这个新楼盘界的“老前辈”配的上“高端”吗？

今天内容开篇，大楼先出个思考题——在你心中，什么样的楼盘配得上“高端”二字？

您先别忙回答这个问题，先来听听大楼的观点。

大楼理解的“高端”楼盘最起码要具备两个基本“素质”——第一，优越的配套资源；第二，优质的产品品质。大楼认为这两点是“高端”的起跑线，如果一个楼盘项目连这两点都达不到，那对不起，您开不了这高端局。

什么是优越的配套资源呢？周边完备的交通、教育、医疗、生活等城市配套，说直白点就是“出行够便利，孩子有学上，附近有医院，买啥都方便”的好地段。

优质的产品品质包含内容更为宽泛。除了项目整体设计合理性，建筑用料真材实料等，社区的物业服务，内部的配套环境和细节打造等等都涵盖其中。简单来说就是从软件到硬件都要做好。

不论开发商如何包装演绎，按照上述两个基本点进行归纳划分再比较，放眼“高端”楼盘遍布的石门，您大差不差也能分辨出哪个楼盘是真高端，哪家项目是打着高端的幌子收割购房者银子的。

闲言少叙，书归正传，来看看今天大楼测评的这个项目是否能够担得起其自诩的“高端”二字。

【一】

石家庄主城区内的公园不少，但真正能扛起一片区域流量的却不过寥寥，水上公园能够算得上其中一个。由于石家庄出了名的“干”，但凡某个楼盘跟水有一丁点关系，那销售说辞里必定得有一句“石家庄缺水”。

石家庄水上公园占地总面积570亩，其中水面面积170亩，以“水”为名倒也算名副其实。对于“干燥”的石家庄有水的地方就有关注度，对于开发商而言有公园那就是一个不可多得的配套，水上公园把水和公园这两大优势结合在一起，用现在流行的话来说，那就是一个大IP啊！

在这个大IP周边，楼盘项目林立——最贵二手房万信花园，听名字大概就能猜到位置的湖畔佳苑、滨湖小区，大体量老旧社区“二联兄弟”——联盟小区、联强小区等环绕在这一湖碧波周边。

虽然周边社区不少，但是新项目有且只有一个——弘石湾。有人可能要说了，“弘石湾可不新了吧，多少年前就听说过”，按资历来说，这个项目算的上“老前辈”。据目前可查询到的资料显示，弘石湾在2013年就已经有售卖记录了。虽然2013年开卖，但一直到2015年房子都还没盖起来，甚至还是一个“坑”。

几经波折一二期终于交付入住，目前还在开发及售卖的是第三期。对于这个销售多年的“老前辈”新项目，大楼实地去探了探。

【二】

驱车驶入售楼部大院，大楼的第一感受是“我是不是走错路了，走到施工项目现场了？”

再往里面走，可以看到在停车场尽头，售楼处安静的矗立着。售楼处门前一侧象征性的摆放着一些儿童游乐设施。在停车场内设个这样低龄的小型游乐区域，且没有明显的安全防护措施，小朋友们在这个区域玩耍存在很大的安全隐患。

进入售楼部做好登记后，按照之前看房的经验来说，置业顾问应该会从品牌、区位、规划等方面进行详细讲解，但大概是听说大楼住在附近，介绍精简了不少，寥寥五六句“这边是联盟路，这边是泰华街，这边是东三庄街，一路之隔水上公园，出门就是地铁三号线，然后是合作路小学弘石湾的一个分校。”这样潦草的介绍对于常年混迹于石家庄各条街道的大楼来说听着都有点懵，更何况对于普通购房者呢？

大楼用一张图把置业顾问精炼的说辞来做个解释说明，一看就明了。

弘石湾南侧紧邻联盟路，东侧东三庄街，再往东是泰华街。项目西侧有友谊大街，北侧不远是北二环。大大小小的道路错综阡陌，看起来出行很方便。但道路虽多，交通状况并不是一直良好。

早晚高峰时段的北二环不做过多说明。联盟路从水上公园到泰华街往东一直到文苑街路段，是常年固定时段性拥堵。东三庄街道路更为狭窄，路边一侧经常会停放私家车，另一侧有施工建筑，所以在这条街道上行驶会相对缓慢。但在平峰阶段，弘石湾这个位置的道路交通确实四通八达。

【三】

南侧的水上公园，与目前在售的三期项目隔着一条联盟路。合作路小学分校已经投入使用，大楼在附近转的时候正赶上学校快放学的时间，学校门口聚集着接孩子的家长，还有各培训班的工作人员。

