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这应该就是所谓的「上海顶配」

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  买房这件事,说难也难,说容易也容易。关键是在于你有没有掌握买房的基本逻辑。

  而市场一直是在变化着的,买房逻辑也是不时更新的。本篇说的就是一些基础的买房观,帮助小白买房从入门到精通。

  这篇四千字攻略,我认为足够可以撑到明年上半年。


  2020年买房必备新技能

  买房三部曲最先需要确定的就是区域+板块+小区,而要想确定区域,先了解下城市规划很有必要。

  城市规划是一个城市经过一定科学的可行性研究论证了城市一定时期或者未来的发展蓝图,包括一些城市的规划以及重要在建工程的规划,对未来城市发展具有前瞻指导作用

  城市规划方案一旦确定下来,对于今后大家的生活会产生很大的影响,甚至使我们的生活发生改变。

  举例来说,来看下上海市城市总体规划(2017-2035年)上海市域城乡体系规划图:


  这图有什么买房秘诀呢?


  主要内容有两点:

  1、强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑,提升主城区功能能级,从上图来看,宝山外环以内都被划进了未来的主城区。

  这份规划发布的时间是2018年年初,我发现了其中提到的四个区域(板块)之中,大虹桥已经率先起飞,川沙新房久未露面,闵行区今年非常优质,即便稍显弱势的宝山依然也有自己的亮点之处。


  随着这几年的稳步发展,说到大虹桥,无论是本地人还是新上海人都对它青睐有加。


  图片来源:上海虹桥商务区官网

  截止至2020年10月25日虹庐湾二期开盘,大虹桥在新房市场的表现可谓“试与天比高”。

  在2020年有过供应的区域,无论主城区还是拓展区,首先在单盘上就有优势,每一个盘认筹都过百。

  总体来看,天选板块认筹率超过330%,3个人抢一套房。


  川沙则是由于许久未有新房供应,陆家嘴锦绣观澜毫无悬念的日光。

  闵行各个板块可谓是多点开花。金虹桥同样是极好的地段,受到的认可丝毫不逊色华漕。

  另外浦江算得上是供应较为充足的板块,主要分为两块,以改善需求为主的,主打前滩南的概念。

  而浦江线汇臻路的地铁房,虽然认筹中规中矩,但在如今如此火爆的市场之中,仍然能够迅速去化。

  宝山区则呈现出不同的走势。热卖板块有以下几点共性。

  a、紧邻地铁;代表楼盘:中集金地美兰城、四季都会(系列)

  b、一二手倒挂;代表楼盘:大华公园城市

  c、傍上了市区优质板块;代表楼盘:上港星江湾

  2、提到了中央活动区的概念。其中包括了小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等区域。


  区域板块的选择上,除了了解城市规划之外,我最近才感悟到的就是土拍市场。不少人都会问,土拍市场不是开发商的事吗?和我买房完全无关。

  大错特错!!!

  土拍信息中包括了上海对于未来重点地区和重要专项规划

  以宝山区为例,推介会上就阐述了未来在邮轮滨江带、南大生态智慧城、吴淞创新城、北上海之心(新顾城)、城镇圈(美罗家园)等五大重点区域的发展目标。


  买房买规划,同样是我们分享买房诀窍的其中一点。你知道,而别人不知道,直接导致你买的区域蒸蒸日上,而别人买的地方没有发展。

  可见,如今了解土拍信息,了解自家周围新拍的土地有多么重要。土地市场是住宅市场的未来,而土拍本身就预示着楼市的未来。

  我上周整理了今年上海土拍市场的80块宅地,今年土拍的节奏同样影响着新房市场。


  除了城市规划和土拍信息,以下3点配套情况是买房最为基本的核心诉求。


  三大配套务必重点关注

  1)商业配套影响住房需求

  商业配套上主要来看两个关键点,首先就是客流量。根据赢商网的最新数据,在购物中心方面:

  疫情后的首个商业公共空间音乐节在瑞虹天地开幕,拉动节日期间商场销售额同比增长10%以上;

  上海环球港双节接待客流量近200万人次,销售额同比增长40%;

  五角场合生汇销售额同比增长20%;港汇恒隆销售额同比增长超1倍;

  万象城、七宝万科和仲盛世界商城销售额同比增长23.2%;

  虹桥天地举办2020国际音乐美食季,日均客流量超8万人次;

  大华虎城9月24日至10月8日销售额同比增长超3成。

  此外,上海疫情后首个开业项目——南翔印象城表现亦不俗,开业首日吸引30万人客流及产生2500万销售额,开业满月总客流超300万及销售额破3亿。

  据项目方统计数据显示,在刚刚结束的国庆小长假,日均客流超15万人次、最高单日客流破20万的表现。

  客流量的背后还隐藏着另外2个数据。

  其中一个是商业体的体量,另外一个则是购物中心的业态

  通常情况下,客流量的多少、商业体的体量以及购物中心业态丰富与否都成正相关关系。按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。

  而如果你最后选择的小区周边就有TOP50的商业体,那相信一定是吃喝不愁了。相反,如果是在某些地区,无法引入足够优质的购物中心,看似是城乡结合部的商业体,那就要打上一个大大的问号了。

