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首创置业: 千亿房企梦 800亿仍是“坎”

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  进入10月份,房企们纷纷披露第三季度报。对于全年销售业绩的完成进度,免不了出现几家欢乐几家愁的局面,其中首创置业,是喜是愁,只有自知。

  10月12日,首创置业于港交所披露业绩公告。截至2020年9月30日,首创置业累计实现签约面积约176.0万平方米,签约金额约485.1亿元(人民币,下同),同时有认购未换签金额约14.7亿元正在办理换签手续。

  参照这一数字,截止到9月底,首创置业全年800亿元销售目标的完成率约60.64%,加上14.7亿元的换签中金额,完成情况不足63%。换言之,首创置业要在2020年最后3个月完成剩余的近40%的销售目标,压力之大可想而知。

  连续三年冲刺800亿

  首创置业的“800亿”的目标并非首次出现,算上2018年已有三年历史。

  2018年2月,首创置业的发展历程中首次出现“800亿”的口号。据媒体报道,时任首创置业总裁的唐军提出,2018年首创置业的签约销售目标为750亿元,争取实现800亿元;2019年争取实现1000亿元;2020年争取实现1400亿元。

  同年4月,唐军离任,钟北辰接棒,当年首创置业全年的销售签约金额为706.4亿元,虽然销售业绩同比有所提升,但是并没有完成750亿的销售目标,与800亿更是有不小差距;2019年3月,首创置业这一次制定目标更趋理性,宣布集团全年销售目标为800亿元,并且最终首创置业以808.1亿元的销售签约额、约101%的水平,踩线完成销售目标。

  

   图片| 首创置业2016-2019年销售业绩和增速 数据来源:企业报告等

  进入2020年,考虑到新冠肺炎疫情影响,首创置业总裁钟北辰延续了2019年的数字,再次将销售目标定为800亿元。暂且不讨论今年能否完成销售目标,单论连续3年800亿,也说明了首创置业千亿房企之梦难圆,其行业排名近两年也跌落top40之后。反观同属京城老牌房企的首开股份,近5年销售业绩增长明显,已经连续两年破千亿。

  事实上,无论是前任总裁唐军,还是现任总裁钟北辰,都表示过对规模的追求,虽然目前首创置业尚未成为千亿房企,但是钟北辰曾表示,“达到千亿的指标指日可待”,只不过对于实现的时间,钟北辰并未给出明确答案。

  不过从实际行动可以看出,首创置业做出了改变。2018年首创置业首次推行“369”工期标准,即3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售证。2019年年报中进一步明确指出,年内集团坚决执行“快周转”策略,新项目全面贯彻“369”工期标准,全面提升项目开盘供货、销售回款及竣工交付节奏,经营全面提速等。

  另外从拿地情况来看,首创置业动作较为积极,即使是疫情冲击下的2020上半年,首创置业依然投资了北京、郑州、南京、重庆等地6个二级开发项目,总建面307.6万平方米,总投资额125.8亿元,截至到2020年上半年,首创置业集团土储总建面1789.9万平方米,89%为发展物业,11%为投资物业及其他,目前土储规模适中。

  从“快周转”首次提出,至今已经有近三年时间。对于其未来的长期结果难以准确判断,不过从这三年来看,结果不尽如人意。

  

   图片| 首创置业2016-2019年营收和增速 数据来源:企业报告等

  从盈利指标来看,首创置业的营业收入增速近年来总体呈下滑趋势,其中2019年甚至录得近11%的负增长,从上年的232.57亿元下滑到207.86亿元;净利润虽然在连续两年负增长之后、于2019年出现回调,但是仍未达到2017和2018年的水平。

  而根据2020年上半年业绩报告,首创置业的盈利指标仍然是下滑状态,营业收入和净利润分别实现约92.19亿元和10.2亿元,较去年同期分别下降12%和42.03%。

  对于首创置业的盈利指标,《中国企业报·青财经》采访了诸葛找房高级分析师王小嫱,她表示,盈利指标下滑有整体市场环境的因素,同时首创盘子太大也会是部分原因,在二三线郊区做特大盘,商业盘大于住宅盘,前期住宅去化快,但商业盘运营回报周期长;另外与产业多元化也有一定关系,拓宽其他业务必将分散对主业的精力,提高运营成本。

