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西海岸破千!银十成交回光返照,是因为青岛房价崩盘了吗?

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  经过了连续的低迷行情之后,青岛楼市终于有了点传统旺季的样子。

  根据青岛网上房地产发布数据统计,上周青岛新房共计成交3796套,环比前一周上涨4.66%。其中,新建住宅成交3376套。

  楼市回归正轨的一个标志性数据,就是西海岸周成交量再次破千。一周新房共成交1066套;即墨卖得也不赖,一周新房共成交697套;胶州楼市虽然竞争很惨烈,但是房子还在卖,新房共成交了602套。为什么会出现这种情况?很多人拿着维多利亚湾说事儿,说是房子降价了,买低价房的人多了,自然量就上来了。有一定这方面的因素,但是我们看一下销售榜,低价并不是市场回暖的主要原因。


  数据来自锐理新媒体

  维多利亚湾连前三名都没排进去,而且比3万+的远洋万和城也只是多了14套房子而已。

  所以,老王认为,市场回暖的原因并不是完全因为低价,而是市场的正常规律使然。十月份本身就是传统的购房旺季,因为特殊的原因有一个周大家不能正常买房,开发商不能正常加推。等一切恢复正常后,供应量和需求量同时释放出来,这就是数据回暖的主要原因。

  如果是这种叠加关系,你还认为4.66%的增长百分比是一件值得高兴的事儿吗?

  接下来,我们来说说大家最感兴趣的话题:房价崩盘。

  在维多利亚湾爆出8999元/平方米的价格之后,很多所谓的专家就开始以青岛房价崩盘来分析这个楼市,还煞有介事的翻出了当时维多利亚湾的售价。我们必须要承认,现在的房价比2018年最高点时确实跌了不少,但是没有30%到40%那么夸张。我们如果在二手房网站输入套三这个条件,我们来看真实的成交价对比:

  不管挂牌1.6万还是1.5万,我们看2019年三居室成交价就是1.1万元/平方米左右:


  我们再看维多利亚湾现在成交价,在依然有人挂1.5万元/平的条件下,成交价其实比较稳定。


  我们不去看套二房,因为在任何一个区域,套二都是跌得稀里哗啦。

  现在这些低价新房是怎么回事?现在这些房子都是超高层,总层高和公摊都比这些34层的房子高不少,价格便宜有问题吗?

  55层的新房和当年34层的二手房最高挂牌价对比,很自然是找错了参照物。这个超高层刚出来的时候,我一个年轻同事买了一套,当时的价格就是一万多一点,现在比那时少精装、车位的优惠,这算降价?不管在西海岸,还是放眼整个青岛辅城区,这种幅度的调整都很正常。

  这样的房子值不值得买,我以前评过盘,不再赘述。我只是想告诉大家:楼市下行确实是趋势,但是千万别心存极端的念头,认为青岛楼市会崩盘。维多利亚湾这样的楼盘不会,主城区更不会。

  今天上午,印象品出了一款“降价”海报:


  看似是比刚开盘时的价格便宜了不少,但根据长期跟踪该盘的朋友鉴定,这个价格其实比开盘折扣便宜不了多少,找找熟人也能拿到。

  连印象品这种开盘遇冷的楼盘都还在挺,远洋们四季度降价的可能性就更微乎其微。新都心、浮山后一线有些开发商在甩卖少量低价房,仔细研究你会发现,楼层不是矮楼层就是顶楼,这样的便宜更不能捡。真正的机会,要等供大于求的时间段,但量也不会太大,不会是整盘下降,只会是特殊时间段的少量特价盘。

  二手房市场上,还是那句话,套二房跌跌不休,但是大户型的套三房,特别是优质小区的套三房,房源少而且价格还都很坚挺。

  我们来看一下,即使像鲁信长春花园这样的“老”小区,大户型房源已经呈现客多房少的行情,价格也相对稳定,等着低价拿下好房子的人,不少。


  一切的表象都说明一点:现在这个时代,等着买好房子的改善族大有人在,只要有房子就会迅速被买走。

  所以,当专家们都在说市场差、市场冷的时候,老王认为有必要给大家提个醒了。对于四季度楼市的走向,我依然是坚定的看衰派,缺乏刚需支撑的新区,会率先迫近成本价;很多硬伤明显的房子,会率先调整;急于回款的高负债开发商会率先降价。但是,降价的前提一定是顺销遇到了极大的困难。所以,我不认为你在家里玩上一个月的手机,出门就会有满大街的好房子等你选。

  任何时候买好房子,特别是在人口支撑稳固的主城区买好房子,你都要积极的基础上,祈求一点运气。你能比别人更早知道好房子上架或者降价的信息,并且第一时间冲到中介或者营销中心,果断把它拿下,这才算成功。

  置业知识的储备、理性的市场判断、决断力,这是机会没有出现前,你应该具备的东西。

  来源: 观察员老王 青岛楼市研究员

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