  恰巧的是,女性对于这方面,有天然的敏感和辨识度。多听听们的建议绝对不会有错。

  2)轨道交通的重要性

  轨道交通拉伸城市骨架,如今一些地铁能通达的区域都被认为是较为不错的地段。

  而我们通常都了解轨交的通行会有三波涨势。

  第一波就是确定某条轨交线路会覆盖到区域;

  第二波则是开工建设到完工阶段;

  第三波就是正式运营之后。

  而了解上海轨交发展的人一定会了解到2020年最有趋势的便是15号线。

  而如果你有足够敏感度的话,文中提到的15号线、10号线二期、14号线和18号线沿线都是可以下功夫找好房的优质区域。


  3)优质学区的重要性

  换而言之,家长对孩子教育的投资越来越舍得。

  而目前上海在学区房的规划上也已经慢慢的有了分化。

  不少新盘也出现在了优质学区对口关系表上,这里只有唯一一点,就是通过官方查询相关对口关系。


  对区域板块小区的价格

  要有清的认识和了解

  了解好以上这些之后,必须要了解的是具体的板块均价。

  下图为2020年前三季度上海部分新房板块均价。(成交均价以及成交套均总价都很重要)


  数据来源:兔博士APP

  每个区各个板块之间的价差非常之大,通过了解不同区域不同板块的均价,可以在预算一定的基础上,找到自己所中意且购买力足够支撑的板块。

  比如说老西门和打浦桥,板块的均价是基本一致的。但套均总价却大相径庭。可以更精准的根据自己的预算确认自己的最终板块需求。

  确定了区域和板块之后,那就是小区的选择。

  1.对于新房来说,要求产品品质高;

  2.对于二手房来说,轨交+学区起码是需要有其一。

  网红盘,“红”代表的是人气,也可以理解为是“抢手货”,对于买房来说,哪里热门,就应该作为优先选择。

  以下便是2020年前三季度上海新房各总价段成交的靠前项目。卖得好都有各自的原因。

  刚需刚改的标签基本涵盖了性价比、低总价、近地铁;

  而从中产改善到豪宅,基本有着关于地段、产业、江景、国际社区之类的标签。

  热点区域的热点楼盘尤其需要重点关注。第一手的新房消息可以关注我们真有好房,有第一时间的楼盘测评。

  而二手房的人气呢?要看它的受关注指数。

  换而言之,就是去化率,去化率=小区挂牌量/小区成交量,可以了解小区最真实的供求关系。


  看房到底看点啥?

  1)需要从小区+楼栋+房屋三个维度来观察。需要观察小区周边的交通和配套,是否与网站数据一致。进小区以后观察小区路面是否干净完整、停车秩序、健身设施等等是否井然有序。

  2)需要了解具体楼栋所在小区的位置,通常情况不建议购买沿马路的房子。

  3)进入房间后,观察房屋的朝向、户型、装修、采光以及通风是否与线上或者VR看房的视频相一致。要知道不少视频都是通过技术手段以及拍摄技巧处理的。

  比如采光,视频里看似整间屋子亮堂堂,其实是白炽灯亮闪闪

  比如开间,视频感觉十分开阔,到了现场,双手伸展一丈量,才3米出头一点点,就显得较为局促。


  4)锁定房源后要二刷或多刷,选择不同天气,不同时段实地考察。

  有的是看小区环境,比如观察具体楼栋所处小区位置附近的噪音情况,若是沿马路的房子底层商铺是否受到夜宵的影响,有没有受到广场舞的滋扰,并且晚上能够从灯光数看出小区的空置率与光污染问题。

  再者就是雨天看房,通过墙壁、墙角、天花板发现房屋的漏水情况,尤其是顶楼和边套,更要重点关注漏水情况。


  5)仔细看户型有无暗房,很多小户型现在建得都非常实用,几乎没有一点浪费的面积,但这些小户型往往也是一层有好几户人家,所以也容易出现暗房

  比如卫生间、厨房没有窗户等。虽说通风可以靠新风系统,但是暗间确实照不进阳光了


  买房过程中其的注意事项

  1)买卖过程中的任何协议及合同请仔细查看后再签字

  2)若是购买二手房,请选择大品牌中介。若是买新房,也要选择品牌开发商。

  品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力,以及更精细的管理能力。

  其中物业品牌更是考量的重点。同一个区域,相邻两个小区差价巨大,这种情况在上海楼市早已不再新鲜。

  究其原因,往往是因为品牌的差异。一个拥有良好美誉度的知名房企以及物业品牌,在二次转让时往往能比其房子卖出更高的价格。

  3)刚需随时都可以上车,而投资的话,就需要做足功课,因为如今的房地产市场已经不是早些年随便买买买都能涨涨涨了。但是依然可以根据自己的最核心需求,确定目标房源后要果断出手

  4)买房前,买房后,关注“魔都跑盘侠”的灵魂三问,关注真有好房 测评,做你买房路上的购房指南

  这篇四千字长文,结合了以往的买房卖房经历,结合了今年前三季度的上海新房数据,结合了前十月的上海土拍数据,以及我们平日里讨论的新观点新思潮。

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