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公寓便宜,位置好,为什么我还是不推荐你买呢?

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  经常有伙伴来问我,住宅太贵了负担不起 / 达不到购房资格,能不能买公寓啊?

  每次听到这样的问题,我都很无奈。

  我理解大家对有一个属于自己小窝的渴望,有了房,不用担心遇上不仁的房东,养个小猫小狗也不用被限制。

  但买房不是小事,有时候自己积蓄不够,还得掏光父母兜里的钱才能凑够首付。

  房子来之不易,所以买之前一定要做好功课,要买得值。

  普通人买房,无非是为了两个功能:投资功能,住房功能。

  一

  投资性能

  先来看一个例子:

  流塘阳光花园,2015年入市,开盘价2.5万/m2。小区包含住宅和公寓。

  来到2020年,在某平台上可以看到,该小区均价,住宅去到了7.8万,公寓只有4.8万。

  

  5年间,深圳房价涨幅约120%,主流区域公寓涨幅约100%,住宅涨幅约220%。

  而这样的例子在各个地区都不少见,大家上网一查就能看到了。

  由此可以得出一个结论:公寓保值性差

  除了房子增值慢,交易成本还高

  一方面,公寓的首付不再是30%,而是50%,而且,就算你坚持缴满了五年社保,待业也勤勤恳恳勒紧裤腰带地续着,抱歉,用不上。

  你只能通过商业贷款,这两者之间几个点的差异,可以带来几十万的差距。

  不仅如此,公寓贷款最多只能贷10年!

  小猫算了一下,同样贷个100万,10年还完你每个月要还1万,而如果把时间拉长到30年,每个月还款只需5千多,差不多减少了一半。

  如果你是冲着公寓总价低而去的,看到这你还觉得公寓还贷压力小了吗?

  说完买,再来说说卖。

  为了抑制炒房行为,在二手房交易中都有一个税种——增值税,高达5.3%,但是在公寓面前,这个增值税就是个弟弟。

  

  如果你想把手中的公寓卖了,那么你要交3%的个税,4%的契税,7%的土地增值税,5.8%的差额营业税,合计20%左右的税收,小猫仿佛听到心里滴血的声音。

  二

  居住性能

  有小伙伴会说,我买房不是为了投资,我就是单纯买来自住,有个属于自己的家,房价涨不涨的我不在意。

  这没毛病,国家也倡导“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  那小猫就带大家一起看看公寓的居住舒适性。

  公寓与住宅最大的差别是,公寓一般都是商业用地,使用年限短,一般只有40年,如果这个公寓拿地早,那使用年限就大大缩短了,除此之外,公寓的水电都是算商业标准的,隐形提高了生活成本

  一般住宅是封闭式管理,有小区环境,人员相对稳定;公寓大多开放式管理,不仅可以居住,也可以商用,人员流动性高,无小区环境,舒适性差;住宅三通,公寓部分不通气;住宅有划分区域的学校,可转让;公寓不一定,可能有指标,转让之后无。

  公寓梯户比很高,三梯十八户的情况很常见,高楼层出入会很不方便。

  而且很多公寓是办公住宅一体的,你的邻居可能是个卖蛋糕的、做贷款的……人员流动多且杂。

  还有40/50年产权、没有学位、水电费巨贵等等大家早已知晓的问题……

  

  当然,公寓也有公寓的优点。

  1)因为是商业用地,一般地理位置比较好,近商业或者交通也相对便利

  2)单价低,地理位置好,实用率高,租金回报也比较好

  3)LOFT公寓产品在户型装修设计上,稍加改装,极有可能一房变两房、两房变三房。

  4)不限购不限贷。目前大多数城市的公寓产品不限购不限贷,而大多数一二线城市的住宅都限购。

  对于单身人士或者小夫妻,用来过度居住或者投资都比较合适。

  三

  总的来说

  总结一句话,公寓好买不好卖,住宅流动性、增值潜力更大,买哪个最重要看哪个适合你。

  买房不是小事,如何选到合适自己的,能够实现增值作用的房子,是大多数人最关注的。

  如果你也好奇,为什么同样在广州,不同区之间房价增速差距那么大?房价那么高,还会涨吗?未来的投资方向在哪?

  那么推荐你听听黄维老师对于粤港澳大湾区的发展分析

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