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宁波鄞州四个热点楼盘马上开盘,都限价倒挂,其实选择很简单

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2020年四季度,鄞州四个热盘,该怎么选?

  四个热点楼盘概况

  看上图,潘火的芳菲郡和璀璨万境,中河街道的宸芯里,还有陈婆渡的涌潮印。

  这四个楼盘,开盘时间接近,可能芳菲郡最早,涌潮印和宸芯里的开盘节点会非常接近。

  宸芯里的评测,国庆期间已经发布。最新了解,蓄客情况非常好,被认为户型极差的99/100平的小洋房,筹货比在8比1左右。高层的筹货比已经到了10比1。

  什么是筹货比=认筹客户量/供应房源量。

  今天说涌潮印,该项目的高层和洋房,基本上也是开盘就清盘的结果。

  涌潮印所在陈婆渡板块

  从板块定位角度而言,陈婆渡的核心功能,是鄞州中心区和南部商务区的配套居住板块。

  陈婆渡以环球城为核心,东西两侧分都是居住核心组团,西南部分为商住组团。

  涌潮印,在陈婆渡东侧居住组团。


陈婆渡板块用地规划图

  这张图,一个最大特点是:没有工业用地,全部是二类居住用地/商住用地/商业娱乐用地。

  整个板块非常干净,没有沉重的拆迁压力,潘火表示很羡慕。

陈婆渡板块卫星图

  粗红线为老钟手画陈婆渡板块四至范围。卫星图上所看到绿色平地范围,从板块控制性规划文本上了解,纳入城市建设用地范围。

  重复一下老钟的一个观点:买房,旁边如果是荒地,远好于旁边是厂房或者老破小。

  用理论化的语言讲:板块价值尚未固化!


  陈婆渡用地规划图与卫星图对照,陈婆渡也是鄞州区的一个大奶牛,而且奶水质量高。

  涌潮印价格倒挂率有多少?

  一二手价格倒挂,对比的是同等类型次新盘。


  上图是安居客显示的陈婆渡板块二手房挂牌价。景瑞上府3.9万,荣安月园3.7万。

  稳妥起见,又在贝壳上查了景瑞上府的挂牌价,89平高层的价格在3.3-3.6之间居多,125平的价格3.2-4万之间。


  老钟没时间去仔细研究二手房的价格体系,但总觉得有点乱。同一个小区同一个户型,挂牌价格差异非常大。

  顺便说一下,年底老钟准备对一些热点二手房板块写几篇评测,各位可以在评论区告诉我,你们对哪些板块的二手房感兴趣。

  下图你就当看个笑话。

  堇天府业主群有人号召将小区整体挂牌价提升至4.5万/平。

  先不论真假与否,堇天府交付品质应该是今年宁波住宅市场里的一个大亮点。

  但是,我要说的是,4.5万这个价格是否合理,值得商榷!


教育配套是陈婆渡的弱项。

  板块内小学目前两所,中学有鄞州外国语中学。不过从规划图上看,至少新建三所小学和一所高中,值得期待。


涌潮印整体评价

  小区三栋17层高层,两栋11层洋房,剩下全部是6层叠墅。

  这种业态分布,是典型的整盘货值最大化的考虑,无所谓好坏,开发商拿地建房子,不是做慈善。


高层与洋房的楼栋选择

  如果你中签顺序较早,有房子供你挑,从楼栋价值上,顺序如下:8>2>9>1>3。


楼栋价值阐述:

  8号楼洋房,南向为叠墅,楼间距23米左右,周边无红线内大的比例因素。8号楼内部,中高楼层都可以选。如果中低楼层,中间单元和西单元优先于东单元。因为东单元低楼层上午部分时间的日照可能会被2号楼遮挡。没见过日照分析图,只能预估,可能不准!仅供参考!

