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近5年,市区房价到底涨了多少?从这个角度看,你会更直观、更焦虑!

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  日前,中房智库以国家统计局每月发布的70个大中城市指数为依据,对过去4年主要城市的房价变化做了一次梳理。

  梳理发现,从2016年8月到2020年8月,新建商品住宅房价平均涨幅达到了34.18%,平均年复合增长率为8%;二手住宅表现稍弱,平均涨幅为22.18%,平均年复合增长率为5.08%。

  其中,温州新建商品房涨幅为21.29%,年复合增长率为4.94%,排名第60位。可见,尽管近两年温州房价总体平稳,排名靠后,但对比4年前温州房价还是出现了一定的增长。

  涨幅21%?事实又是如何?

  仅看这些数据,大家或许感受并不明显,但从具体板块的房价涨幅来看,或许是一个更直观的角度。当然,也会让很多人更焦虑。

  01

  同样的价格,5年前可以买七都,现在只能去瓯江口

  以15000元/㎡的房价去看,买个建筑面积约100㎡的小三房,总价约150万,首付不足50万,每月还款约5000元(以30年计),一度是许多刚需购房者的理想价位。然而如今,这个价位,竟然在主城区可能买不到房!

  试想一下5年前,约15000元/㎡的房价,市区及瓯北还有一大堆新房可以供选择,包括七都、黄屿、梧田、南湖、瓯海中心区、瑶溪、三江等近郊区域。


  正在崛起的三江商务区。

  但是,这样的价格,如今东向的瑶溪,南向的茶山,西向的潘桥,北向的瓯北的新房价格,也普遍在17000元/㎡以上,且很多区域没有新盘供应。

  再往外围走,依旧属于城市近郊的地段,妥妥的2万+。当前,也仅有滨海、瓯江口、林里三个板块,能买到15000元/㎡内的新房了。

  而那些当年房价约15000元/㎡的板块,如今在售新房妥妥的2万+,普遍涨了几千元。当然,这仅仅是毛坯价,而市场上的装修标准普遍超过2000元/㎡。也就是说,跟5年前比,在买房时购房者所需付款,单价就要增加近万元了。

  当年那一批约15000元/㎡的房子,凭借实景呈现与拓展面积,二手房价格普遍在25000元/㎡以上,单价涨幅破万!像瓯海中心区北单元,如今不少二手房房价破3万了,如果在楼市低谷期买进的话,就翻倍了。

  而5年前的商品房有拓展面积,与现在的商品房相比,可谓“物超所值”。那么如今不仅同样的价格只能买到更远的房子,还会买到实际面积更小的房子。

  而在瓯海中心区、黄屿、南湖等地,去年以来多宗地块的成交楼面价超过15000元/㎡,印证了房企销售的那句话——房价变地价

  02

  曾经2万+的区域,现在大都已高攀不上

  如果说上述从约15000元/㎡涨到25000元/㎡起的板块,大多位于近郊,那么核心城区的豪宅,即便涨幅差不多,单价、总价的差距就更夸张了。

  2015年,中央绿轴区域的新希望·白麓城首期开盘,均价约23000元/㎡,当然这还是该盘首期推出的是最小的两个地块价格。2014年底,边上的华鸿·温州大公馆开盘,均价约28000元/㎡。差不多时间开盘、位于瓯江路的中梁·海景壹号,均价不足30000元/㎡。

  如今,这一批位于滨江商务区、中央绿轴的二手房价格,普遍超过40000元/㎡,个别达50000元/㎡,一线江景房还会出现更夸张的个案。当前,滨江商务区·中央绿轴的新盘,房价普遍在35000元/㎡以上,较当年同样出现了明显上涨。

  不比不知道,一比吓一跳。是不是很心慌?


  瓯江路沿线部分江景房。

  当前,由于核心城区这些新盘普遍定位为豪宅,面积段较大,当单价出现超过10000元/㎡甚至更高时,凭借大量建筑面积约144㎡以上的面积,不少新房近5年的总价上涨超过200万元,足以当年在近郊买一套刚需房。

  而5年前,这些不足30000元/㎡的房价,在大家看来已经很贵了,如今只能买在近郊。更可怕的是,今年德信竞得的滨江商务区地块,楼面价近28000元/㎡,且还不是一线江景地块。

  这样的价格,看了心是不是更堵的慌?

