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刚需数量“告急”,中国住宅严重过剩,未来这样东西比房子更宝贵

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  文:子建

  目前,我国房地产的发展形势,主要围绕着两个字:“稳定”。稳定的房价、稳定的房地产市场供求平衡、稳定的房地产企业发展情绪。在调控下,今年的楼市发生了不小的变化,无论是房地产企业、炒房者还是刚需,他们所面临的“形势”都非常“微妙”,与往年相比甚至可以说是“天翻地覆”。

  

  首先,随着融资渠道的收窄和房地产市场的冷清,现在绝大多数房地产企业考虑的不是怎么拿地,而是怎么卖房子,所以今年房地产企业降价促销的力度还是很大的。

  二是炒房客,由于国家执行“房住不炒”的政策,绝大多数炒房客都决定“停手”,新的炒房客再难出现,“老炒房客”和房企,现在想的是如何“出手”。否则,一直在手的房子,也不过是一堆钢筋混凝土。因此,房地产投机者需要有人来接手他们的房子,而刚需则成了他们的“理想人选”。

  

  刚需,对于房子存在刚需的,在一定程度上,无论房价是涨是跌,刚需都会选择买房,毕竟有需求。于是,近些年来,投入楼市中买房的人群中,不乏一些是刚需族,另外,一些投资者手中多余的房子,也卖给了刚需。

  而高位接盘的刚需,也是饱受高房价之苦,承受着高昂的住房成本。由于刚需是房地产市场购房的“主力军”,刚需的存在将保证房地产市场不缺购房需求。这样,投机者就可以安心了,仍然可以通过买卖房地产获利。

  

  然而,目前,楼市“刚需”已经告急。有人直言,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融!由此可见,人口对房地产非常重要,对房价也是一种支撑。随着人口的增加,会有买房的需求。这样,投资者就不会担心找到买家了。

  人口变化对房地产市场有很大影响。经济学家姜超和城镇化专家任荣融曾在不同场合指出,从城镇每千人房地产新开工数量这个指标可以看出,楼市早在2013年就开始下滑。但巧合的是,也是在2013年,中国劳动力达到10.6亿的峰值。也就是说,随着婚房和学区房需求的不断增加,近年来房价不断上涨。

  

  同时,经济学家梁中华估计,目前中国单身人口超过4000万,其中农村有3000多万。特别是1997年以后出生的人口性别比高达100比120。男孩比女孩多,因此在未来10年里,单身人数必然会增加。考虑到结婚率的下降和男女之间严重的不平衡,单身人口可能在十年后继续增长。

  对中国人来说,结婚意味着买房。然而,现在很多年轻人月收入不足5000元。面对价值100多万元甚至上百万元的房子,他们真的无能为力。即使买了房子,未来的生活也会很穷,所以很多年轻人不愿意过这种生活,而会选择不结婚。

  

  因此,在中国有一种说法,房价是年轻人最好的“避孕药”。因此,随着中国单身人口的增长,未来婚房需求将继续下降,随着更多的人能够继承上一代人的住房,根本就没有必要购买,房屋只会变得更加难以出售。

  房地产大亨潘石屹曾说过:中国房屋严重过剩。按我们房屋的总面积计算,中国每人可分配约37平方米。请注意,这是每人37平方米,不是每个家庭37平方米。它是世界上人均住房面积第五大的城市,住房严重过剩。然而,开发商仍在疯狂建设。

  

  2013年中国城市住宅市场空置率高达48万套,其中城市空置房多达4898万套。截至2018年,西南财经大学已公布城镇空置住房约6500万套。据农村工作领导小组办公室原副主任陈锡文介绍,大中城市、小城市和农村的空置率分别为11.9%、13.9%和14%。随着空置率的上升,可以预测10年后的购房情况一定是“引人注目”的!

  此外,我国城市化率呈现缓慢增长。中国城镇化发展经历了三个周期和两个拐点。第一阶段,城市化水平低于30%,处于缓慢发展的准备阶段。第一个拐点是30%,自此进入第二个阶段:快速发展阶段;第二个拐点是70%,之后城市化进程再次平坦化,进入第三个阶段:成熟期。

  

  因此,近年来对房地产的需求实际上与城市化的快速发展有关。现在城市化的步伐正在放缓,所以未来对房地产的需求也会减少。

  有专家认为,未来十年,有一样东西,比房子和现金更为珍贵,那就是教育!两年前,马云预测未来的房价将像大葱一样便宜。尽管当时很多人对这个结论嗤之以鼻,但他们最终不得不承认,这一结论产生了巨大的影响。两年后,他的演讲仍然“令人印象深刻”。

  

  在此之前,马云谈到教育,说不能把孩子放在温室里。对孩子来说,光给孩子知识是不够的,而是要给孩子一个健康的身心、滋养灵魂的兴趣、团队合作的能力和对未来不确定性的能力。

  虽然对教育的投资是一项长期的、大量的投资,但回报是平等的。一方面,对于个人来说,中国城市教育的回报率在6%到10%之间。也就是说,每增加一年的教育,收入可以增加6%到10%。事实上,除了提高收入水平,教育还可以提高认知能力、社会地位和网络资源。

  

  另一方面,对于经济和社会而言,劳动力素质的提高可以促进社会经验的发展,而劳动力素质的提高则归因于教育。任正非在接受中央电视台采访时说,如果从今天的基础教育开始,二三十年后,很多孩子已经是博士了,他们将在创新领域为国家而努力。每个购房者都应该清醒地认识到,子女的教育,永远比你买了几套房子、银行有多少存款更重要、更珍贵。

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