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广州楼市:这种房产常年抛盘,房价易横难涨,别在盲目买房了!

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:新人首问 广叔你好!本人在黄埔科学城工作,两年前在新塘凤凰城入手了一套二手房,用的父母名义首付100万贷款15年,月供2万,目前本人名下广州无房有贷款记录已还清,手头有200万子弹可用,年收入不稳定70-150不等,如今刚入户广州,两个小孩也即将上小学,想按揭买个四房自住加学位加投资,一手二手都可,有以下几个问题一:科学城500万总价内的左右的四房目前只了解到常春藤和中海誉城,请问选哪个还是有其他盘选择?问题二:凤凰城凤锦苑这个因贷款年限太短总感觉不划算,加上目前手头资金不多,有必要现在卖掉吗?还是继续持有一年后手头宽裕了再上车?

  回答:你好。1、常春藤前不着村后不着店,缺少配套交通,不建议买;中海誉城目前这个地段我认为有潜力的,暂时没有地铁,离香雪站较远,未来有规划的可能。

  2、凤凰城盘大,地铁远,常年大量抛盘,价格是易横难涨。首房首贷一定要好好利用,尽量贷足30年,利用好杠杆,贷更多的资金,更长的时间。房子除了赚房子的钱,还有金融的钱。500左右4房,建议看下:具体潜力大的板块,详见内部分享!

  提问:新人首问,广叔你好!本人现在广州户口,广州无房,欲入一套100平米左右,总价在300-400W的房产,以投资为主,5-10年看,现在哪个区域最有投资价值?最近也看了黄埔的合众中央城、龙湖揽景,南沙看了恒大阳光半岛、绿城晓风印月、美的华发天珀、华润瑞府、金科博翠明珠、星河东悦湾、星河山海湾,哪些楼盘较好,求推荐!

  回答:你好。短期建议考虑黄埔,南沙适合中长期投资。你列的楼盘中,黄埔中央城不是很好,盘大;龙湖揽景位置偏,地铁远,没啥配套;南沙比较有潜力的是横沥、灵山二岛,我的看法:首选华润瑞府,次选星河山海湾。300-400建议看下:广州投资回报率高的板块,详见内部!

  提问:广叔好,1张房票,万科城市之光140平米(以下简称万科)和亚运城天逸162平米(以下简称亚运城),选哪个好?我在科学城工作,广州初次置业,有房票1张,四口,俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科,房子当然宽敞些,景观好,教育配套好,房价低30%;主要是交通,项目距海傍地铁站步行2公里,距上班地方远的多。纠结无比,特请教您。另外,关于我的现状,在楼盘方面有没有更好的选择?谢谢!

  回答:你好。亚运城之前就有分析过,不算一个好的投资选择,在区域上与其他板块联系少,自然没有充分的外溢需求;未来土地供应大(亚运大道沿线茫茫一大片),竞品多;距离CBD不近,如到番禺广场,到万博;3号线东延线有利好,但其实会把人流往番禺广场导。如果是自住,注重学位和居住环境是可以考虑的,投资不如其他地方。所以如果选,建议你考虑万科城光。科学城上班,建议看下:具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

  提问:1.本人现有市桥鸿成花园三房一套,贷款未清,发觉这个盘涨幅太慢。该保留还是置换,考虑学位,尤其是小学。

  2.考虑二套,现有200W,看了你对番禺广场的推荐,留意东怡新地,融穗澜湾,觉得融穗太贵,担心高位接盘,还在留意尚东尚筑,单价相对较低,我跟爱人都是外地户口,打算迁入广州户口要房票。您给什么建议。

  3.爱人对别墅情有独钟,星海小镇的联排别墅是否值得考虑。

  回答:你好。1、鸿成花园近地铁市桥站,但由于楼龄偏老,1999年的房子了,同时片区较为成熟缺少增量,因此涨幅较慢,可以出手置换。

  2、东怡新地近地铁,次新房,可以考虑;融穗澜湾,景观视野好,价格相对是高一点的。尚东尚筑近为未来3号线番禺客运站,大花园社区,可优先考虑。

  3、星海小镇自住是可以的,但是这种远郊别墅,周围配套、环境差,也没地铁,未来流动性是比较弱的。

  提问:新人首问:广叔,您好!2016年老公用他姐姐的名字买了时代春树里A区92方的房子,自住,现在贷款还有120W商贷,月供6千,家庭名下无其他房产,现在我的小孩差不多一岁,考虑将来小孩读书,想做一下规划。

  方案1、如果把房子买卖方式过户到我名下,找过中介,大概需要10W的税费+手续费,过户之后转公积金60W+商贷140W,月供大概1.1W,手上大概还能有60W,再凑一些还能再买一套投资。

  2、把这套卖掉大概有280W,之后3成首付再买一套4房的改善居住+学位,如果有余钱还能再买一套纯投资。

  问题:现在我们手上只有15W,可承受的月供2-2.2W,请问2个方案哪个更值?两个方案的楼盘请推荐一下?或者有没其他更优方案?