  03

  房价上升大周期,涨幅有原因

  不仅是这些,曾经的开发区金海园区、林里板块7000元/㎡左右的房价,如今也基本消失殆尽,取而代之的是1万+。

  如果从涨幅程度来说,新兴区域房价的涨幅更为可怕,特别是近两年的瓯江口新区,由于投资客大步抢滩后,房价已很不友好了。

  种种事实表明,虽然跟不少一二线城市相比,近5年温州房价涨幅还算平稳,但通过上述分析,大家已经深刻感受到近5年温州房价的显著变化了。

  那么,为什么近5年温州房价会上涨的如此之多?最重要的原因,在于近5年国内楼市整体处于上升周期。

  2014年底,温州取消限购,随后两年时间里,从国家到地方,“去库存”成为楼市主旋律,不断出台各类刺激政策,对楼市起到了较大的刺激作用。

  “买涨不买跌”的心理有让不少市民加入购房大军,推动楼市走热,但仅刺激了一手房,二手房依旧平稳,甚至还有些难卖。


瓯江路沿线部分江景房。

  再一个,2016年起的“大拆大整”,尤其是货币化安置的推行,也为温州楼市加入了强劲动力,让原本仅仅是微涨的楼市,出现了较大幅度的涨幅。

  虽然“棚改”在全国范围内都在推行,但温州的“棚改”力度非常大,在为城市做出巨大贡献的同时,也大大增加了这座城市的生活成本,房价就是其直观体现,连原先难卖的二手房都受到了刺激。

  不过自2018年以来的近2年时间里,随着“房住不炒”的落实,政策主旋律由刺激转向抑制,房价的上涨态势得以遏制,楼市总体平稳。

  而今年,近两年市区土地供应量明显增加,购房者的选择余地也明显扩大。因此,近期市区许多板块都出现了滞销现象,开盘价不低、去化率不高。

  近期温州楼市,跟最近的气温一样突然转凉,似乎已进入秋天!

  04

  确保中低价位、小户型供应

  温州的高房价,一直是阻碍温州城市可持续发展的重要原因,很多人在温州看不到买房的希望,也降低了温州的城市吸引力。在这样的对比之下,楼Sir突然发现,5年前的温州房价,真的很亲民、很友好。

  让温州房价降回5年前的水平吗?这不仅不大可能,更会对这座城市的经济、建设与发展带来整体性、系统性的破坏。但是,在经历过这一轮上涨之后,温州的房价问题,也该解决了。怎么破?


  从滨江商务区远眺七都岛、瓯江口。

  楼Sir建议,一方面土地供应侧重郊区,增加低价房的总量,让更多人在温州买得起房、看得到买房的希望。另一方面,加快城市建设步伐,提升城市竞争力,让城市对得起现有房价体系。

  在核心城区,尤其是滨江商务区、中央绿轴区域的土地,尽可能以综合用地的形式出让。这不仅从表面上抑制地价,更为城市增加更多高质量的商业设施与公共空间,提升城市形象与生活品质,让温州拥有接近大都市的内容。

  郊区应继续保持一定量的土地供应,确保有中低价位、小户型新盘的供应。但是,郊区需辅以相关配套的建设,早日摆脱郊区现状,真正融入城市、就地解决生活配套。加快城市快速路、轨道交通的建设,以更快捷的交通方式,拉近与核心城区的时间、心理距离。

  城市扩张区应加快基础设施与配套设施的建设,尤其是优质教育资源的导入与社区商业的配建,让新区更具生活气息。都市更新区应加快对老旧工业区、城中村的拆除、改造,让板块更具吸引力。

  产业集聚区的各类产业平台的招商力度仍需进一步加强,加快重大产业项目的落地,真正成为城市转型发展的动力,避免沦为“睡城”、“投资城”。

  同时,在郭溪等当前几乎没有商品房的地方,能否尝试在这些区域投放低价土地?它们尚未真正纳入温州现有房价体系,若出现价格更低的新房,不会对楼市造成明显冲击。

  另外,对于大家非常关注的人才住房,当前不少人表示房源有限、不符合资格等,因此楼Sir建议人才住房领域仍应继续扩大覆盖范围,让人才真正有意愿购房、落户。

  

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