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地产百强惨烈洗牌!从此之后再没有人能逆袭

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  近一段时间,“三条红线”是地产行业内最热的话题。

  明源君认为,之所以这么热,是因为它的出台,象征着地产3大红利的最终消失,象征着地产行业“人有多大胆、地有多大产”时代的终结。

  在这个时代终结之后,行业将发生以下变化:

  1、地产百强排名在2021年将出现很大变化。

  2、一些房企排名迅速提升,不是因为自身规模快速增长,而是因为同行被“打回原形”。

  3、从2021开始,地产行业将不再有奇迹,也不再有 “逆袭”。想获得“红利”,必须进行长期的努力。

  下面明源君详细来说……

  

  3大红利消失之后

  一些地产百强会被打回原形

  所谓三大红利,指的是:土地红利、周期红利、金融红利。

  土地红利存在有2个前提:

  1、 花很少的钱就能圈很大一块地。

  2、 那块地不用开发经营,放在那里几年,价值就能暴涨。

  有家地产百强,就是因为早年在某一线城市拿了一块地,放了10年之后再开发,而莫名其妙地成了百强。

  土地红利因为招拍挂竞争越来越激烈、土地价值上涨越来越慢、财务成本越来越高、土地价款支付周期越来越短而终结。

  周期红利的存在,是因为全国性调控的存在。

  之前,每次全国调控之后,一二三线城市会出现轮动,出现一个3年大周期,有的房企在周期底部拿地,等1-2年周期回来以后卖房,就获取了最大红利。

  周期红利因为“因城施策”调控政策的出台而终结。

  金融红利的存在,是因为之前加杠杆很容易,而加杠杆带来的规模,又能带来更多红利。

  如果负债100%,规模是500亿;那么负债200%,规模可能就是1000亿。而在之前的规则下,在规模从500亿上涨到1000亿之后:

  1、 因为排名提高,从金融机构借钱更容易了,于是又迈向1500亿、2000亿。

  2、 规模效应产生利润。比如因为采购规模扩大,采购成本降低了。

  3、 项目越来越多,知名度提高,品牌价值提升了。

  ……

  从某个角度来说,当前的地产百强排名,是一个胆量的排名,而并非实力的排名。

  比如,甲房企规模是乙房企规模的2倍,其有息负债却可能是乙房企的10倍。如果乙房企也用甲房企那么高的杠杆,其规模又将是甲房企的好几倍。

  巨大的财务成本,也是某些房企规模虽大,利润却不多的主要原因之一。

  根据中指院的统计,100家不同销售规模的上市房企中,没有踩中红线的只有21家。

  (红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1.0倍)

  

  而根据规则,如果三道红线全部命中,开发商就不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

  三条红线规则的厉害之处就在于:不再监控资金流向,而是直接指向最终结果。踩中三条红线的,根本不是还能不能继续增长的问题,而是在现有规模上倒退多少的问题。

  这背后的原因大家也都明白:

  房企很多时候就是借新债还旧债,靠发展来支撑过去的规模。你借的钱越来越多,规模越来越大,是可持续的。可一旦你停下来不发展了,杠杆还是很高的话,就会崩盘。

  一定会有一些房企,被迫降杠杆、降规模!大家可以观察:

  2021年规模比2018、2019有大幅下降的房企,大多都是被打回原形的!

  而随着这些房企被打回原形,一些杠杆不那么高的房企,在自身规模没有迅速增长的情况下,排名会大幅上升。

  

  地产行业没有逆袭了

  要想获取红利,必须长期努力

  土地红利、周期红利、金融红利消失之后,所谓的“逆袭”也就不存在了。如果未来还有房企逆袭,一定是因为:他在你不知道的时候,偷偷下了苦功。

  地产行业尚存的红利有以下一些:

  一、城市化红利:需要深入研究、长期运营才能获取

  中国的城市化率在未来的15到20年仍然会有20%左右的提升,城市化红利在此期间还会一直存在。

  但是在招拍挂越来越激烈、地价越来越高的情况下,随便拿块地,就能借城市化进程赚钱的时代一去不复返了。

  要想获取城市化红利,有2个途径:

  1、 通过深入研究,拿下别人不看好区域的地,而该区域未来的发展超出预期。

  2、 通过长期运营,通过自己的努力,把一大块资源不健全的地,变成拥有优势资源的地,这样做付出很大,但同时也能获得全部红利。

  二、科技红利:相信未来才能拥有未来

  之前房地产行业经过一轮“互联网+”的热潮之后,很多房企觉得互联网不能颠覆房地产,也就对科技失去热情了。

  事实上,明源君认为,科技改变地产是早晚的事情,只是先行多少的问题。

  先行两步的可能会死,先行一步、半步的却有可能获取最大的利益。

  碧桂园、万科、金地等企业,在近2年纷纷重兵投入科技,绝不是无的放矢。科技至少会给地产带来以下一些改变,只是时间问题:

  1、 大数据统计客户需求,AI参与设计,精准找到客户,实现营销费用最低化、溢价最大化。

  2、 所有数据即时在线,是亏是赚第一时间知道,实现智能决策,避免经营风险。

  3、 建筑工地、物业管理大量使用机器人,像造汽车一样造房子,效率更高,减少人力成本。

  4、 建立与真实城市完全相同的虚拟城市,一切试验、实践乃至生活的一部分,都可以在虚拟城市里进行,与真实城市生活形成互动的闭环。

  ……

  科技将带给地产大量红利,这是毋庸置疑的,只是红利何时集中爆发的问题。

  不过有一点可以肯定:没有前期投入,也就不可能第一时间抓住红利。

  三、管理红利:管理能力大于金融能力的,规模还有快速增长的可能

  管理红利的核心,是通过越来越深入的标准化,实现3个目标:

  1、 周转速度越来越快,同样一笔钱以前一年做一个项目,现在能做2个项目。

  2、 一个项目用到的人越来越少。

  3、 素质没那么高、经验没那么丰富的团队,掌握标准也能做出好项目。

  周转速度这一块,目前很多房企已经达到极致了。可用最少人做一个项目这件事,大部分房企都做得还不够。在这方面做到极致的滨江集团,做一个项目仅需3-5个人。

  如果一家房企的规模,是靠投资“并表”撑起来的。也就是说,它的金融能力,大于开发能力,那么这家房企规模跳涨的可能性就不大了。

  眼下,国内三条红线泰山压顶。而国际上标普、穆迪、惠誉三家评级公司关注的点分别为:

  标普:规模及长期偿债能力。

  穆迪:规模及杠杆率,关注财务表现。

  惠誉:土储规模,资产流动性和偿债能力。

  这些公司关注的这些事关经营质量的数字,不是短期可以提升的,也需要长期积累。

  而如果一家房企的规模,大部分都是自己操盘撑起来的。也就说过,它的开发能力大于金融能力,那么其规模还有跳涨的可能。

  一方面,它杠杆低,在三条红线之下,仍可以融到更多钱,来增加项目数量。另一方面,它可以出让更多自己操盘项目的股份,继续扩大操盘规模。(作者:明源地产研究院 天天)

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