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二手房市场到底咋样了?

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  苏州的二手房市场最近到底咋样了?

  苏州的二手房市场曾经非常火热,但自从去年调控加码之后就一路下行,到了今年疫情之后受新房严格限价的打压陷入了冰点,几乎已经慢慢淡出了大家的视野。

  但近期突然有星球的小伙伴又开始咨询其园区的二手房市场了,问最近的园区市场到底咋样了,入手的时机到了没有?

  其实,当有人又开始关心起二手房市场的时候,说明风向已经悄悄的发生了变化。

  虽然小编是以推荐新房为主,但我们是价值型投资者,非常关注楼市的基本面,而二手房市场才是一个城市最基础的基本面,所以一直以来都有留心着二手房市场的变化,以期在有风吹草动前能第一时间给大家提个醒。

  今天我们就把近期收集到的一些信息和一些思考角度提供给大家来做个参考。

  01

  今年二手市场的主基调

  

  这张图大家熟悉吧,今年的出境次数特别多,长期霸榜,可以说直到现在也是苏州二手房市场的“背景色”。

  年关快到了,上面又收紧了开发商的资金来源,很多开发商扛不住了要跑量换现金流,所以很多新房也加入到了降价促销当中来,甚至出现了有的项目“降价百万”以大幅低于楼面价的价格在跑量(真实非噱头)

  即便如此,新房的库存也从去年的3万8千套左右上升到现在的近6万套

  

  所以,上半年那种新房超级火爆的场景其实已经远去,现在的新房除了仅存的几个限价盘,其他楼盘的日子也不怎么好过。

  如果你消息比较灵通,或者说嗅觉比较灵敏,还能接收到上面在严格防范地产“系统性”的风险。也就是前面出的三条红线政策。这个对于绝大多数开发商而言是真的“伤筋动骨”的。

  据传明年的房地产信贷还将进一步收紧,开发商的日子越来越不好过了。

  再比如类似这样的信息今年也算是不绝于耳

  

  二手房“百万级降价”抛售。

  挂牌量在10套以上但90天内成交量为0的小区名单,一份长长的名单!

  

  到此为止,如果你接收到的信息都是以上这种的,那么你对于现在的二手房市场或者说明年的市场肯定是要持一个比较悲观的态度的。

  苏州的房价下行才刚刚开始,5年横盘是起码的,这是某位粉丝的留言。

  但我们看待任何一个问题都不能太片面,我们需要多维度的信息,于是我们还收集到下面这些情况:

  02

  涨价的房源也不少

  

  3年没有成交的小区,一成交居然比上一套涨了300万!

  

  2个月单价涨了4千。

  

  这个就更加夸张了,5天时间涨了小一万一平。

  03

  高端房源成交不绝于耳

  

  不止园区,今年新区狮山,独墅湖西等板块高端房源都在跑量,据不完全统计今年超过千万的高端二手房成交达几百套之多,这与冰封的二手房市场形成了鲜明的对比,甚至毫不逊色与顶级的学区房。

  04

  一天成交量“爆棚”

  

  05

  节后某周的二手网签套数变化

  然后我们仔细看了下成交房源的特征发现目前成交还是以真刚需为主

  

  

  

  

  成交的都是真正的刚需房源,这说明了一个问题,这个城市对于基层人员的吸引力还在!

  只要这些基层的成交能源源不断,那这个城市房价的基础就在,向上的动力就还在!

  大家都知道房价都是层层叠加的吧,一套基层房源的成交往往最终就能带动2-3套的改善型房源的成交。

  你看到的是10万套在售的房源,而事实上这是10万个改善的需求。

  苏州的吸引力如何,不要光盯着看每年有多少大学生落户了,还得看每年有多少套这种基层房源能成交!

  苏州放在全国来说也是为数不多的几个真正有2手房市场的城市之一。

  06

  带看量的变化

  

  07

  “秒”成交房源的出现

  

  前面我们看到过90天内园区有大量小区都是0成交,但居然也出现了这种挂牌2-3天就成交的“秒成交”房源

  说明当真正的笋盘出现时,你会感受到市场中那些“托底”力量的存在!

  还记得去年当调控政策刚刚出台时我们对于园区二手房市场走向的预言么?

  园区这样的地方,房价从最高点回调的幅度最大不会超过20%,当房价回调2成的时候就是托盘力量出现的时候。

  上面成交的房源里有2套中海4区的房子,这个小区小编还是比较熟悉的,在中海8个区里面品质算中上的,仅次于5区和8区,属于性价比比较高的。

  大家可以看看小区最高的成交价再看看这次的“秒成交价”是不是大体符合我们的预言。

  当你还在继续看空市场或者云里雾里的时候,市场上的“托底力量”已经开始行动了。

  08

  最近某天的二手成交情况,接近2019了!

