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成都买房大复盘【3】:十年后相邻楼盘二手房价差5K,当年售价几乎一致!

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  本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节

  音频可戳:

  成都新楼市 文|白杨视觉|木鱼

  本文为市场资讯,非广告

  你能买对吗?

  我们之所以推出这个栏目,就是以过去的实际例子证明——买房是个技术活。同样时间段内,近乎一致的入市单价,如何做出选择?

  不同的选择来源于不同的置业思维,但历经长期的积淀,还是要从二手房价格来论成败。

  这次我们复盘位于武侯区的丽都板块的两个住宅项目——维港和置信丽都花园丽府。


  ▲两项目地图位置示意

  2010年5月维港开盘,预售均价约9539元/㎡;2010年8月置信丽都花园丽府二期开盘,均价约9000元/㎡起。但在目前的二手房市场中两项目的参考均价却差别不小——维港小区均价19453元/㎡,置信丽都花园丽府小区均价24549元/㎡,每平米相差超5000元。


  ▲两项目相对位置示意


  两项目新房售价&现阶段二手房价格

  搜狐焦点显示,维港于2010年5月开盘,均价约9539元/㎡,户型面积区间约48-123㎡,物业费1.85元/㎡·月。

  在目前链家网上,该项目二手房均价约19453元/㎡,较近一套成交住宅的单价为19625元/㎡,建面约47.9㎡,总价94万元。


  ▲图截自搜狐焦点项目动态


  ▲链家网二手房均价截图


  ▲链家网二手房较近成交截图

  与维港隔丽都路相望的置信丽都花园丽府,虽然据搜狐焦点显示,项目在2010年8月二期开盘时均价在9700元/㎡(区间在9000-16000元/㎡,其中中庭房源较贵,外围房源单价较低),物业费2.6元/㎡·月。

  但目前,链家网显示其目前二手房均价24549元/㎡,较近一套成交住宅的单价为22882元/㎡,建面约131.11㎡,总价300万元。

  也就是说,当年单价近乎相似的两个项目,十年后置信丽都花园丽府单价要贵5000余元。


  ▲图截自搜狐焦点项目动态


  ▲链家网二手房均价截图


  ▲链家网二手房较近成交截图

  在区域上两项目属同一区域,周边教育、商业、交通、医疗等配套镜像,且住宅房源几乎在同一时间段入市,为何在经历十年的洗练后会呈现出截然不同的价格曲线?对此我们在其目前的项目外立面、近十年建筑物业园林维护、户型产品等方面进行对比,以此探寻项目房价变化的原因。


  两项目物业PK

  园林现状与物业维护

  经过十年的使用,从两项目目前的园林、建筑外立面、小区路面维持和物业服务现状来看,置信丽都花园丽府在二手房市场中价格较受市场认可,或有迹可循。

  我们先来看两小区的物业服务:链家网页面维港显示私人承办物业,物业费1.85元/㎡·月;置信丽都花园丽府显示物业公司为成都蜀信物业服务有限公司,物业费2.6元/㎡·月。每月物业费差价仅0.75元/㎡,但呈现出的现状差别确实不小,不信往下看……



  ▲图截自链家网两项目主业

  以两项目单元入户和楼梯间对比为例。

  维港单元大门处铺设的地砖虽然较为平整干净,但使用痕迹明显 (拼接处),但细节之处——门前的单元门刷卡机器……自己看吧,我也不知道怎么描述,虽然机器还可维持正常运转,但看起来是很赛博朋克的。


  ▲维港单元入户处实拍图


  ▲维港单元入户处刷卡机实拍图

  但这一点在置信丽都花园丽府这里则状况较好。一层的单元入户大厅地面维持的较好,摆放的沙发与茶几表面无明显灰尘。同时小区的楼梯间地面墙面都维护的较新,墙面经过多年的使用仅在靠近底部的位置出现些许的掉皮、脏污。楼梯与电梯间地砖擦拭得较为干净。


  ▲置信丽都花园丽府单元入户大堂实拍图


  ▲置信丽都花园丽府楼梯间实拍图


  ▲置信丽都花园丽府电梯间地面实拍图

  这样的差别在小区大门处也有所体现——下图为两项目大门外水景,整体的质感与维护下图可以清晰分辨。



  ▲依次为维港、置信丽都花园丽府大门处水景实拍图

  在两项目的园景方面,整体绿化密度均不低,差别便是维港一侧较为自然生长,置信丽都花园丽府则修建的相对精细。


  ▲维港小区内部实拍图


  ▲置信丽都花园丽府绿植实拍图

  除此之外两项目外立面现状也可看出为何二手房售价差距不小。

  从下图中明显可以看出,维港的小区立面存在较为明显的修补痕迹,也有部分住户进行了搭建 (是否违规暂不清楚);置信丽都花园丽府的外立面虽然已有了一定的使用痕迹,但整体较新(这一点或许与外墙使用颜色有关,整体不易显得陈旧)。


