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东莞楼市:这种房产更具有投资优势,可惜大部分人不知道

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:广叔您好!请教下我在东莞万江有二套房,一套自住价值三百多万,一套楼龄比较长的江滨花园在出租,是建议继续租还是出售呢?另计划以小孩名义投资一套,价值二百万左右,中堂浅水湾与增城石滩金众江悦府二个楼盘选哪个楼盘好?另不限购的城市肇庆与惠州值得投资吗?谢谢

  回答:你好。江滨花园在万江华南摩尔,1992年的房子,楼梯房,也不近未来的地铁口,这种老旧楼梯房未来是要跑输的了,建议出手置换。中堂浅水湾景观还可以,但周围环境一般,总体价值一般,整个水乡片区交通是“硬伤”,未来改善还需要时间。金众江悦府,周围较荒,缺少配套,也没地铁。目前石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角,目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。整体看金众江悦府不建议。肇庆和惠州都不建议。200左右可看下这些楼盘:东莞投资回报率高的板块,详见内部!

  提问:你好广叔,如万科松湖半岛与保利首铸天际同价,哪个更具投资优势?如何选择?

  回答:你好。一个是临深,一个有南城CBD的辐射。论生活和配套后者要更好一些,自住+投资考虑后者。

  提问:广叔您好:本人在荔湾花语水岸一套自住,在东莞塘厦天悦中央广场一套,两套在供,现工作佛山南海狮山,想问问工作周边纯投资有什么好建议?手上现金200左右.谢谢!

  回答:你好。花语水岸在坦尾,自住可保留;临深塘厦先持有。狮山还是不要买,具体板块及楼盘详见内部分享。

  提问:广叔你好,本人现在东莞樟木头雍景花园有1套地下3房,东莞和深圳还有购房名额,想投资或自住的,看了几个楼盘,保利领袖山顶楼复式,有点超预算,但还是可以接受的,星岸也看了,感觉也还行,想问一下樟木头那个楼盘自住和升值空间比较大,雍景花园建议出手还是继续持有

  回答:你好。雍景花园周边多山地,西边铁路线东边高速路,工业厂房较多,价值不大,建议出手。保利领秀山也在同一片区的,没有什么配套。如果买的话考虑星岸吧。樟木头看下中惠香樟绿洲。

  提问:广叔您好,我是新人。简单介绍一下,坐标东莞南城,名下有一套继承的宅基地,打算买一套商品房投资,手头上有60万可做首付,爱人有住房公积金。两人月收入共1.5万。想问几个问题:1.能不能做首套贷款?2.可以考虑东莞什么楼盘和房型?3.买新房还是二手次新的好?

  回答:你好,东莞是镇区经济,各区之间差异非常大。多年来资金分散,产业低端,城市界面差,房价扁平化,不利于吸引外来资金,松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖,至于单价能托举到多少,不仅看东莞本地的购买力,更要看对外来资本的吸引力。

  可以确定的是,四万一定不是松山湖的天花板。除此之外可以关注凤岗板块,凤岗和龙岗房价悲欢与共,地缘板块未来会有人口溢出效应,比较看好。如果你没有贷款记录,是可以首套资格买入。新房和二手次新都可以考虑,主要看价格。

  提问:您好广叔,本人早年离异,独自带娃至今,自己做点小生意,年入100w+,之前所得尽入房产,承广叔建议,入手深圳加仓武汉,怎奈疫情突然,除备用生意周转之外已无子弹可用,孩子马上大四毕业,想入手深圳,现面临以下困惑和想法。 资金方面:1,用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款(因现无法出手,找关系约能贷300w,加上之前我名下的贷款约210w,如果协同儿子上车深圳,是否还能办下按揭?) 2:或我名下宝利金108平出手约260w变为现金,10年入手,可否置换 3:儿子荆州武汉共两套住房,上车深圳是否算第三套了,还能贷款吗?或者能贷几成?