  

  09

  直观点的变化——园区二手房交易大厅

  

  

  疫情后长达半年左右的情况和近期情况的对比。

  相信有以上这9个维度观察你对于苏州近期二手房市场的情况看法又有了一个180度的大转弯,那市场到底咋样了?是持续冰封还是已经暗潮涌动了?

  别急,说完务实的我们再来点务虚的,我们跳出苏州这个小小的层面,站高点来看待这个问题。

  有没有小伙伴留心到近期的美国楼市也爆了?

  

  你说今年疫情发展成这个样子,你无限量印钞股市爆爆也就算了,怎么楼市也能爆?

  呵呵,说明美国的老百姓也不傻么,至少没有我们想象的那么傻。

  股市的繁荣是真繁荣还是假繁荣人家心里也清楚的很!

  靠印钞强行支持的繁荣说不定哪天就爆了,这个时候还是房子比较靠谱呀,于是美国的楼市也爆了,这可是老百姓自己的选择。

  所以说啊,人性都是相通的,房产能抗风险,抗通胀这个事是板上钉钉的,不已人的意愿而转移。无论上面怎么调控怎么收紧,也只能压的了一时,压不住一世。

  所以说长期看空楼市那真是傻到一定程度了。

  苏州是本轮调控的“先行者”,比同级别的那些小兄弟早了整整一年有余,当其他小伙伴还没有体会到严寒滋味的时候,苏州已经度过了“至暗时刻”。

  人都有惯性思维,尤其是出于行情之中的时候,总会以为目前的情况会一直持续下去。

  不然怎么说追涨杀跌是人性的本能呢。

  只有跳出这个圈子才会发现,哦,原来周期是一直存在的呀。

  最近隔壁的小伙伴上海有点小火苗乱窜的势头了。

  地产大V们忙着把其他城市的房子全清了好“抄底”上海。

  毕竟这可是一个横了将近3年的一线城市。

  我们不谈房子了,聊聊城运,曾几何时上海是不是衰落了成了一个相当热门的话题,尤其是当阿里巴巴放弃上海而选择了杭州的时候。多少人锤头顿足说上海出不了这样的企业,错过了整个互联网时代。

  几年过去了,上海不但没有衰退下去,近几年的经济还越来越有“成色”了。原来的互联网短板也正在补上。

  今年是深圳40周年庆,这个城市的崛起可以说是全人类城建史上的奇迹,我对它的总结是改开的平方,大家的印象中是不是这是一个40年来一直快速大踏步前进的城市?

  

  其实并不然,在40年的时间里,看衰深圳的声音也从来没有消失过,尤其是它其实每10年左右就经历一次转型阵痛的时候。每一次转型的时候都有声音说深圳不行了,然后分析的也是头头是道,一看当年的深圳GDP,确实好像也真不太行了。可是过几年再看呢?

  又起飞了!

  这个情况是不是有点熟悉,比如说苏州?比如说园区?

  这些年看空苏州,看空园区的声音还少么?

  就在今年早些时候,三星园区显示器关门的消息还广为传播呢。

  相信有很多小伙伴都和我早些时候一样,对于苏州的转型升级到底能不能成功是非常关切的,毕竟这个城运深刻影响到我们每一个混苏州的小伙伴自身的“家运”,现在这个问题我总算是想通了。

  腾笼换鸟,转型升级这个事,成不成根本不在于你能否引进多少高端企业,而在于这个地方有没有发展高端产业的基础,这个地方适不适合发展高端产业!

  只要你有这个基础,那转型升级就没有失败这一说,只有早些出成果和晚些出成果的区别。

  理由还是地理决定论,资源总是向最能发挥它最大效用的地方聚集!

  上海、苏州长三角最适合人类居住和发展工业的地方,

  深圳,珠三角,背靠香港,集万千政策与一身,

  这些地方转型升级都能失败,那中国还有前途么?

  碰巧的是,这三个城市就是中国最大的三个规模化工业城市,而就在去年,苏州超过上海、深圳成为中国最大的规模化工业城市。

  

  工业是这个时代的基础,是立国之本。

  在这样“国之命脉”的地方看空楼市,那是得悲观到怎样一个程度?

  你看到的仅仅是楼市一时的起伏,而我们看到的是这个城市存在和运行的基础。

  苏州的2手房市场,园区的2手房市场,小伙伴们可以关心起来了。

  凛冬已过,春天还会远么?

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