  多元化业务寻突围

  关于产业多元化,近年来部分房企陆续涉足文旅、科技等其他领域。首创置业则是在2017年左右探索泛文创、高科技产业地产、租赁住房等创新业务。

  其中文创业务聚焦大文化、大信息和大健康,以园区运营、产业投资和内容生产为三大战略板块;高科技产业地产业务定位为高科技产业地产运营平台和创新综合服务商,以“产业+地产”的模式,建立产业生态圈,开展园区开发;租赁住房业务一方面是将自身部分存量项目改造为租赁住房,另一方面依托自身优势,合作获取集体用地建设租赁住房,打造品牌租赁公寓等。

  不可否认,首创置业在多元化领域取得了一定成果。据2019年年报显示,首创置业形成“郎园”、“咏园”文创双名片,并成功输出品牌管理,全国累计布局9个文创园区;2020年半年报披露,首创置业非遗平台咏园项目出租率提升至 85%。

  至于高科技产业地产,钟北辰在2018年度业绩会上就曾表态,无论是战略伙伴、投资模型,还是高科地产的运营经验,首创置业都已经发展成熟,“高科技产业地产是未来要集中并在全国大规模复制投放的一个产业。”截止到2020年上半年,高科技产业地产代表项目IC Park实现在南京、重庆异地复制,并且产业协同助力集团非竞争获取优质土储。

  而租赁住房方面,据2019年年报,首创置业已开业的北京房山Hé园项目达到满租,天津双港Hé寓项目接近满租;北京最大集体用地租赁住房项目“十八里店租赁住房项目”已正式开工;截止到2020年上半年,首个管理输出项目“上海宝山WEPARK”一期正式对外开放,实现轻资产运营模式突破。

  然而,尽管这些创新业务取得发展成效,但是提到产业多元化,始终难以避免成本和利润的关系问题。有业内人士表示,产业多元化面临的问题之一就是营收短期内无法收回成本,投入不久的长租和文创等产业也是如此,而且多元化的基础,应该是主业有足够的实力,目前多元化发展较为成功的,都是行业内的头部企业。

  首创置业管理层曾在2018年表示,文创业务刚开始投入,对财务的贡献并不是很大。查询近两年的财报,也并没有发现有针对文创、长租等业务具体盈利情况的表述。

  债务隐忧待破解

  各项业务全面铺开,最直接的问题就在于对资金的渴求。

  从2019年的首金资本发布会就能看出,首创置业在多渠道获取资本,与多家金融机构展开千亿战略合作。同时,体现更为明显直接的,则是首创置业近年来攀升的债务规模。

  从2018年到2020年6月末,首创置业的资产规模从1697.17亿元上涨到2024.08亿元,涨幅为19.26%;而负债规模从1315.16亿元上涨到1569.35亿元,涨幅达19.33%,负债规模增速超过资产规模增速。

  根据总负债除以总资产来计算,截止到2020年6月底,首创置业的资产负债率约为78%,较2019年底的77%上涨1个百分点,粗略看来,与行业内超过80%以上的房企相比确实不算太高。

  而按照房企融资新规,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,首创置业实际的债务压力就凸显出来。根据wind数据,截止到2020年上半年,首创置业剔除预收款后的资产负债率约为74.86%,净负债率则高达153.12%,只有现金短债比较为安全,数值约1.3。

  可以看出首创置业连踩两条红线,按照规定,如果近期不能降负债,未来首创置业或将面临有息负债规模年增速超过5%的风险。

  另外,首创置业的永续债也被业内普遍关注,将“负债”变为“权益”,在数据上起到降低负债的作用。据披露,截止到2020年上半年,首创置业的永续债规模达151.24亿元,如果将永续债归为负债,那么无论是按照总负债除以总资产,还是按照“三条红线”中剔除预收款后的资产负债率计算,首创置业的债务风险都将进一步推高。

  

   图片来源:首创置业2020年半年度业绩报告

  对于债务风险,首创置业高层在2019年业绩会上有明确表态,公司一直在采取不断的措施进一步优化债务结构,使公司的发展更加稳健。这些措施包括:持续强调销售回款,精准投资、坚持差异化非竞争性拿地、控制土地成本,以及权益性融资、优化公司的债务结构等。

  其中在权益融资方面,据2020半年度业绩报告披露,于2020年6月,首创置业子公司发行债券投资计划5亿元,分派率为6.50%,扣除可预见未来不可避免的分红后,在集团合并层面确认少数股东权益约4.76亿元。

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