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重阳节浅谈青岛养老地产:是行业发展方向,还是房企营销噱头

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  昨天是九月九重阳节。

  记得在初中的政治课本上,我们都是在讨论日本或者欧美国家的人口老龄化问题,但没想到仅仅十几年的时间,我们国家就已经大踏步的迈入了老龄化社会。

  随着社会的老龄人口增多,面对夕阳人群的养老产业,逐渐成为了这个经济社会的朝阳产业。无论是从上层政策的构建,还是社会各行业的参与,养老问题,已经成为这个社会最具话题性的问题。

  

  当前这个社会,为老年人提供了各种养老模式,养老金,养老院,以房养老等等,而今天,在重阳节这个特殊的节点,小编想跟大家谈一下,当前风靡青岛的养老地产。

  政策为养老产业开山铺路

  早在去年,就有政协委员在两会提案中支持优质社会资本举办高端、个性化社区型医养结合型养老机构,并提出在政策、法律上可以适当进行鼓励和提倡。当前国内经济重心持续上移,城市老龄化群体逾七成处于中高收入水平。这部分人群财务状况稳定,居家养老观念更加超前,愿意付出更多的成本享受全方位的养老体验,这部分人群将会成为未来养老消费市场中不可忽视的中坚力量。

  

  而在青岛沿海独特的地理位置,一直都是各机关单位养老的首选地。这也为青岛养老产业的发展提供了优良的条件。

  今年9月17日,青岛市民营经济局联合市工业和信息化局、市海洋发展局、市卫生健康委、市市场监管局、市医保局共同举办了“支持民营企业创意创新,驱动现代医养健康产业发展”2020年第二季民营经济创意会,围绕全市医养健康产业实施战略,加快培育具有较强竞争力的现代医养健康产业体系,助力企业在青岛发展养老产业。

  

  房企抢滩布局青岛

  追溯房地产与养老产业的渊源,可以从2012年开始。

  2012年,保利(北京)房地产开发有限公司(以下简称“保利地产”)试水养老产业,设立首个医养结合型长期照护机构北京西山和熹会。2013年12月,保利地产在北京发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略。

  绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”)涉足养老产业比保利还早。2011年,绿城就组建学院式养老运营平台“绿城颐乐教育公司”,运营管理颐乐学院。

  

  而真正让绿城的养老事业发扬光大的是始建于2012年的乌镇雅园项目。位于浙江省桐乡市乌镇的雅园以养生养老、健康医疗、休闲度假三大主题为定调,是绿城学院式养老的一个进阶。而3.5万平方米的颐乐学院和7.3万平方米的国际康养中心进一步提升了老年人的居住条件。

  由此来看,房企进军养老产业,更多的是摒弃传统意义社区、居家养老,专为“中产阶级”养老而生。所以养老地产布局的形成具有和房地产行业布局高度一致的特点。

  而在青岛,目前以融创为代表的头部房企,已经完成养老地产的抢滩布局。融创老总孙宏斌曾表示:青岛是我们投资量最大的,我们在西海岸的总投资已经超过3000亿元。

  

  除此以外,崂山湾的国际生态健康城、城阳的绿地国科健康科技小镇、西海岸的融创青岛国际智慧健康城、即墨的泰康医养健康小镇、平度的店子医养健康小镇等区域的医养项目,都是青岛当前养老地产发展的代表。

  盈利才是最大的问题

  13万亿养老产业机会重重,但问题也很明显。

  在供给端,分析报告指出,我国养老地产项目区域分布不平衡,养老项目主要集中在经济发达地区,主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区。

  

  然而,在上述四大养老地产聚集区,养老地产项目空置率依然较高。

  其中,川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%,京津翼和长三角地区空置率超过40%,珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的空置率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。

  此外,研究还发现,我国养老地产融资成本、投资运营成本较高。相对比发达国家,REITs、ABS等是重要融资手段,尤其REITs聚集了大量低成本资金。相对而言,中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。

  

  因此,对于当前的养老地产来说,抛却地产的外壳,盈利才是最大的问题。

  END

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