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北京楼市:开通地铁也拯救不了这个板块,买房前一定要知道

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  内容选自【北京房姐】公众号

  提问:新人首问,请求房姐指点(上次未答,重新提问)。我和爱人、孩子是北京海淀集体户口、无房,海淀工作、租房住,外地有贷款记录。现有子弹120,家庭年收入约30,考虑投资保值出租,位置不限,目前在研究总价200多的二手房,由于首付资金有限、贷款属二套,拟采用全款抵押贷。 目前只看了丰台、大兴、朝阳几处房,问题如下: 1.设计师广场(37平中层带阳台5.6万,48平中层4.4万)、中海御鑫阁(41平西向中层开间5.7万)、炫特嘉园(41平北向中层开间6.2万)、石佛营西里(47平南北一居顶层6楼5.5万),价位是否合适、怎么排序。 2.还有其他更合适的小区推荐吗? 3.还有个情况很纠结,近几年单位要分房,需要资金400(首付+贷款),时间可能在两年内,也可能超过两年,我担心如果两年内分房,现在买的房就不好出手换钱了,怎么办,求指点。

  回答:你好,看丹桥这个片区是比较回避的。 虽然未来有地铁,但是没有空间。 往西是一片工厂和机关单位,没有商业人气,本地和东面大多是一些老公房小区,丰台科技园空关太久,北京人口又内卷化,这个边缘地段难成气候。 设计师广场是一个不伦不类的盘,产品非常小众,唯一的优点是:依靠小户型总价低吸引上车人群,增加流动性。 但本身的位置,上车盘定向销售的定位造成的上车溢价,都是不利的因素。 剩下几个楼盘,比较推荐炫特嘉园。好租好售,不要担心流动性。 建议先在北京上车,防止踏空。

  提问:房姐你好,本人有首房首贷资格,现金能有200左右。男朋友有一套西坝河一居,87年。请问我们应该用现金及首房首贷资格再买一套较好?还是将男朋友一居卖掉,再置换一个更好?由于我们还未看到合适的房子,先卖后买怕赶不上春节前交易。先买后卖,一居的房子现在恐怕卖不上价,会影响首付。而且若先卖后买,由于家庭内部原因,我们只能用二套房贷款。盼您回复。

  回答:柳芳,西坝河是半个死胡同,缺少道路,河道分割,造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好,但是地势,交通不好。 所以造成了反常的结果,让人以为价值混乱。 未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于该片区进行蜕变。 西坝河暂时保留,等楼市回暖后再出手。 子弹200 sfsd先入手一套次新,趁淡市淘笋

  提问:房姐老师怎么看北七家?只要2万多的价格加上房子的品质比天通苑还好,是不是现在该买北七家了?

  回答:北七家对比天通苑 价格一样 部分楼盘品质略好于天通苑 无地铁vs有双地铁,北七家只有最东面才有地铁,而传统北七家品质小区在中间和西侧。 对于通勤的郊区地段,地铁是至关重要的。 北七家不是孙河,孙河高端住宅有大量开车出行替代。

  提问:请教房姐,像朝阳石佛营,十里堡一带已经六、七万了,也不是什么学区房,他的增值空间在哪呢?它的历史高值是多少?

  回答:老破小的核心价值在于: 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段,居住密集地段,这也是老破小的价值支撑。

  提问:房姐好,最近在网上看了一些房源,刚需自住兼投资,在阜成门上班,考虑通勤方便,请房姐帮忙点评一下,下列房源是否值得入手? 1、海淀定慧寺永安东里,77平,报价615万,两室两厅,朝向南北,98年公房 2、海淀田村永达逸家,102平,报价710万,两室一厅,朝向南,04年商品房 3、海淀田村自由度,101平,两套报价598–625万,两室一厅,朝向西南,02年商品房 如果值得入手,合理的价格应该是多少? 期待回复,多谢房姐!