  回答:你好。建议考虑方案2。即能很好的利用好杠杆,又能置换到更好的楼盘。投资价值高的楼盘,详见内部分享!

  提问:广叔,200-250w,考虑:1.科学城科城山庄的小两房,2.知识城八十来方新房,3.车陂1室1厅,类似天朗或翠拥,4.番禺广场的东华花园三房,纯投资的潜力的话?当然投资二手比新房好点可以租抵贷

  回答:1、可以考虑的,科城山庄近地铁、黄埔区政府。

  2、知识城还要很长时间,发展也有一定的不确定性,不如眼下的科学城,蓄势待发,指日可待。

  3、车陂一房还是算了

  4、东华花园可以做个短线投资,18号线的带动效果明显,东华花园也属于刚需上车房,总价低, 很是抢手的,楼梯房是有一点影响。

  总结看,方案1较为稳健可靠。建议首选方案1,次选方案4

  提问:广叔您好!南沙港中交蓝色海湾的新盘价格目前已到3.6-3.9万一平,两年后交楼,是否处于高位?如果现在入手,还有升值空间吗?谢谢

  回答:你好。中交蓝色海湾中长期依然有价值的,短期上涨空间不大。

  提问:你好广叔,本人在深圳万科星城有一套三房,已婚,现在手上有子弹450,想购置一套四房,一直在准备打新,请问广叔有什么好的建议。家庭年入大概200.如果明年再购买手头可能更加宽裕。

  回答:你好。万科星城区位还不错的,带宝中第二外国语,就是地铁不是很近,还有价值。有一套房,打新的概率很低,现在打新都是没房优先,建议二手淘笋。现阶段不用急,慢慢淘笋,二套需要7成,能买个650左右的房子。4房的选择较少,特别是西部。不知道你买4房是做什么用?自住吗?自住还是考虑下通勤距离,投资建议买个3房。

  提问:你好广叔,现福田区福兴花园的两房在出租(2000年买的)因小孩要在梅园小学上学,租住在学校旁的梅林一村的三房。现想将福兴的两房置换成三房的,福兴可卖600左右,加上卖了寮步保利的200,有800,考虑自住和学位广叔有哪些次新房可推荐?或有其他方案?谢谢指点

  回答:你好。福兴花园在梅林,有一定楼龄,可以出手置换。自住在哪里工作?月供能力如何?6成能买个1350左右的房子。这个价位如果要兼顾好学位和自住都不是很多,加上次新,就更少了,在福田选择真的不多。如果自住没有要求,建议考虑宝中的次新+中上学位,具体板块及楼盘详见内部分享。

  提问:你好广叔,万科松湖半岛3.7万以上可投资吗?

  回答:你好。松湖半岛目前这个价位可能会横一小段时间,但是中长期看依然有潜力的。

  提问:如万科松湖半岛与保利首铸天际同价,哪个更具投资优势?如何选择?

  回答:一个是临深,一个有南城CBD的辐射。论生活和配套后者要更好一些,自住+投资考虑后者。

  提问:广叔,您好!一直是您忠粉,我家乡在广西,一直想在南宁入手一套房子,考虑偏投资多一些,有什么推荐的区域和楼盘?手上子弹仅90发,需全额买,又想买大些的,可以怎么操作?先全额后抵押贷?

  回答:你好。90w全款的话建议看下江南区的普罗旺斯,沿着建设中地铁5号线找,比如龙光普罗旺斯向日葵。可以这样操作。

  提问:新人小白首问:广叔你好,在佛山南海千灯湖板块当代万国府有一套124平4房房贷已还清,佛山户口,明年11月份广州社保满5年,手上现有资金200万,年收入80万左右,工作地点海珠区政府附近。现在的问题1:先入手不限购的区域还是等明年11月份有购房资格再买?2:入手不限购就纯投资,几年可以出手?3:如自住的话番禺华南新城和海珠逸景翠园哪个保值更好?4:有贷款记录的话现在买房需要几成首付?可以买总价多少的房子?

  回答:你好。1、这真是一个头疼的问题。明年11月份怕价格都涨起来了,买不限购的区域到时又没有了资金。我建议你去黄埔买,找开发商,二手房也可以,先交定金,和业主、开发商签远期合同,即到了明年11月份有资格再做过户的手续。

  2、买限购区域

  3、海珠逸景翠园保值没问题的。番禺华南新城区位近万博CBD,有增量,潜力要大一些。

  4、有贷款记录,已结清,在广州无房,可以4成


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