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速看!淮安这4类房子很难转手,价格再低也不要随便碰!

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  众所周知,买房这件事对多数家庭来说都不太容易,对于普通家庭来讲这是一笔较大的生活支出。

  所以今天,我们来说说哪些房子不能碰,一旦掉坑,几年甚至更久难以脱身,只能眼睁睁错过大行情,哭天喊地都是没有用的,所以避免踩坑比赚钱更重要。

  接下来给大家总结这4类房产,千万要小心,购房者们在买房的时候如果遇到了这样的房子,最好可以避开,还不知道这种房子的人一起来了解一下吧。


  老破大

  淮安二手房市场上有个产品叫老大楼,或者老破小、老破大。一直以来,购房者都对老破小有争议,选择“老破小”的人,多半都是为了孩子上学或是其他因为地段好、总价低,门槛相对较低,压力小,符合一些人的需求。

  但接下来要说一种产品,叫做老破大。购房者们在买房的时候如果遇到了这样的房子,最好可以避开。

  老破大,顾名思义房龄又老户型偏大,一般指的是2000年以前,面积超过140的那种户型偏大,但不太好的产品。


  相对于老破小来说,这种更需要谨慎。 没有小区环境、物业服务 可言,处于房产价值链的最底层,大家都涨的时候它涨不动,大家都跌的时候它跌得最多。 价格完全看市场行情怎么样。

  而且由于户型大,总价也相对较高,属于穷人买不起、富人看不上的类型,所以购买这种房产的时候要非常慎重了。

  就拿最吃香的重点学区的老破大和老破小就可以看出,户型小的房子挂一套卖一套,而且成交价格要高出大户型非常多。

  下面来看看淮安这个实小淮中双学区小区的老破大和老破小。

  208㎡的挂牌均价为27404元/㎡;

  132㎡的挂牌均价为36213元/㎡;

  65㎡的挂牌均价为41847元/㎡;

  大户型和小户型的单价相差高达14000元/㎡!同样一个小区,只是因为户型大小,价格相差如此之大。




  此前在贝壳找房网站华城小区一套50平的二手房58057元/㎡成交!捅破小区房价天花板!


  其余的小户型也都是挂牌两三天就成交,可见其抢手程度。

  所以如果 是为了看学区,“老破大”跟“老破小”虽然二者的面积可能存在一些差距,但是大家要明白,作为一个房子来说,并不会因为80平比180平小,就限制80平“老破小”的学区名额。

  而且未来如果房子升值,“老破大”跟“老破小”的升值空间也不一样,毕竟本身的起点就不同。 所以购买老破大还是三思而后行吧。


  商铺和写字楼

  过去有句老话,叫做“一铺养三代”,意思是买一个商铺,无论是自己做生意还是租出去,赚来的收益可以养上下三代人。

  之前有个朋友父母给她买了一个商铺,和租户签了一个租约,租期10年,每年10%的租金递增,每个月的租金是多少我不太记得了。当时只记得非常羡慕,租金收益稳定,10年的租期无后顾之忧。

  不巧的是,这两年实体经济受到重大冲击,个体户生意难做,别说涨租了,维持原来的租金都很难。尤其是疫情的打击,原本的租户更是雪上加霜,无法续租了。


  今年我们也做过几期商业体的调查,发现淮安很多老牌的商业体掉铺掉的很厉害。

  而且对于每天不一样、大修大建大淮安来说,商铺太容易受到冲击了,门口修个马路加个栏杆,人流过不来,租金立刻下降,更是苦不堪言。

  拿我家楼下小举例来说,小区和配合市政绿化工程,2年了商铺全部空置,这个损失只能业主自己承担。

  今时不同往日,商铺顺利出租都很困难更别说涨租金,回本更是长达十几二十年。

  尤其是本次疫情对实体的打击很大,所以会有一段时间的低迷期。


  商铺现在的价值在于实体出租,目前淮安的商圈除了知名的几个,其他的商圈人气都不太足够的。如果是想房屋本身的溢价,那样不可能达到预期。所以,基本上不建议投资商铺。如果是城市核心的知名商圈,可以考虑,不过也需要在价格上有所度量。

  如果后期想转手,交易税费比公寓还离谱。

  商铺的交易税费差不多占整体房价的20%~30%,比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益,想出手很困难,只适合赚租子。所谓的“一铺坑三代”。

  通货膨胀为7.5%左右,所以商铺的投资回报率必须保持在7%以上,接近或者超越通货膨胀才是勉强及格的,租金回报率应该是在7%~8%以上,并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款,这样的商铺才有投资价值。

  但如果有大笔资金,选一个比较靠谱的理财方式,8%左右也比较简单吧。


  此外,买写字楼和买商铺有“异曲同工之妙”。

  写字楼存在于大中型城市市中心核心位置,一般是租给公司办公用的。还有的人就是为了自己开公司,去买一套写字楼。

  写字楼回报可以参考商铺,也是只能靠租金,升值幅度非常有限,卖出税费很高,流通性差,变现困难。


  小产权房

  小产权房,我们可以简单地理解为没有房产证的房子。

  比如部分拆迁房,农民房,安置房等。这部分房子好处就是不限购、明显低于市场价。

  但缺点也是非常清晰明了。没有房产证因此一般不能贷款,所以卖家大多都会要求买家全款。

  不能贷款也就意味着该套房没有金融属性,为什么银行不好做贷款?因为银行也认为物业有无法清偿的风险,不认可其价值。


  房子本身是有金融属性的,比如说加按揭,二抵、对敲,装修贷,以房产进件办大额信用卡,分期卡等(负债也是资产,兑现资金可用于再生产,创造财富)。这些都是小产权房无法给予的。

  后期涨幅也远远低于正常的商品房,至于仅有的租金收益,是远远无法弥补房价涨幅差额的。

  还有一个重要原因,没有房产证意味着不好落户,在学区房政策严苛的区域,实行户证一致,那么孩子上学也会成问题。

  不仅如此,还会存在隐患。无法过户,即使做了公证,后期一旦有巨额利益(拆迁等),原房东是潜在的隐患。

  自3月16日起,“淮上通”为在市域范围内通行(包括进出机关企事业单位、小区、村庄、工厂、医疗机构、超市、农贸市场、商场等场所)的有效凭证。没有办理的速度办理!否则影响出行!

  回复2020或者淮上通

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