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深圳楼市现状:光明房价已经虚高了

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  问:十三哥,你好,我是刚需首套,前两天去看了光明那边,已经五六万了,请问后期还有空间吗?未来升值潜力怎么样?

  答:你好,说句实在话,我一直觉得光明炒作太过,价格虚高。 光明新区就算建成,也不过是个面积有限的新区,当然可以吹一波光明的产业,但产业导入一向是喊声大落地少,福田和南山写字楼空置率辣么高,未来数年还要填满前海自贸区的写字楼,还有多少优质的产业和企业留给光明? 且不说光明还有十年的发展长周期,即使建成也无非是红山上塘的翻版,离市区还那么远。

  红山上塘已是眼见为实,离福田一步之遥,房价才七万多,光明凭什么六万?凭梦想吗? 深圳只是地太少,可讲的故事太少,投资预期过剩,光明才被一波又一波吹了上去,去年四万多的价格还好,五万多已经有透支。

  问:十三你好,小径湾海景新房持有五年容易出手吗?

  答:小径湾适合手上资金不多,用来收租的投资,如果能变现,能升值,那是锦上添花,心理预期要调整好。 惠州海岸线绵长,任何时候都要打骨折才能从众多猪对手中脱颖而出。

  问:十三老师,首付300-400万。深圳纯投资,想买1000W左右的房子。我首套,老婆名下青岛有过一套贷款。有没有小区推荐?谢谢

  答:1000万在二线能买到顶级豪宅,在深圳却会陷入尴尬和纠结的选择。 1000万,能在福田南山宝中买一套品质略好,学位中等的盘; 能在龙岗坪山买到又新又靓 的大House; 能在盐田大鹏买到看海的大别野; 能买到福田南山一套带顶级学位的普通两居; 还能去深圳湾吹吹风,去香蜜湖转一圈,然后认识到自己有多穷。 这就是房价体系多元化的深圳,各自对应不同的投资和选盘逻辑。 至于推荐片区和楼盘,我们需要和客户充分沟通的基础上,了解清楚客户的资金实力、月供能力、购房需求、风险偏好、租金预期等多个选房纬度,才能给出负责任的选筹方案。

  问:您好,最近看中了泛海城市广场的一套67的公寓,东南向带阳台通燃气,443万,您觉得可以投资吗?手里有现金450,有房票,名下有贷款,不考虑学位,想投资南山,月供可以接受三万以内,不想太大压力!麻烦赐教!

  答:您好,公寓几乎没有二手市场,税费高,涨幅慢。除非你房票用完 考虑纯自住,价格是周边商品房的5折左右才考虑。 追求低总价可以关注山海津,低单价低总价的次新盘,背山面海,地铁尽端,交通有待改善,目前距离地铁稍远,但交通利好有兑现; 附近商业、学校、商务办公等比较齐全,楼盘有一部分的人才安居房,品质还可以; 或者栖游家园。

  问:十三老师您好,房产问题向您咨询如下: 目前家庭持有深圳两套房产:1. 梅林关星河盛世89平自住,红本在手;2. 大运佳兆业未来城120平,首付三层有贷款,2020年交房。家庭情况是3口之家,小朋友半岁,以后父母会来深圳,家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作,4号线上下班太挤,且小朋友后续考虑小学学位问题,拟计划两套方案如下:1. 将星河盛世置换为星河国际两房,上班近,小区环境好;2. 将星河抵押,全款买入中银花园两房,上班两站地铁,小学学位还可以。不知考虑是否周全,或者有其它可解决方案,还请帮忙解答,谢谢!

  答:又是一位超大额付费粉丝,有很强的知识付费意识,赞一个,但是在房产置换和投资方面显然不太在行。 首先,你想换这套房子肯定是自住,因为你们工作在福田中心区,现在住梅林关都嫌远,以后更不可能去住佳兆业未来城。 那么问题来了,娃半岁,父母以来会来深,换个三房是刚需,为嘛看的都是两房? 两房就两房了,还有两个谜之备选,星河国际和中银花园。 这两个盘,一个是午后两三点的太阳,正在走下行抛物线,一个是一般人不敢染指的神盘,更谈不上什么学位还可以,这两个标的选择让我好费解,而且对你来说偏保守。 我们来测算一下,你红本在手的星河盛世市值650万,佳兆业未来城市值600万贷420万,家庭负债率为33%。月供2万6,月入6万7,从负债率和月供能力来看,都有追加的余地。 如果卖掉星河盛世,再买入一套900万左右的物业,负债率提高到44%,月供提高到3万9,都在家庭安全阀值之内。 而900万左右的物业,可选面就大了,三房,品质不错,还能兼顾学位。 房产置换是大事,要做一步到位的选择,而不是瞎折腾。

  问:十三老师,您好。看了您的专业分析果断加入。我龙华有两套房,碧水龙庭和壹城中心,总市值1000左右,都有贷款,考虑三年到五年的升值,想把两个卖了换一套更有成长性片区的一套,小孩不需要学位,水榭春天,玖龙玺,南山,宝中或者福田的好地方也可以考虑,但看到这几个区域的价格最近涨了很多,都是一套就过了1000,怕换过去站岗,目前的价格如果后续上涨空间不大也会有不小的压力,如果换可行的话,目前的时间点是否合适?还是看看最近的政策怎么出,想得到您的指导。

  答:你好,感谢赞赏! 总价超过1000万的,只能继续深耕南宝福,每个区域都有它的天花板和阻力位,过了那个天花板就没有流动性,就必须折价换量,也就自然跑不过人家。 深圳长远看升值空间还比较大,天花板高,但是短期内选筹需要精挑细选。 打新为主,淘笋为辅。

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