  回答:你好,宝利金建议继续持有,还有空间。 除了抵押商铺和写字楼之外,也可以考虑出手1-2套荆州房产。 荆州和武汉房产不占深圳的房票,占贷票。如果这2套均为全款房,深圳还可以按揭贷款。 如果这2套均为贷款房,深圳只能全款抵押的方式入手,也相当于首付3成。

  提问:广叔你好,因为去年对买房不了解,一时冲动买了一套花都的房子,外地人已入户广州,已婚无育,现在和爸爸看了万科幸福誉五期,爸爸想借我的名额购来自住+投资,看的是一套200左右的北向2楼特价房,首付140左右,我不太看好劝爸爸不要急。像我这样已用掉首套资格,目前首付预算150以内,月供可接受1W左右,有什么方法可以买到更有发展潜力的房子吗,有什么盘可以推荐吗,感谢

  回答:你好,幸福誉适合买靠近地铁那几栋,毕竟大郊区,地铁是刚需。 考虑到你有140万的首付,闭着眼睛都不要买郊区了,金融城,鱼珠,老黄埔,科学城,万博的网红盘都可以选。具体楼盘你踩完再问我吧

  提问:你好广叔,万豪月半山的42平两房,实用面积估计有60平大概四百万出头,适合买入吗?这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择,不知道这两个选择优劣如何?

  回答:你好,这个盘优点就是在于次新、高拓、前海概念,缺点地理位置、交通、周边环境。至于半个学位算平手,优缺点都足够明显,正因为这样诺德和玫瑰园疯涨,大家才想起了它,因为交易费用低还有一定套利空间,整体来说和大盘差异不大。

  提问:你好广叔,新人首问,在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅,一套是望花园泳池景128.88平方,想卖掉,已挂盘半年,还有一套望江景自住,两套无贷款,想全卖掉,换附近的楼盘,即能自住又有投资空间的,有什么好的建议吗?

  回答:你好,荔港南湾景观还可以,离地铁不近,靠近内环路,华侨小学,可是有点噪音,一些楼龄较老,大面积流动性不是很好,可以出手

  提问:你好广叔,我分别在17年和18年购入了一套宝中和龙华,也算是赶上了这波房价红利,现有100万的闲置资金,但是苦于深圳东莞都没房票了,请问我现在该买小产权呢?还是买公寓?或者去珠海中山买呢?

  回答:你好,先说一下小产权、公寓的问题:小产权的问题是不能用杠杆,同样翻倍,可以撬动的资金总量不同,涨幅绝对值差。公寓的问题是供应太大,虽然政府已喊停,但公寓依然还是在售新盘标配,还有大量的二手存量。要命的是,公寓是没有客群支撑的,只是一个中转站,最后还是要卖出置换。外加高额的税费成本,就无人问津了。再看一下珠海、中山:咱们可以看到2018年后这一轮的房市,不是普涨,而是分化上扬的,这是因为需求不够的时候,购买力不足以排山倒海,大水灌溉,在有限购买力的情况下,只有真实需求的地方才有交易,才能支持房价上行。

  而对于这两个城市,产业方面,珠海的人口虹吸能力不足,横琴自贸区也是一个概念,何时真正落地尚未知;中山同样也是产业过于单一,外来人口不足,深中通道虽然实实在在在建,但是能够带来多少深圳外溢购买力,也是个未知数,这些都可以作为没有其他更好的选择以后的选项,而非首选。深圳嘎然限购以后,市场上还有大量的游资,全国一眼望去,能够与北上深并列的,承接向上投资资金的,唯有广杭了。

  提问:你好广叔,1.2022年才有购房资格,刚需是否适合先买公寓。还是等一年或者有其他获取购房的资格吗2.现金300w 家庭年收入200w 用途投资加上学3.福田天健公馆和宝能V-House哪个更适合?4.朋友不建议买公寓,要我去长沙搞两套。但去了几次福田感觉公寓炒得很火,一直犹豫不定没有找到购买的动力,求指引

  回答:你好。1、不要买公寓。可以找个代持。或者先在广州买,做个短线。2、天健公馆和宝能公馆都带深高南,可以买。天健公馆更好一些。3、公寓没啥用,涨幅慢如蜗牛,税费高到天上,流动性弱。多数经纪人以“不再审批公寓”作为噱头。其实不再审批公寓预示着以后重点将土地用来建住宅,跟未来的住宅比,怕还是跑输。

  

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