  ▲维港外立面实拍图


  ▲置信丽都花园丽府外立面实拍图

  除此之外,两项目在细节之处同样存在差异。比如说小区内部的地面道路——维港在通往社区内部丰巢快递柜的小路上地砖不平,可能与前些日子下雨有关,地面有些湿滑存在一定的青苔。


  ▲维港小区地面实拍图


  餐饮or茶馆

  社区底商如何选择

  除小区的内部环境有所不同外,外部情况或也在一定程度对其二手房的涨幅起影响作用。

  两项目隔街相对,均属于武侯区丽都板块,在大的区域范围内各项生活配套可共享。周边大型商业体不少,大悦城、伊藤洋华堂、鹭岛商业街、莱蒙都汇、金楠天街等,虽然到项目都有一段路程 (直线距离约两公里)。周边以社区底商为主,两项目连线中心便是中粮悦街,加之各自的底商配置,日常生活的商业需求均可满足。在交通方面,临近中环路,轨道交通方面较近的地铁站位7号线高朋大道站,整体区域较为醇熟。


  ▲中环路实拍图


  ▲7号线高朋大道站实拍图

  但两项目各自的社区底商却差异明显。

  维港目前社区底商以足浴养生、餐饮等为主,餐饮也主要是川菜、水饺、肥肠鱼一类,且部分商家将桌椅摆放在门店前的步行道路上,在一定程度上对居住还是产生了影响。在靠近丽都首府一侧,维港的小区外围目前还有一处施工打围。


  ▲维港社区底商实拍图


  ▲维港靠近丽都首府一侧的施工打围

  而在置信丽都花园丽府的社区底商则以啤酒吧、茶馆、口腔、诊所、整形医院为主,以及部分少量餐饮。同时还有一栋商业楼——丽府商业,整体在保障居民舒适度的前提下,减少社区商业对居住的影响。


  ▲丽都花园丽府社区底商实拍图


  ▲丽府商业实拍图


  二手房市场中的户型面积段

  对房屋金融属性的影响

  两小区产品差异也较为明显。

  从两个小区的近期成交记录上来看,户型面积段区别较大——维港近期成交房源多为建面约50㎡左右的套一/套二;置信丽都花园丽府近期成交房源多为建面约140㎡的套三/套四。从户型居住舒适度上看,置信丽都花园较好;维港的整体室内空间相对紧凑、整体房间较为局促,居住舒适度一般。


  ▲维港小区近期成交记录


  ▲丽都花园丽府的近期成交记录

  两项目内部住户流动情况也存在一定不同 (租售情况)。目前维港显示有26套住宅产品在售,仅90天成交7套;而置信丽都花园丽府则仅有维港的一半,15套住宅在售,90天内仅成交3套。 (数据来源链家网)



  ▲链家网两项目二手房出售情况

  接下来是租房情况,链家网显示维港目前在租房源为6套,面积段在60㎡左右,租金均价约2400元/㎡。而置信丽都花园丽府则仅显示两套房源在租,面积段较大、单价不低。



  ▲两项目租房情况


  1、住宅产品的交付后物业服务、外立面、园林维护等方面,均是项目在未来二手房市场中的保价筹码。

  2、仅以维港和置信丽都花园丽府两项目对比,居住舒适度较高的大户型产品在目前的二手房市场中价格方面,增幅空间较大。

  3、在相同区域配套的条件下,各自社区的底商构成,对项目的价格影响不小。

  免责声明:文内两项目开盘时新房数据主要来源自搜狐焦点,二手房数据来源自链家网,文内照片均拍摄于2020年10月。维港开盘价格来源搜狐焦点:

  https://cd.focus.cn/loupan/112187/dongtai/7/;

  置信丽都花园丽府开盘销售价格来源搜狐焦点:

  https://cd.focus.cn/loupan/112145/dongtai/。

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  华润置地时代之城预售证号:51011220205007;图内所指的TOD为9、12号线交汇的范家院子站(在建中);大运中央居住区来源为:中国网地产9月8日报道《2020年成都主城再更新,低密人居样本即将交卷》


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