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深圳楼市:这个片区开发商空有一腔情怀,奈何周边太差买入就被套

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  往期问答收录在“大江谈房”公众号,关注看更多回复

  具体买房问题请私信提问

  

  问:大江老师好,我跟我爱人是省内的深户,现在135万左右的首付,可以接受月供1万左右,户口目前一直挂靠在别人那里的,因为现在小孩快出生了所以在考虑自购一套深圳房子,考虑学区和投资,最近有去看黄田的满京华云朗,周边毫无配套,但是很火爆的认筹情况,还看了蛇口荣寓,一个90年代老房改造项目,都是五十平米住宅,50年所有权的房子,但是配套太子湾学校学位,听人说好像未来不错的一个学校。单价要七八万左右了,而且只能贷五成 十年的贷款,只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知大江老师如何评价这两个盘呢?感谢老师的建议。

  答:你好,云朗那个盘周边太差了,片区不好,开发商真的是空有一腔情怀,只适合买三百来万的小两房,因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀,而总价越高,竞品越多,就需要精细化挑选了,比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。

  至于蛇口的荣寓,是一个投资公司的旧楼改造盘,金融属性差不说,户型也无法直视,纯粹的租金盘,当租金盘来买又贵了,然后你提到的旧改,一个旧改对房价的拉动主要有两点,第一,改善片区的城市面貌,可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二,房价卖高带动周边,可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

  问:你好,大江老师,我现有龙华华盛观荟房一套,欠200多万,我的工作在罗湖,上班太远了。还有现金100万左右,在老家长沙有套200万左右可售换资金。孩子今年3岁了,我们打算过两年要个二胎。现在想买个居家一点的,希望最好带有学位,离上班近的,请问怎么操作好呢?老师有推荐的片区吗?谢谢建议~

  答:你好。观澜这种地方除非有学校利好,大概率是横盘期横得更长,跌时跌多,行情来的时候反应慢。投资当然买涨快的,稳定的,行情刚开始我就卖房换筹或者抵押,拿到钱开始第二笔投资时,反应慢的楼盘才刚开始。

  华盛观荟可以考虑出手置换。 首付300+,建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房,优先选福田。孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花,短期内比较稳。

  问:你好江哥,我是纯投资,请问代持,首套首贷,投资期3-5年,月供已达极限,新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央,76平三房,请问您觉得怎么样?我觉得交通和商业还好,学校也不是很差,周边一 二期二手单价也差不多 ,请问是不是定价太高透支导致的呢?现在还合适投资吗?

  答:你好,目前光明和龙岗是一个均价,三年后,无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的,所以为何光明能买,龙岗大运就不能买了呢?当然也会有人说,我有光明未来各种城,那个购买力起来要多久?目前GDP只比坪山好一丢丢,人均GDP还赶不上人家盐田,所以先回答,颐安这个盘可以买。然而不见得多适合你:新房两年没有租金,交房期/三年限售期后会有半年出租出售踩踏期,你月供已达极限,万一期间急钱用?五年限售,万一代持人这几年需要名额?

  计划经常赶不上变化,应该把所有的情况考虑到,给自己一个好进好退的选择。

  问:老师您好!我是您的粉丝,觉得您对房产知识方面很专业。我父母年纪大了,他们在老家住,现在想把他们接到深圳来,自己也方便照顾他们,现在有预算900w左右,请问老师这边有没有合适老人居住的楼盘推荐呢?感谢。

  答:你好,其实老人的生活这几点是最重要的:居住环境要舒适,安静、距离医院近、生活便利,交通方便,距离子女近。目前我比较推荐香蜜湖板块。具体选择需要看你的要求,有时间可以过来线下咨询。

  

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