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怎么合法取得农村宅基地使用权?

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  我国广大农村地区的宅基地,所有权归属于所在地的农村集体经济组织,农村集体经济组织成员按照“一户一宅”原则,可以享有宅基地使用权,该使用权没有年限限制。当宅基地上的房屋灭失,或者农户不满足宅基地使用条件时,村集体有权收回宅基地使用权。根据我国法律规定,不同身份的人可以采取相应的方法,合法取得农村宅基地使用权。

  

  一、农村集体经济组织内部成员

  依照《农村宅基地管理办法》,农村集体经济组织成员在满足申请条件的情况下,可以依申请取得宅基地使用权。农户无宅基地,原宅基地低于当地规定的限额标准,子女成年分户等情形,可以审批新宅基地。

  农村集体经济组织内部成员之间,可以通过转让、互换等方式,取得对方的宅基地使用权,经申请备案后,重新核发宅基地使用权证。需要说明的是,农户自愿转让其宅基地后,基于“一户一宅”原则,不再享有申请新宅基地的权利。

  二、农村集体经济组织外来成员

  依据《农村宅基地管理办法》,下列人员可以申请宅基地:1.经县人民政府批准,农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员,确需在农村安家落户的;2.离休、退休、退职的职工,复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的。

  另外,农村集体经济组织成员子女因考学原因将户籍迁出的,原则上户口不得再迁回该集体经济组织,但部分地区为了鼓励大学毕业生回乡创业,允许其将户籍转回村集体,重新分得土地。在这种情况下,回村的大学毕业生满足条件的,就能申请宅基地。

  

  三、城镇户籍人员

  依据自然资源部对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出的答复,农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

  但是,城镇户籍子女继承农村宅基地,是基于“房地一体”原则取得宅基地使用权的,以宅基地上存在房屋为前提。如果宅基地上已无房屋,或者房屋已经毁损,则该子女无法继承该宅基地使用权。

  

  四、企业经营主体

  公司、企业、个体工商户等各类经营主体,可以租赁农户住宅开展经营活动,或者通过联营方式使用农户房屋,从而间接取得一定时间段内的宅基地使用权。租赁合同的单次有效期限上限是20年,联营合同的有效期限由联营双方协商确定,也可以长期经营。

  实践中,一些现代农业企业通过土地经营权流转,集中大量土地进行统一种植、养殖,进行现代化农业经营。这种情况下流转土地时,可以配套流转部分集体建设用地,这些企业也可以根据经营需要将部分耕地申请转为集体建设用地。经营企业可以在这些集体建设用地上建设厂房、宿舍等房屋,相当于取得了连片的宅基地使用权。

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