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看了100多套房 买了5套 翻了2倍,总结了这几条买房经验

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  问:五哥您好,请问怎样建立正确的房屋价值评估体系?

  回答:1.先摸清楚北京城市的命脉和发展,再挑选适合自己的板块。根据配套,交通,未来潜力,先锁定一个小一点的范围。

  2.学会app看房,找到城市常用的评估系统,对比中介公司的历史成交记录,找出规律。

  3.找中介线下带看,周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵,同一区域为什么有的是高价有的是低价,楼层差异,装修差异等等。

  4.多跟中介聊天,一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈,每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

  5.勤做笔记,看过一套房子,1.2个月之后再做数据对比,是否与你之前判断的价格优势一致,多骚扰中介。

  6.一个区域熟悉后,慢慢拓展其他区域,经验可复制。当你打开北京地图,对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。

  问:五哥好,本人小白,未婚,京籍,sfsd,无家人支持,首付只有100以内,本来想买个一居,但看了您很多文章,并不建议买一居,可是两居室太贵,想买一套半刚需,保值且有一定升值空间的房子,请问有没有什么办法可以操作,增加贷款额度,减少首付,有三张信用卡,额度大小不等,平均10w一张左右,在考虑的地理位置是宋家庄,酒仙桥附近,但也有人建议我买通州区的房子,但想着未来以租位置,没有大问题不打算卖,所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外,在房子购买上选择方向有没有好的建议?

  回答:酒仙桥主要以90公房为主,不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄,另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的,还可用其他核做信用贷或刷信用卡,尽量不要用自己的,主贷人负债率过高对下贷有影响

  问:第一套08年买的,原值低,没有贷款,炫特三期一居一套,东和北向,大概360万,面对铁路。 二套刚买了东城交道口小学区,48平一居,孩子4岁多,贷款200,我老公名下,还没过户,两人工作在亦庄,租房。 考虑把炫特房子卖了,贷款买亦庄两居或三居(用我妈的sfsd,接力贷),第二套年底过户,在这段时间炫特算满五唯一房子卖掉,省下税,看到您说石佛营有潜力,亦庄新房普遍溢价,又犹豫应不应该出手炫特房子,用这个钱再买个大点的,买哪里?有自住保值的需求,家庭税后60W 问题, 1.炫特旁边铁路要改高铁,面对的房子是不是会很受影响,是否应该二套过户前出?还是继续留着出租,目前租金不到7000。 2.想在亦庄近地铁买房是考虑到:这两年老人可以住,顺便看孩子,过两年我们搬到城里,老人坐地铁过去帮忙放学接孩子。周末一家人可以在大房子里聚一聚。这种操作可行吗? 还是应该考虑别的地方买? 3.亦庄次新有什么推荐,最好靠近地铁,没车。二手房的问题要想税费低些,首付要高。 3.路东瀛海新盘看了些,哪个相对性价比高些?关注了,中海寰宇时代,但看到有人说南2.8公里有个垃圾焚烧站,融创北有高压线,这些因素要不要重点关注。交房比较晚,这两年住不上了。

  回答:1. 临街高铁会有影响,炫特属于上车盘可以出掉 2. 你们考虑自身的居住需求当然没问题 3. 考虑保值属性二手房建议看 万科金域东郡、海梓府等 4. 中海寰宇时代可以入,这两个问题对房价影响不大,另外可以看看经开汀堂,禧瑞天著

  问:您好 北京户口无房有贷款记录,目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层,租金能在1万4,1万5,不过疫情来了就没人租了。现在孩子在东城集体户,想看要不要在海淀买一个兼顾落户和自住。问,1是否需要卖掉商业凑钱买个大的?2如果考虑海淀落户,目前这种情况买哪里比较好,有否推荐?3如果不考虑落户,目前这种情况买哪里比较好?4都市芳园丽湖里的复式在400万出头,单价3.3万,能买吗?如果想买远一点,但住着舒服的如王府家园,龙城花园能买吗?孩子还小,老希望有小区,甚至有小院……5学院南路 新外大街附近的2居老破小能买吗?? 感谢!感觉现在上不上车,买什么,是不是自己也要住都没想明白。

  回答:1.钻河公馆能卖就卖,没有长持价值,长期跑输大盘 2. 海淀学区属性太重,纯投资落户的话,因为用不到学区名额,建议看双榆树板块属于中关村片区,学区属性较轻,风险更小。投资角度朝阳会更合适 4. 你看的这几个保值属性比较差,位置并不好。你只考虑自住那也没问题 5. 考虑学区因素,学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好

  问:请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗?想换一套三环内三居,方庄是最好的价值洼地吗?谢谢!

  回答:方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域,也是吸引最早一批富人区,只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移,方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以,最佳的洼地不好说,不过方庄已经有过涨幅,现在属于要精挑细选


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