  2号楼与1号楼是错位排布,两栋楼楼间距38米左右,保证了日照。同时2号楼距离高速目测应该200米以上,噪音干扰相对较小。

  9号楼的东单元会被3号楼和2号楼遮挡一点日照,东侧有机动车入口,其他无重大不利因素,楼栋单价会比8号楼便宜。

  1号楼日照非常好,南向无遮挡,唯一缺点距离高速预估150米左右,可能会有点噪音。

以下为楼盘内部细节评估






洋房118户型分析

  上图为118洋房标准层图纸,两栋洋房都是3T6布局,这张图是其中一个单元。

  经典四叶草户型,四个卧室分布四角,中间南北中轴,从厨房到客厅形成一条动线。

  每个房间的开间尺度优秀,其实客厅可以放大到3.8左右,主卧再缩小一点,更好!

  设备平台在北侧厨房外侧,设备运行噪音震动不会对卧室产生影响。

  好的户型就是这么朴实无华且单调,没啥好说的。

  电梯井壁中加了隔音岩棉,我是从图纸上发现的,蛮良心的。

  高层95户型分析

  三栋高层都是2T4布局,中间户95平三开间双阳台,边户95平两开间单阳台。


  我个人会比较喜欢中间户95平,因为我爱阳光,更多朝南的空间,冬天更温暖。

  注意看红色箭头,中间户小书房北窗外看是连廊,风景没那么好,要有心理准备。

  通过开启厨房的窗户,中间户也能南北通风。

  边户的优势是餐客厅面积大,且全部是飘窗设计,采光非常好。常规两开间边户,南边的两个卧室尺度都不错,但这个项目边户南卧室,开间尺度算不上理想。

  但坦白讲,影响不大。在价格倒挂面前,这些都不算大事儿。

叠数部分的分析,本文就简单说一下,不展开。因为很多叠墅的核心价值,开发商尚未公开。

  上图是上叠150的户型图,整体开间尺寸为7米,这个尺度在两开间的叠墅产品中,属于优秀级别。

  灰色部分为阳台,半赠送性质。

  蓝色为6层的屋面,属于全赠送性质,交付后上叠业主是不是可以统一找个公司完成阳光房的搭建,当然前提是物业同意且城管同意。

  上叠有个屋面,按理说这是上叠最大的价值点。太太的空中花园,孩子的星空露台,但现实是想在屋面上做现浇或者阳光房,可行性不大。

  但是,用防腐木搭建一个葡萄藤架,下面摆上庭院伞和户外桌椅,周末搞个烧烤聚会,应该是很赞的。

  有一点很遗憾,如果6层的露台位置在主卧外侧,那该有多好。夜晚在星空下露台上,夫妻二人坐在外面,喝点小红酒,看着小星星,浪漫!


  上叠的6层露台和顶层屋面。

  下叠户型,我说两个亮点。

  下叠的花园和地下室,开发商都未明确相关信息,所以今天不说。

  首先看红色部分,厨房相当大,这是别墅该有的尺度,目测厨房宽度在4.5米左右。可以做一个中岛,中西厨,早餐台,我喜欢这样的厨房。

  注意看南北两侧蓝色块,这是采光井。实际上也是通风井。

  最好的地方在于,通风井是南北两侧都有,不清楚交付标准是什么,但是业主收房后,可以改造成可开启的窗户,南北两侧同时开启,地下室的空气会自然流通。

  老钟在湖州有个项目,合院别墅,地下室布局类似,南北有通风井,人站在地下室,开窗后,能明显感受到空气流动。


中叠户型图,室内部分与上下叠基本一致。 芳菲郡,璀璨万境,宸芯里,涌潮印,自住怎么选?

  如果是刚需自住,四个项目都可选,但是你最好问过父母的意见,原因是:刚需结婚后生了孩子,需要父母照顾,最好离父母家近一点儿。从老人买菜做饭的角度看,前三个项目周边的配套相对成熟,尤其是宸芯里,旁边东裕新村,烟火气太足了。

  芳菲郡,璀璨万境,宸芯里,涌潮印,投资怎么选?

  简单一句话:哪个先开盘,先摇哪个。摇不中,接着摇下一个。投资角度,高层>洋房>叠墅。

  涌潮印的精装如何?

  目前开发商样板房及精装相关信息未披露。

  有些楼盘的销售一直建议我升级精装包,值得升吗?

  精装升级包的问题,老钟最近一直在研究,会出专门评测,届时告诉你们答案。

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