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"三道红线"全中,负债万亿!绿地控股旗下项目涉宣传造假

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  摘要:割得太狠了


  撰文|蜜姐&编辑|杰儿

  前不久宝能地产造假地铁站才引发了全网批评,近期又一家世界500强的大房企绿地控股集团在济南的项目因造假被罚款!

  蜜姐一直强调寻找价值公司的同时,一定要注意防坑,拒绝做韭菜。

  财富的基本逻辑正如巴菲特所言,投资的第一原则是不亏钱。掉入一个大坑可能要几年、十几年甚至几十年才能爬起来,尤其是买房,一个坑就能埋掉六个钱包。

  最近几年楼市调控一直持续,行情变化,蜜姐也多次在文章中强调要警惕中小房企,没想到如今浓眉大眼的房企也开始造作了。



  我们该如何避免掉进房企造假的坑?还得先看看到底都有些啥套路。

  01

  从被曝光的行政处理结果告知书里面,可以看到被处罚的是济南市市中区绿地国际城项目,主要问题是发布虚假广告和虚假宣传。

  该绿地国际城项目涉及造假的内容有4点:

  一是,宣传有 "千亩"建设规模,而实际上这个项目拿地后实际土地使用面积并未有"千亩"的规模;

  二是,宣传片区规划建设三级甲等医院,有用途为医院的用地,但能否建三甲医院未知;

  三是,宣传项目周边有"M5"轻轨线经过,事实上这条"M5"轻轨线的线路设置还不确定;

  四是,最让购房者气愤的,宣传片区配套初中为"实验"(初中)或育英(中学),但官方回复却是该项目建设单位并未与教育主管部门签订代建协议!


  尽管近期才被曝出该项目因虚假宣传被罚款200万,但早在今年7月,该项目的一些业主就发现上当了!

  绿地国际城当初宣传"在建"的初中,甚至连代建协议都还没有签,更别提建校了。此后,这些业主就一直在寻求帮助和告诫其他购房人别上当了。



  02

  相比宝能地产造假地铁站,绿地国际城项目造假得更"全面",购房人关心的交通、教育和医疗配套都涉及了。其共同点是造假地都在济南。

  蜜姐翻看了国家统计局和济南当地房地产网的数据,今年一季度当地新房价格确实受到了明显影响。

  国家统计局的数据显示,今年4月济南新房的价格开始恢复,之后都较为稳定,8月环比下滑0.4个百分点,9月与8月持平。

  这样的行情并非特殊,整体波动也不算大。要把造假的锅甩给行情,实在说不过去。

  再看造假的两家公司。

  宝能地产在2018年就被传在筹划上市,不过已错过了内房企赴港上市的好时机,如今无论是我国内地还是香港,房企想要上市都十分困难。

  宝能地产销售动作变形到造假地铁站牌,其压力也是可想而知。

  但绿地控股集团则是妥妥的龙头房企,在克尔瑞公布的数据中,其2019年的销售排行业第6名,总土地货值排第5名。

  财报显示,绿地控股2019年全年实现营业收入4278亿元,同比增长23%;利润总额306

  亿元,同比增长26%。

  其2020年上半年,实现营收2098.43亿元,同比增长4.17%;利润总额153亿元,同比减少8%。其中,期内仅房地产业实现营业收入就高达966亿元。

  作为龙头房企的绿地控股,却被资本市场狠狠"嫌弃",总市值还不及它半年房地产业的营收,更是与2019年超4千亿的营收相距甚远。


  03

  别看2019年绿地控股的业绩似乎不错,负债等压力却很大,不仅层层传导给员工(详见《逼员工买房?绿地给我的教训!》),还传导给了合作方。

  央企中建三局曾发函称因绿地"欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转",导致武汉打造国内"第一高楼"的项目一度停工(详见《这个冬天有点冷?业主打砸售楼处,绿地两项目停工"先发制人"》)。

  当然,真正压力山大的还要数早期就成为了绿地控股股东的散户们。

  蜜姐关注到这个问题的时候,是今年5月绿地某管理人员的绯闻刷屏,去翻看其历史股价和财报,才发现好一个投资者需要学习的"宝藏"案例(详见《桃色大瓜背后,绿地5年市值蒸发3800多亿,负债万亿!股民才是真绿?》)。

  2015年,绿地控股借壳上市成为经典案例,出道即巅峰:市值压过如今的"宇宙房企"和当时的大哥万科,勇夺第一。

  此后股价跌跌不休,从曾经最高峰的42元跌到个位数,难以重振雄风。

  而如今其财报的数据也并非理想,绿地控股的股民们不知道何时才能出坑。

  绿地控股今年半年报披露:

  期内,归属于上市公司股东的净利润约为80.2亿元,同比下滑10.77%;

  经营活动产生的现金流量净额约40.34亿元,几近腰斩,同比减少49.26%;

  投资活动产生的现金流量净额为负的108.6亿元,同比减少38.05%;

  筹资活动产生的现金流量净额约32.94亿元,同比减少19.71%;


  截至2020年6月30日,绿地控股的资产负债率为88.51%;一年内到期的非流动负债高达897.48亿元;其他流动负债100.95亿元;负债合计更是超万亿,达10366.5亿元!

  如按照"三道红线"的标准来看,绿地控股是每条都中招,着急卖房回款几乎是必然的。

  但这并不能成为造假的理由。

  最后,总结下近来报道和蜜姐自己看房过程中,发现的房企宣传造假集中的方面:

  1. 教育资源:学区或学位简直是造假重灾区!典型如名校代管直接变成了是名校分校,别看开发商的广告或销售怎么说,直接找学校和当地教育部门核实;

  2. 交通,除了前文提到两家房企造假地铁站或轻轨线的套路,更常见的是一些房企打擦边球,误导购房者交通便利,比如地铁站明明相距两三公里,却只告诉你直线距离不到1公里,一定自己去实地查看情况;

  3. 夸大规划,从项目建设面积、绿化到商业体面积,怎么夸张怎么说反正也不写在宣传资料上,跟不负责任的渣男行为有得一拼。

  另外,最好了解下房企的经营状况,尤其是在"三道红线"明年即将开始的情况之下,还债、融资压力之下,某些项目销售变现的情况或许会更加明显。

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