除了置业顾问说的这两个配套，弘石湾周边还有永辉、北国两家超市，另外，一二期也有配备底商，除了空着的商铺外，房产中介的店面占比很高。综合来看，日常生活所需采买可以得到满足。

【四】

前些年市场混乱，有些项目出现了问题，弘石湾也在其列。对于项目一二期曾出现的问题，置业顾问直言不讳：“一二期都已经交了，交付晚了大概两年多，那时候市场都是先盖再办证，现在三期是楼王地块，是先拿证然后再建。现在卖的是2、3、4号楼，4号楼卖完了，3号楼还剩不多几套，2号楼有房源，均价21000 最小的140平， 2号楼，现在四个证，月底下预售，现在是内部认购。”

随着时间的推移和ZF的大力推进，遗留问题在逐步得到改善和解决，就算当年交房晚怪市场，现在四个证的“内部认购”这又什么意思呢？

在看户型的时候，大楼问公摊是多少，置业顾问分别介绍了阳台和开间，然后把赠送面积和半价部分做了说明，最后表示虽然合同上写的公摊是29%但实际要比这个低。精简提炼一下：合同上显示的公摊是29%。

大楼之前看过一些房子，虽然面积不大，但实际感受会更大，对于这个项目大楼无缘去感受，从网友反应来看，得房率可能不会太理想。

弘石湾的户型设计比较常规，属于谁住都不会难受但也说不上特别的户型，没有明显槽点，亮点也并不突出。

【五】

接下来，大楼表示价格略贵，项目位置比较靠北但跟中华大街二中附近某项目价格都快差不多了，置业顾问表示跟那个项目没有可比性。“那个项目周边什么都没有，面积是八十多到一百三十多平的房子，小区定位不同。这边一百四到一百九，圈层全是中高端以上的。八十多平九十平一百零几平的那必定是刚需，或者是刚改。一百四的房子绝对不是刚需或刚改会去买的。”

对于“没有可比性”这个观点大楼觉得不差，但后面的说法，大楼不能表示赞同。不知道从什么时候起“圈层”“高端”就是一些楼盘标榜自己身价“高人一等”的字眼了。文章开头大楼简单说了“高端”的基本条件。

弘石湾这个项目从“优越的配套资源”这一层面来说，道路教育生活配套完善，医疗配套相对弱一点，但综合下来也算符合“高端”的第一项要求。

但从售楼部实际走访感受来说，“优质的产品品质”这块还是有距离的。品质软硬件两方面，在售楼部，置业顾问给大楼的感受是过于懒怠敷衍。大楼认为对项目精心细致的讲解是一个楼盘销售人员专业素养的体现，同时也是该项目品牌展示的机会。送上门的机会不好好把握，如果不是懈怠，那就是不够专业。

另外，单纯以面积划分定位绝对是不科学的。一百四的面积看八十多平的是刚需，那三百多的大平层是不是也可以把一百四定义为刚需了呢？大楼不知道房产领域什么时候出现的面积鄙视链？如果面积大就是高端，那物流园可高兴了。所以，单以面积段来划分楼盘属性，从道理上来讲不科学，从置业顾问的角度来说专业度还有提升空间。

另外，大楼在走访时注意到，三期与一二期距离不远，施工可能会对已经入住的居民带来噪声或环境的影响。

除此之外，车位不足是硬伤，而且是短时间无法修复的硬伤。

【六】

从大楼走访和业主反映的问题来看，弘石湾暂时还不能够被定义为“高端”。

高端是一种人居感受，大楼对高端提出的两点基本要素，综合下来的结果就是让人住的舒服。无论面积大小价格贵贱，购房者切忌被“高端”字眼绑架。如果辛辛苦苦“供奉”一套房子，只为名义上的“高端”却不考虑居住感受，那就本末倒置了，毕竟房子是为人服务的。

按照惯例，又到了总结评分的阶段了。

弘石湾地处新华区，周边交通道路发达，周边有超市、学校、公园等，生活配套完善，一二期已经交付入住，目前销售的三期在建，交付还需要等待，在售户型面积段约140-190平米，户型无功无过。另外，目前还有部分底商是空着的，在营业的店铺中房屋中介数量较多。从其他楼盘现状来看，如果底商中，中介占比数量较高的情况，项目品质可能会受到一定影响。另外，车位不足是硬伤，2号楼目前没有预售证，据说月底会下，这一点要重点关注。综上，大楼认为弘石湾综合得分在5.5分左右。

互动：弘石湾在你心中是“高端”吗？或者你心中的高端项目是哪个呢？