对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去，馨园倒是符合要求，目前单价和关注度成交量都较低，原因是跟农民房混在一起可替代性强。 从投资角度考虑，建议出手置换，加上手头子弹200入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。具体推荐分析参考会员内部分享！