  回答:定慧寺老公房,回避 田村老小区,7万+价格堪比朝青 自由度同2,主要问题是距离地铁比较远,交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村,一般不建议,学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

  提问:你好,房姐!本人疑问去下:1.现金400左右,大连一套100平房产市值约在250左右,出售中。有过贷款记录,非首套,目前已可得北京房票,自住和投资兼顾,想近期入手一套,选择总价在600-800间的是否合适?2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边,有投资价值吗?3 .如选择二手,参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井,九龙山,四惠,百子湾,劲松,哪个板块更有长远发展?4.看上几个次新,金地名京loft. 76平,700-720;万科星园,天畅园,国美第一城,天鹅湾loft,东坝的首开常春藤,酒仙桥的丽都壹号,哪个更合适些?谢谢!

  回答:总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井,这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美第一城整体更稳妥, 其他都溢价

  提问:房姐好,看完华清的回答,我发现老破小有不同,城区内也有不同,比如朝阳东城可能最便宜,因为学区弱或上车盘,总价限制尤其是朝阳。西海尤其不同,西城还好点,面积小部委多学区还好。海淀真是绝了,五道口的和五颗松的都是非常低的,五颗松紫金丽亭对面的,好像才六万,去年末和同学刚谈到过,而且商圈很一般。论方便吃往,我觉得连大屯都比不过东边,仔细想想,双井到太阳宫一段非常繁华,但感觉走路从凤凰汇到太阳宫又一般了,之前在太阳公元打车,半小时却没打到!!

  回答:你好,你的问题是什么呢? 东城区的价格相对西城低,一是因为本身学校排名较西城低,二是东城已进行学区划片。 海淀区买房是非常困难的,首先是全部带学区,虽然少,一套房子单价贵2万来换一个鸡肋,房子的流动性基本废掉了。 五道口和五棵松周边,基本是老破小,五棵松老破小单价在9万多,没有学区单价7万左右,紫金长安基本在11万起步。 东三环以三元桥为界,三元桥的交通隔离了地段。 太阳宫是半个孤岛

  提问:房姐您好,接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有,可以请您具体说明一下吗?还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢?谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐,我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房),您认为有持有价值吗?今年有了北京购房资格,手里资金有限,300万以下两居您有什么推荐吗?

  回答:作为京津翼一体化毕竟的区域,产业尚可,虽然郊区但gdp天津第三,学区加持,10年以上可以长持,短期风险明显,由于炒作过高,短期会自然回落,所以直接出售赚一波,长期也可以

  提问:您好,新人首问,目前在顺义马坡附近租住 看了后沙峪和马坡、顺义城区等小区 因为是二套首付比较高 总200首付 最多可再借30万 所以看的都是330万以下的房子,同时因为购房资质要到明年6月才可以以上为基本情况。今天看马坡房子 佳和宜园09年90平房子 小三居一层自己改了地暖,房东可以现在给签购买合同,等到明年有资质再正式交易,需要先付160万 链家担保,想问下是否合适 以及在过4-5年出手情况,目前希望上车 目前谈到总价295万 急求助 谢谢

  回答:你好,顺义本地人喜欢买马坡,也是很多人改善的目的地。之前有城铁规划,现在暂缓。 考虑自住可以买,但是你明年6月才过户,首付160万成本太高。建议先付少量定金,签个定金合同,假设明年6月购房资格没有搞定,你的损失也不会太大。 同时把合同条款都改成利好你方即可

  提问:房姐好,我们现在手头有550-600首付,置换,需卖一个小两居,甘露园附近。我们现在孩子十个多月,想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近,您有哪些小区可以推荐呢?至少两居,85 平以上。

  回答:你好,子弹600,选筹范围非常大,首选望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑,所以你能看到望京西园一二三四区,以及一些当时的刚需住宅小区,望京西一片,基本都被高塔填满。 随着外企入住,不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现,主要是宝星,慧谷,大西洋,果岭里等小区,相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区,花家地,利泽西园,南湖,夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑,比如融科橄榄城8万 稳妥的,华鼎世家6万

  内容选自【北京房姐】公众号

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