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不用过度想象,天津楼市,已经进入“新常态”!

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  貌似,天津楼市又要度过没什么存在感的一年了。

  今年很多城市都搞的轰轰烈烈,天津还是比较佛系的,土地、新房、二手房都略平淡。

  就跟现在的天气差不多,你说它有多恶劣?好像并没有;但你说这天气好吗?肯定也没多好。

  当然,现在就来个“年终总结”为时尚早。

  但有一点几乎可以拍板,天津楼市已经迎来了“新常态”。

  这是政策、土地、新房、二手房全方位的“新常态”,不需要太多“想象”。

  01

  政策“新常态”:小火慢炖

  这几天,对政策的情绪有些异动。

  不去讨论是真是假,只说一点:政策一定是“中医疗法”,效果慢而持久。

  中介口中鼓吹的“大涨、买不到房……”是绝对不可能发生的。

  现在的楼市政策,不是地方部门自己的事,背后还有上面的大方向在把控。

  “大火爆炒”早已不可行,“小火慢炖”才是“新常态”。

  一切手段只有一个目的:让市场慢慢回暖。

  “慢慢的”,这三个字才是重点。

  所以,即便接下来有政策发生,你也不需要过度想象,知道是托底就可以了。

  天津楼市乱不了,也不能乱。

  楼市本来就是预期的“破立游戏”,现阶段的首要任务是恢复信心。

  对于政策的“新常态”,要有平常心,没那么激烈。

  02

  土地“新常态”:不以价换量

  都知道今年天津土地出让量不大,去年拿过全国第一,今年“矜持”了很多。

  但还需要知道,今年天津的地价没降。

  去年团泊东、铁东北路等地价都不同程度的下降,今年你会发现,很多板块都没卖地。

  但只要有土地出让,楼面价基本与之前持平,甚至上涨。

  所以,土地也出现了“新常态”:宁可不卖,也不降。

  最明显的,截止到10月26日,只挂牌了一宗11月的土地(土地出让需要提前一个月挂牌)。

  这就意味着,11月土地出让量会很少。


  看出来政府决心有多大了吗?

  在用实际行动告诉开发商:嫌贵?可以不买,但我不妥协。

  结果就是,拖到开发商不买不行。

  毕竟土地是开发商的弹药库,全公司这么多人不能没活干,总要人吃马喂。

  比如10月21日出让的北辰小淀那块地,新城挑了一块小的拍下了,楼面价还是约6500元/平米,与之前融创津宸壹号差不多。

  因为新城樾风华3400多套房子,卖了2600多套了,还剩1/4的量。

  像新城这种要冲规模的房企,必须接着干,最起码不用新建售楼处了,省下1千万。

  所以,要想拿地,就得跟着政府价格走。

  表面我们看不到,但现在天津的土地市场,在激烈的博弈。

  政府正在用地价“高度控盘”,牺牲量,换来稳。

  从地价上看,我们的用词是:不再扎心。

  不涨也不降,不去刺激市场,楼市才能良性循环。

  有个问题要注意,今年卖地少,明年新房供应也少。

  从地价和供需来看,明年房价再低的概率极小。

  土地的“新常态”,是楼市的根本。

  03

  新房“新常态”:横盘

  天津自从6月小初夏新房成交140万平米后,连续三个月横盘:107、118、118万平米。

  数字佛系,也就意味着开发商心态佛系:卖不好就卖不好,就这样吧。


  千万以上的,每个月差不多卖5套、600万以上的每个月15套就算不错了、400万以上的每个月能卖30套……这是天津改善盘的“基础量”。

  每天能卖一套房子就是片区冠军,叫好不叫座也没事,认了。

  刚需盘呢?一个月卖45套算及格,60套算优秀,90套就相当不错了。

  经过这么长时间,没有哪个项目敢拍板说自己的房子开盘会爆。

  开发商已经接受了现在的“新常态”:卖房不靠吼,基本靠守!

  有的开发商说:“反正我怎么冲也完不成任务,完成80%和完成60%有区别吗?干脆别费劲了……”

  忘掉短期成绩,笑看云里云落。

  当然,这是绝大多数房企,不包括个别人。

  既然开发商认可了这种状态,也就不会死砸价玩命。

  最近开盘、加推的项目,卖也都一般,去化率30-50%是普遍现象。

  天津这三年新房的容量都在1300万平米左右,这个“新常态”还会持续,不用惊讶。

  接下来可能会上涨,但也是小幅度的,一步一步的。

  04

  二手房“新常态”:博弈

  情绪是主观的,只有数据是客观的,要相信数据。

  二手房才是行情的及时反应。

  周五晚上闹得沸沸扬扬之后,周日贝壳二手房成交量飙到了231套。

  要说多吗?也不是特别多,但确实创下了近一个月以来的新高。

  买卖双方互相博弈的同时,也在跟政策博弈。


  确实有群友表示,周五之后就把自己的房子下架了。

  等靴子落地再卖;就算没有靴子,那就等明年的小阳春,反正都等了这么久了,不怕再多等几个月。

  像仁恒滨河湾这套100平米的房源,周五刚降了5万,周六就停售了,可能也在等。

  融创中央学府周一干脆上调了1万,加价幅度不大,业主也是在试探,心里有预期了。


  最近两个月的带看量都不低,周末突破7000次很普遍。

  很多人都在看房,更多的是“只看不出价”,都想等年底,看价格会不会再低。


  比如北辰宜兴埠的淮祥园这套86平米房源,最近一个月竟然带看了89次,最近7天也有18次带看……

  这种例子还有很多,大家并非对房子不闻不问。

  这个小区还有一套带看量很高的房子,现在直接下架了。

  业主又博弈上了:看房人多了,那我就先不卖了,或者涨涨价。


  高总价的大户型也有人关注。

  南开区新安花园112平米的房源,一个月带看了31次,对于400万左右的房子来说,这个热度也可以了。


  可能感觉行情“不是很好”,但“不是很好”这个结论在于拿什么时候的数据来比较,跟2016年比,简直就太差了。

  从最近的数据来看,成交量挺平稳,没有急剧减少的意思。

  所以,二手房的“新常态”是,买卖双方之间不断的多空博弈和预期分化。

  不管再怎么博弈,需求不会消失,成交量会保持,也不必情绪化。

  05

  市场规律依旧存在

  天津政策、土地、新房、二手房已全部进入“新常态”。

  但要特别说明的是,“新常态”不等于市场始终是一条水平线。

  “新常态”之下,正常的市场规律依旧会出现,比如小阳春、年终翘尾、政策短期刺激,这些都是小波段行情。

  会开始,也会结束。来了,不必惊慌,走了,也不必感叹。

  特别是马上到来的年终,新房、二手房一定会翘尾。

  这是天津这两年的规律行情,去年11、12月也翘了。

  另外,现在二手房成交量不算低。

  二手房代表成交,同样也代表了买房需求的释放,很多人了二手房要买新房。

  从微观市场来看,确实很多买房人在等年底这个节点,而且新房年底肯定会给优惠,市场会有一波行情。


  细想来,其实最近天津的实质利好还是挺多的。

  轨道交通在丰富。

  通武廊、云巴站点的公布;地铁10号线延伸到南淀、11号线延伸到水西公园、地铁8号线延伸到中北大道……

  产业、商业也在引进。

  南站打算引进复游城、360研发基地即将投入、海洋装备产业(人才)联盟在保税区成立……

  只能说,现在还是伸手不见多军的行情,任何利好都不起作用。

  天津楼市的“新常态”,也会一点一点矫正情绪。

  我们乐见的不是激进后败退,而是一步一个脚印的慢慢走。

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